Patrimoni. In uno studio del Notariato come lasciare proprietà onerose che impongono tasse e responsabilità civili
Si può rinunciare ai beni inutili
Capita talvolta che essere titolari di un diritto di proprietà (o di una quota di comproprietà) sia “fastidioso”: si pensi al caso in cui un soggetto erediti un fabbricato fatiscente oppure un appezzamento di terreno sperduto in un territorio montano, che siano invendibili (perché non vi sia nessuno disposto a comprarli, anche per un prezzo simbolico) e di cui il proprietario non sappia che farsene. Immobili “fastidiosi” perché producono non solo tassazione in capo al rispettivo proprietario, ma anche la sua responsabilità civile nel caso in cui da essi derivi un danno a terzi (come nel caso dell’albero che cade sulla proprietà altrui o del fabbricato che, a causa di un crollo, investe un passante, eccetera). Ebbene, anche se, a prima vista, l’affermazione sembra strana, alla proprietà (o alla quota di comproprietà) “fastidiosa” in effetti si può rinunciare: una confortante assicurazione in tal senso giunge da un recente studio del Consiglio nazionale del Notariato (lo studio n. 216-2014/C del 21 marzo 2014), elaborato a fronte della circostanza che, in quest’epoca di crisi, non pochi sono i notai che sono stati investiti dai clienti della questione di come liberarsi da proprietà non volute. Infatti, in altre epoche, nelle quali le tasse locali erano di minore impatto (si veda il servizio pubblicato il 23 marzo sui 25 miliardi di gettito delle tasse locali 2014: l’importo più alto di sempre) e dove il tenore di vita non sollecitava riflessioni del genere, il problema della proprietà “fastidiosa” si poneva raramente. Oggi, invece, che molti devono tagliare le spese inutili, avere a che fare con proprietà immobiliari di nessuna utilità e, anzi, produttive di costi, sollecita non poche persone a considerare di dismettere queste situazioni. Ebbene, cosa succede in caso di rinuncia al diritto di proprietà ? Il diritto di proprietà rinunciato diviene di titolarità dello Stato (articolo 827 del Codice civile) mentre la rinuncia alla quota di comproprietà provoca un’espansione del diritto di comproprietà degli altri comproprietari, in quanto si deve ragionare nel senso che la quota di comproprietà è da concepire come un diritto sull’intero bene, “compresso” dalla presenza degli altri comproprietari, cosicchè, venendo meno taluno di essi, la quota degli comproprietari “che resistono” si accresce automaticamente. Costoro, se a loro volta non gradiscono l’altrui rinuncia, non possono certo impedirla, ma possono pur sempre rinunciare, a loro volta, alla rispettiva loro quota di comproprietà, e ciò fino a che il bene già oggetto di comproprietà non divenga di proprietà di un unico comproprietario. Questi può, alfine, rinunciare al suo diritto (che era un diritto di comproprietà, via via evoluto in un diritto di proprietà esclusiva a causa delle altrui rinunce) con l’effetto, anche qui, che del bene in questione diviene proprietario lo Stato.
Tra l’altro, con specifico riferimento alla rinuncia alla quota di comproprietà, occorre sottolineare che essa può configurarsi in due diverse modalità:
la cosiddetta rinuncia “abdicativa”, la quale, semplicemente, provoca – come già sopra osservato – la dismissione del diritto in capo al rinunciante e l’espansione automatica della quota in capo agli altri comproprietari “superstiti” (ad esempio, se un dato immobile sia di titolarità di quattro persone, in ragione di un quarto ciascuna, la rinuncia di taluna di esse provoca che i tre comproprietari residui vedono espandersi la loro quota dalla precedente caratura di un quarto alla nuova caratura di un terzo);
la cosiddetta rinuncia “liberatoria”, la quale, rispetto alla precedente, produce un singolare effetto, vale a dire essa provoca (lo afferma l’articolo 1104 del Codice civile) la liberazione del comproprietario rinunciante dalle spese derivanti dalla contitolarità del bene comune (ad esempio, le spese sostenute per la sua manutenzione), e ciò non solo per le spese che si produrranno in futuro, ma anche per le spese che si siano già prodotte in passato.
In altri termini, a seguito della rinuncia “abdicativa” il comproprietario rinunciante non è tenuto a corrispondere le spese concernenti la cosa comune relative al tempo successivo alla rinunzia (in quanto egli non risulterà più essere proprietario della cosa comune), ma rimane comunque tenuto all’adempimento di tutte le obbligazioni inerenti la cosa sorte fino al giorno della rinunzia. Nella rinunzia “liberatoria”, invece, all’effetto abdicativo si accompagna, per espressa previsione del legislatore, un effetto estintivo delle obbligazioni del comproprietario relative alla cosa comune. In questo caso, dunque, il comproprietario, rinunziando alla propria quota, non solo dismette il diritto di cui è titolare, ma anche si libera da tutte le obbligazioni inerenti la cosa comune, non solo (come è ovvio) per il futuro, ma anche per quelle già sorte in passato. È bene, peraltro, precisare che quanto fin qui affermato per la rinuncia alla quota di comproprietà non si applica alla situazioni di condominio: dato che il condominio è una situazione “necessitata” (dalla compresenza di parti dell’edificio di uso esclusivo e parti di uso comune), l’articolo 1118 del Codice civile vieta inderogabilmente la rinuncia del condòmino alla comproprietà delle parti comuni, con ciò dunque impedendo che un condòmino, con una tal rinuncia, possa liberarsi delle spese condominiali.
Tra l’altro, con specifico riferimento alla rinuncia alla quota di comproprietà, occorre sottolineare che essa può configurarsi in due diverse modalità:
la cosiddetta rinuncia “abdicativa”, la quale, semplicemente, provoca – come già sopra osservato – la dismissione del diritto in capo al rinunciante e l’espansione automatica della quota in capo agli altri comproprietari “superstiti” (ad esempio, se un dato immobile sia di titolarità di quattro persone, in ragione di un quarto ciascuna, la rinuncia di taluna di esse provoca che i tre comproprietari residui vedono espandersi la loro quota dalla precedente caratura di un quarto alla nuova caratura di un terzo);
la cosiddetta rinuncia “liberatoria”, la quale, rispetto alla precedente, produce un singolare effetto, vale a dire essa provoca (lo afferma l’articolo 1104 del Codice civile) la liberazione del comproprietario rinunciante dalle spese derivanti dalla contitolarità del bene comune (ad esempio, le spese sostenute per la sua manutenzione), e ciò non solo per le spese che si produrranno in futuro, ma anche per le spese che si siano già prodotte in passato.
In altri termini, a seguito della rinuncia “abdicativa” il comproprietario rinunciante non è tenuto a corrispondere le spese concernenti la cosa comune relative al tempo successivo alla rinunzia (in quanto egli non risulterà più essere proprietario della cosa comune), ma rimane comunque tenuto all’adempimento di tutte le obbligazioni inerenti la cosa sorte fino al giorno della rinunzia. Nella rinunzia “liberatoria”, invece, all’effetto abdicativo si accompagna, per espressa previsione del legislatore, un effetto estintivo delle obbligazioni del comproprietario relative alla cosa comune. In questo caso, dunque, il comproprietario, rinunziando alla propria quota, non solo dismette il diritto di cui è titolare, ma anche si libera da tutte le obbligazioni inerenti la cosa comune, non solo (come è ovvio) per il futuro, ma anche per quelle già sorte in passato. È bene, peraltro, precisare che quanto fin qui affermato per la rinuncia alla quota di comproprietà non si applica alla situazioni di condominio: dato che il condominio è una situazione “necessitata” (dalla compresenza di parti dell’edificio di uso esclusivo e parti di uso comune), l’articolo 1118 del Codice civile vieta inderogabilmente la rinuncia del condòmino alla comproprietà delle parti comuni, con ciò dunque impedendo che un condòmino, con una tal rinuncia, possa liberarsi delle spese condominiali.
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