giovedì 31 luglio 2014

Condominio: Fatta la legge trovato l'inganno?



L'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, al comma 2, come modificato dalla riforma del condominio (l. n. 220/2012), prevede che "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".

Con tale novella, il legislatore ha introdotto una maggiore tutela nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti e dei creditori che dovranno, quindi, agire legalmente per il recupero dei loro crediti contro i creditori morosi, potendo rivolgersi al resto del condominio solo, in seconda battuta, attraverso la previsione ex lege della solidarietà passiva (prima, peraltro, scongiurata nella prassi).
Già in precedenza, era stato evidenziato su questo portale che, sulla base di quanto disposto dalla riforma condominiale a tutela dei condomini virtuosi e nei confronti dei creditori, soprattutto dei fornitori di utenze (acqua, luce, gas, ecc.) molto probabilmente questi ultimi avrebbero atteso molto meno prima di sospendere l'erogazione delle forniture.
Quanto accaduto in passato, facendo accumulare bollette non pagate anche per più di un anno, prima che i fornitori si facessero in qualche modo "vivi" con i condomini morosi, mettendoli in allerta, sembra provare il contrario.
Tuttavia, saranno state le critiche rivolte agli stessi fornitori, a seguito del "polverone" sollevato dalla stampa e dalle diverse associazioni a difesa dei consumatori che hanno denunciato una situazione di seria difficoltà economica delle famiglie, oppure il fatto che solo di recente le società somministratrici hanno compreso le difficoltà scaturenti dalla riforma per recuperare i propri crediti, sta di fatto che negli ultimi mesi la gran parte dei fornitori ha inviato raccomandate di preavviso di sospensione a distanza di pochi giorni dal mancato pagamento anche di una sola fattura, non accettando dilazioni diverse dal pagamento dell'intera bollette, e provvedendo realmente al distacco delle utenze entro un breve lasso di tempo.
Una situazione che, dai dati emergenti dalle varie associazioni, dai blog, dai forum e dalle community condominiali online, non riguarda solamente determinate località, ma si estende a tutta la penisola, e che vede amministratori intenti in tentativi di dissuasione dei condomini morosi e in trattative finalizzate a scongiurare i distacchi, nonché condomini virtuosi che, pur pagando regolarmente, rischieranno per colpa dei vicini di rimanere senza riscaldamento, acqua o energia elettrica (quindi, ascensore, illuminazione, ecc.).
In tale stato di cose, i condomini non possono far altro che sperare nelle azioni legali che l'amministratore, a seguito della riforma, dovrà obbligatoriamente intraprendere nei confronti degli altri condomini morosi, sebbene ciò non garantirà il buon esito delle stesse (e in ogni caso non in tempi brevi), comportando, quindi, il rischio del mancato esonero dei residenti in regola che, prima o poi, si vedranno comunque costretti a pagare per chi in regola non è, salvo che l'avvio delle azioni da parte dell'amministratore non sortisca l'effetto di dissuadere i condomini inadempienti i quali ottempereranno ai propri obblighi pur di non andare incontro ad una procedura giudiziale.
L'unico altro modo che avranno, altrimenti, i condomini per cercare di evitare di rimanere "al freddo" è quello dell'istituzione, da parte dell'assemblea, di un apposito fondo a copertura delle morosità che consentirà di sopperire alla situazione causata dai mancati versamenti degli altri, portando, tuttavia, ad un "sacrificio" da parte dei condomini in regola, i quali, a causa dei loro vicini, saranno costretti a pagare più del dovuto per poter ancora godere degli impianti e delle utenze a disposizione dell'edificio.
In sostanza, com'è evidente, fatta la legge trovato l'inganno. Così, il secondo comma dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, prima tanto atteso e poi ben accolto dagli utenti, di fatto, ora non può che essere appellato quale "fatidico", visto che molto probabilmente risulta la causa scatenante dell'accelerazione da parte delle società fornitrici delle procedure di morosità e dei pedissequi distacchi delle utenze, ottenendo, così, esattamente il contrario di ciò che il legislatore si era prefisso.
Certo, la cosa migliore, e anche più semplice, sarebbe quella che tutti ottemperassero puntualmente al pagamento delle rate e degli obblighi condominiali, ma, complice la difficile congiuntura economica, sempre più spesso interi nuclei familiari si ritrovano a non poter far fronte alle spese, andando incontro a morosità. Rebus sic stantibus, se i fornitori perseverassero nel comportamento appena intrapreso, nel prossimo inverno, si avrà a che fare con una vera e propria piaga sociale.


(www.StudioCataldi.it)

martedì 29 luglio 2014

Servitú volontarie o servitú coattive??


Ai sensi dell’art. 1027 c.c. La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario. 


Il successivo art. 1028 c.c. specifica che l’utilità può consistere anche semplicemente in una maggiore amenità o comodità del fondo dominante. 

La Cassazione ha specificato che “ il concetto di utilitas, intesa come elemento costitutivo di una servitù prediale, non può avere riferimento ad elementi soggettivi ed estrinseci relativi all'attività personale svolta dal proprietario del fondo dominante, ma va correttamente ricondotto al solo fondamento obiettivo e "reale" dell'utilità stessa, sia dal lato attivo che da quello passivo, dovendo essa costituire un vantaggio diretto del fondo dominante come mezzo per la migliore utilizzazione di questo. (Nella specie, la S.C., enunciando il principio di diritto di cui in massima, ha confermato la sentenza del giudice di merito con la quale era stata esclusa la natura di servitù in relazione ad un passaggio sul fondo che si pretendeva servente esercitato da parte del proprietario del fondo finitimo al fine esclusivo di attingere acqua presso una fonte sita in altra località, di proprietà di terzi, e priva di qualsivoglia capacità irrigua o di destinazione all'approvvigionamento idrico del fondo predetto)” (Cass. 22 ottobre 1997 n. 10370). 

Insomma l’utilitas deve riguardare sempre e soltanto il fondo e solo indirettamente il suo proprietario. 

In quest’ottica, però, il contenuto dell’utilità può essere il più vario tant’è che in dottrina si dice che la servitù è un diritto tipico (perché per configurarsi come tale deve rispettare i parametri fissati dalla legge) dal contenuto atipico. 

Questo discorso vale solamente per le servitù volontarie. 

E’ bene ricordare che ai sensi dell’art. 1032 c.c. 

Le servitù prediali possono essere costituite coattivamente o volontariamente. Possono anche essere costituite per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. 

In pratica per le servitù coattive il concetto di utilità è più ristretto. 

In una propria sentenza resa ad aprile il Tribunale di Milano, facendo proprio il consolidato orientamento espresso dalla Corte di Cassazione, ha specificato che “ a differenza delle servitù volontarie che possono avere ad oggetto una qualsiasi utilitas, purché ricavata da un fondo a vantaggio di un altro fondo appartenente a diverso proprietario, le servitù prediali coattive formano un numerus clausus, sono cioè tipiche avendo ciascuna il contenuto predeterminato dalla legge, sicché non sono ammissibili altri tipi al di fuori di quelli espressamente previsti da una specifica norma per il soddisfacimento di necessità ritenute meritevoli di tutela, dovendo escludersi anche un'applicazione estensiva delle norme previste (Cass. civ., Sez. II, 25/01/1992, n. 820)” (Trib. Milano 3 aprile 2012 n. 4291). 


La servitù costituita per usucapione e destinazione del padre di famiglia, come per quelle volontarie, può tenere conto di qualsiasi utilità ma dev’essere apparente (ossia visibile).

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venerdì 25 luglio 2014

Mansarda «mimetizzata» nel sottotetto. I Giudici non ci cascano…..

La sentenza, emessa dal Consiglio di Stato sentenza n. 2825 del 30 maggio 2014, dispone l'annullamento del titolo edilizio abilitativo, la sospensione delle opere in corso e l'abbattimento di quelle già eseguite con relativo ripristino della situazione preesistente.
Il caso. L'ufficio tecnico comunale riteneva che l'immobile (oggetto della DIA), superava l'altezza massima consentita (13,50 mt.) per quella zona del PRG nel quale sussisteva e tale superamento era dovuto al piano sottotetto ritenuto abitabile e quindi rientrante nel computo dell'altezza complessiva dell'edificio. Anche il Giudice di primo grado rigettava il ricorso della ditta esecutrice, ritenendo il sottotetto idoneo al normale svolgimento della vita domestica, quindi non assimilabile ad un vano tecnico; vi è la presenza, infatti, di elementi univoci che rafforzano l'intenzione di destinare il vano a normale abitazione: oltre ad essere collegato ai locali sottostanti da una scala interna, è dotato di impianto di riscaldamento e impianto elettrico, di servizio igienico ben oltre le minime dimensioni previste dal regolamento edilizio e rifinitura interna dell'intero sottotetto con intonaco. Anche la tamponatura di alcune finestre, eseguita per ridurre il rapporto aero-illuminante, requisito fondamentale per garantire l'abitabilità di un sottotetto, non è stata ritenuta rilevante.
Tuttavia, il Giudice riteneva che il Comune avrebbe dovuto limitare l'annullamento del titolo edilizio ai soli locali sottotetto e non all'intero edificio, salvaguardando appunto quelle parti non interessate da abuso; il sottotetto in questione infatti è considerato quale locale ad uso accessorio alla residenza, per la presenza non permanente di persone.
Distinzioni tecniche. Ma vediamo tecnicamente in cosa consiste un sottotetto e quando può considerarsi mansarda, cioè locale abitabile.
Viene chiamato
sottotetto lo spazio compreso tra il tetto e il solaio di copertura dell'unità immobiliare posta all'ultimo piano del fabbricato. Per la natura e le caratteristiche intrinseche dell'immobile, esso, di norma, non è destinato a soddisfare esigenze abitative ma, costituendo un volume tecnico, può essere utilizzato come deposito ovvero per ospitare impianti di servizio dell'intero fabbricato. Il sottotetto, a seconda dell'altezza, della praticabilità del solaio, delle modalità di accesso e della presenza o meno di finestre, può assumere diverse destinazioni d'uso: da quella di "camera d'aria" destinato essenzialmente a preservare l'ultimo piano dell'edificio dagli agenti atmosferici, a quella di "soffitta", impiegabile solo come deposito o stenditoio, a quella di "mansarda", quindi locale abitabile, dotato di altezza media rilevante rispetto al piano di gronda.
I requisiti perché un vano sottotetto possa destinarsi ad abitazione e quindi permetta la permanenza di persone all'interno, sono così riassumibili (in linea generale, con varianti a livello regionale):
  • altezza minima dal pavimento: non deve essere inferiore a 2,7 metri per locali ad uso soggiorno e a 2,4 metri per i locali di servizio (come i bagni e i corridoi); se nel locale vi sono altezze inferiori, questi spazi vanno impiegati come armadi o ripostigli;
  • rapporto aero-illuminante (R.A.I.): il rapporto tra la superficie di calpestio e quella delle finestre, non deve essere inferiore ad un ottavo (deve garantire luminosità e ricambio d'aria sufficiente)
Come già detto, il sottotetto abitabile può definirsi mansarda: lo spazio, destinato alla permanenza di persone, è il risultato della particolare disposizione della falda del tetto. La parte più alta, nonché quella centrale, presenta una pendenza normale (la parte di colmo), mentre la parte più perimetrale ha una inclinazione molto più pronunciata, prossima alla verticalità (zona di gronda). Le finestre aperte nella zona di colmo del tetto, i cosiddetti lucernari, garantiscono il giusto apporto aero-illuminante, requisito fondamentale per l'abitabilità della mansarda. Queste finestre possono presentarsi anche sottoforma di abbaini (finestre verticali) e devono consentire il giusto apporto di illuminazione naturale e di aerazione (il rapporto fra la superficie di calpestio e quella delle finestrature, non deve mai essere inferiore ad 1/8). È facilmente intuibile che la superficie utile della mansarda, lì dove questa risulta di pari superficie rispetto all'appartamento sottostante, non risulta completamente calpestabile, per via dell'inclinazione della falda del tetto né tanto meno fruibile nella sua totalità dall'individuo, soprattutto lì dove le altezze risultano inferiori a 1,80 m.)
Nel caso specifico, l'immobile è soggetto alla normativa della Regione Lombardia (la L. n. 12 del 2005) che definisce come sottotetti i volumi sovrastanti l'ultimo piano degli edifici di cui al co. 2, dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, che abbiano un'altezza media ponderale non superiore a m. 2,40. In particolare, il regolamento edilizio del Comune di Milano prevede che nella superficie s.l.p. (superficie lorda di pavimento) non vanno ricompresi "pur trattandosi di spazi che consentono l'insediamento di abitanti? le superfici dei piani sottotetto che non hanno i requisiti di abitabilità, pari o inferiori alla superficie dell'ultimo piano"; tra l'altro, in questi piani "è sempre ammessa la realizzazione di servizi igienici".
In virtù di queste prescrizioni, il soggetto appellante riportava un preciso dettaglio tecnico a supporto della propria tesi che definiva errato il ragionamento dell'Ufficio Tecnico comunale. Infatti, l'altezza media ponderale del piano sottotetto è inferiore ai 2,40 m. prescritti ai fini dello scomputo del vano dalla s.l.p. (risulta pari a 2,25 m.); presenta servizi igienici, la cui realizzazione è consentita e non vincola necessariamente all'abitabilità del sottotetto; i rapporti aero-illuminanti sono pari a 1/15 e quindi inferiori ai prescritti 1/10 per l'abitabilità di un vano sottotetto; l'immobile, nel complesso, presenta un'altezza calcolata all'intradosso del solaio dell'ultimo piano pari a 13,30 m., quindi inferiore ai 13.50 prescritti dal P.R.G. di zona. In sostanza, secondo la ditta esecutrice, il sottotetto in questione non va considerato locale abitativo ma solo accessorio alla residenza.
La decisione del Consiglio di Stato. Di tutt'altro avviso invece le conclusioni riportate nella sentenza emessa dal Consiglio di Stato che si possono così schematizzare:
  • per determinare se un locale abbia o meno i requisiti dell'abitabilità è necessario effettuare una valutazione complessiva delle sue caratteristiche;
  • bisogna verificare se il locale possa o meno essere idoneo allo svolgimento della vita domestica (la copertura effettuata deve essere considerata volume tecnico o sottotetto in base alle sue potenzialità di sfruttamento a fini abitativi);
  • il volume realizzato per la copertura di un fabbricato può essere considerato sottotetto o mansarda a seconda che la sua altezza ne consenta l'uso a fini abitativi ( il locale sottotetto è stato suddiviso in vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna);
  • il piano di copertura, impropriamente definito sottotetto, costituisce in realtà una mansarda in quanto dotato di rilevante altezza media rispetto al piano di gronda.



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giovedì 24 luglio 2014

Cassazione: le spese per le consulenze tecniche (d'ufficio e di parte) gravano sul soccombente

Corte di Cassazione Civile, sezione terza, sentenza n. 1771 del 28 Gennaio 2014. Principio generale di ogni provvedimento giudiziale - salvo i casi stabiliti dalla legge - è che ogni atto deve essere motivato. Il giudice di legittimità - oltre che al giudice del merito - può infatti procedere ad un controllo sulla logicità e la ragionevolezza della motivazione, individuando altresì i casi in cui la stessa sia del tutto carente. E' ciò che ha fatto la Suprema Corte nella sentenza in oggetto, riguardante impugnazione di sentenza resa dal giudice del merito in esito a giudizio di opposizione ad esecuzione immobiliare.
Secondo giurisprudenza costante, le spese per il c.t.u. rientrano "tra quelle al cui rimborso ha diritto la parte vittoriosa". Non si capisce quindi come abbia potuto il giudice dell'opposizione, in fase di merito, pur accogliendo parzialmente l'opposizione e condannando di conseguenza il creditore procedente alla rifusione delle spese processuali, porre provvisoriamente a carico di entrambe le parti le spese di consulenza tecnica d'ufficio. Va cassata la sentenza impugnata limitatamente all'omessa pronuncia del giudice del merito, relativamente alla liquidazione delle spese di c.t.u. e consulenza di parte (poiché anche di queste spese la parte vittoriosa ha diritto al rimborso, stante la sua natura di allegazione difensiva tecnica). La mancata motivazione della liquidazione provvisoria a carico di entrambe le parti contrasta con il principio generale della soccombenza, relativamente al pagamento delle spese di lite.
Fonte: Cassazione: le spese per le consulenze tecniche (d'ufficio e di parte) gravano sul soccombente 
(www.StudioCataldi.it) 


mercoledì 23 luglio 2014

CTU non pagato dalle parti. Ecco una sentenza di Cassazione che fornisce un indirizzo "nuovo"...

Recupero spese di consulenza tecnica d'ufficio: tra decreto di liquidazione e azione ordinaria. La rivisitazione della materia operata dalla Corte di Cassazione (sentenza 08.11.2013 n. 25179).

Sempre più di sovente il Consulente tecnico d'ufficio deve rivolgersi al proprio legale di fiducia per ottenere il pagamento di quanto spettante in conseguenza dell'incarico ricevuto e regolarmente espletato.
Nulla questio nel caso in cui la causa nell'ambito della quale il ctu è stato nominato sia ancora in corso e lo stesso abbia già ottenuto il decreto di liquidazione delle spese.
In questo caso, infatti, decorso  il termine per l'impugnazione  del decreto, ex art.  170 del D. Lgs. 30.05.2002 n. 115, questo diviene irrevocabile e quindi titolo esecutivo per ottenere quanto spettante al consulente tecnico.

Nel caso in cui la causa è conclusa e la sentenza ridefinisce l'obbligo delle parti di provvedere al pagamento delle spese di ctu, potrebbe nascere qualche incertezza su come potere azionare la pretesa economica del tecnico d'ufficio.
A questo proposito, principalmente deve rilevarsi che la prestazione resa dal consulente tecnico nominato nell'ambito di un processo civile svolge una funzione di interesse comune delle parti del giudizio.
Tale interesse assorbe e trascende quello proprio e particolare delle singole parti, con la conseguenza che il regime dell'onere delle spese della consulenza tecnica d'ufficio e l'obbligo del relativo pagamento deve prescindere sia dalla disciplina del riparto delle spese tra le parti che dal regolamento finale delle spese tra le stesse.
Ne discende che il principio di soccombenza attiene soltanto al rapporto tra le parti e non opera nei confronti del consulente d'ufficio rendendo inopponibile al CTU la pronuncia sulle spese contenuta nella  sentenza che abbia definito il giudizio.
Dunque la sentenza può regolare le spese di CTU esclusivamente con riguardo ai diritti di rimborso interni alle parti, salvo il diritto del consulente di agire esecutivamente sulla base del decreto anche dopo la sentenza e indipendentemente dalle statuizioni in esse contenute.

A questo punto ci si chiede: il ctu ha l'obbligo di attivare in executivis il decreto di liquidazione nei confronti della parte ivi indicata oppure può attivarsi per ottenere il pagamento anche nei confronti dell'altra parte?

La Giurisprudenza di legittimità ha più volte sancito il principio della solidarietà delle spese di ctu tra le parti in causa (tra le altre Cassazione civile, sez. II, 30/12/2009, n. 28094 secondo cui "In tema di consulenza tecnica di ufficio, il compenso dovuto al consulente è posto solidalmente a carico di tutte le parti, atteso che l'attività posta in essere dal professionista è finalizzata alla realizzazione del superiore interesse della giustizia, che invece non rileva nei rapporti interni tra le parti, nei quali la ripartizione delle spese è regolata dal diverso principio della soccombenza".

Secondo tale orientamento e dal principio solidaristico ne discende che il ctu ha la possibilità di azionare in via monitoria o ordinaria la propria pretesa al fine di ottenere titolo esecutivo nei confronti della parte non indicata nel decreto di liquidazione.
E ciò perché "... la consulenza tecnica d'ufficio è strutturata, essenzialmente, quale ausilio fornito al giudice....., piuttosto che quale mezzo di prova in senso proprio e, così, costituisce un atto necessario del processo che l'ausiliare compie nell'interesse generale superiore della giustizia e, correlativamente, nell'interesse comune delle parti.
Da tale intrinseca natura dell'istituto, ed in particolare, dal dato che la prestazione dell'ausiliare è effettuata in funzione di un interesse comune delle parti.......che, cosi, assorbe e trascende quello proprio e particolare......discende... che il regime sull'onere delle spese sostenute dal consulente tecnico per l'espletamento dell'incarico e sull'obbligo del relativo pagamento, deve prescindere sia dalla disciplina sul riparto dell'onere delle spese tra le parti che dal regolamento finale delle spese tra le stesse, che deve avvenire sulla base del principio della soccombenza (cfr. Cass. civ. Sez. 2, 15 settembre 2008 n. 23586; Cass. civ. Sez. 1, 7 dicembre 2004 n. 22962; Cass. civ. Sez. 1, 8 luglio 1996 n. 6199).
L'obbligazione solidale, quindi, sussiste a prescindere dalla pendenza del giudizio e comunque anche dopo la definizione dello stesso con sentenza che definitivamente riparte il carico delle spese anche in maniera diversa rispetto al decreto di liquidazione. 

Altra Giurisprudenza, considerando l'esistenza del decreto di liquidazione - titolo esecutivo, nega la possibilità di istaurare altra procedura volta all'ottenimento da parte del CTU di altro titolo per il recupero del credito, in quanto ciò determinerebbe la violazione del principio ne bis in idem.
In questo modo, qualsiasi altro titolo avrebbe ad oggetto lo stesso petitum e la stessa causa petendi del titolo già esecutivo nelle mani del consulente (Cass. Civ. 26.06.2006 n. 14737; Cass. 21.07.2004 n. 13518).
Alla luce di questi principi e in presenza di un decreto di liquidazione di spese munito di formula esecutiva, il CTU non può fare altro che azionare tale titolo non potendo la sentenza rappresentare titolo per il recupero del proprio credito.
La Giurisprudenza di legittimità, quindi, non è stata omogenea  nel dettare le regola della materia, così rendendo necessario un coordinamento dei vari principi di diritto.
La sentenza n. 25179 dell'08.11.2013 della Corte di Cassazione ha finalmente chiarito i termini del dibattito e dato un collegamento armonico ai principi di diritto via via enunciati.
In primis, l'appena citata decisione ha confermato che l'unico rimedio riconosciuto al consulente tecnico è quello di attivare il decreto di liquidazione quale titolo esecutivo nei confronti della parte ivi indicata.

Tuttavia, tale regola è stata armonizzata con il principio dell'obbligazione solidale delle spese di ctu rilevando che le parti in causa sono solidalmente responsabili del pagamento delle competenze del tecnico e, quindi, il consulente tecnico può attivarsi in via ordinaria o monitoria per il recupero del proprio credito soltanto qualora la parte indicata nel decreto di liquidazione sia rimasta inadempiente.
In sintesi il CTU deve, a prescindere dalla pendenza del processo e dalle eventuali disposizioni in ordine al riparto delle spese contenute nella sentenza, preliminarmente attivare il decreto di liquidazione in formula esecutiva nei confronti della parte ivi indicata e soltanto sussidiariamente, in caso di inadempienza, attivarsi in via ordinaria nei confronti dell'altra parte.

Pertanto la recente decisione, pur chiarendo l'esistenza dell'obbligo in capo al ctu di soddisfare il proprio credito per solo tramite del decreto di liquidazione in formula esecutiva, ha ammesso in virtù del principio di solidarietà delle spese della consulenza tecnica e nel caso inadempienza dell'obbligato, la possibilità di ottenere anche in corso di causa altro titolo nei confronti dell'obbligato solidale.


(www.StudioCataldi.it) 

martedì 22 luglio 2014

Chiarimento della Corte di Cassazione delle spese della CTU (sentenza 14300 del 24/6/2014)

Corte di Cassazione civile, sezione sesta, ordinanza n. 14300 del 24 Giugno 2014. 
La compensazione tra le parti delle spese inerenti la consulenza tecnica d'ufficio, non avendo natura di condanna ma solo esclusione del rimborso rende legittima la decisione del giudice di ripartire in parti eguali tra la parte soccombente e quella vittoriosa le spese sostenute in corso di causa per l'espletamento della ctu.
Nel caso preso in esame dai giudici di piazza Cavour, il ricorrente (che aveva ottenuto nel giudizio di merito una sentenza favorevole), aveva lamentato dinanzi ai giudici di legittimità che la sentenza di merito aveva ingiustamente ripartito le spese della consulenza tecnica d'ufficio tra le parti mentre, a suo dire, tali spese dovevano essere poste totalmente a carico della parte soccombente.
La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso soffermandosi sulla natura giuridica della consulenza tecnica d'ufficio, che va considerata come un ausilio a disposizione del giudice fornito da un esperto esterno e non tanto come mezzo di prova in senso proprio. 
In quest'ottica la ctu può essere qualificata come un "atto compiuto nell'interesse generale della giustizia", dunque nell'interesse comune delle parti nell'ambito dell'attività di ricerca della verità. Motivata adeguatamente la decisione di compensare tali spese, tenuto anche conto del comportamento delle parti in sede extraprocessuale, appare legittima.
In particolare la Corte evidenzia come il giudice di merito abbia applicato correttamente il potere discrezionale che gli è conferito dall'articolo 92 del codice di procedura civile dal momento che, nel caso di specie, era stata rilevata una sproporzione fra la somma richiesta e quella liquidata. 

Fonte: Cassazione: la CTU è un "atto compiuto nell'interesse generale della giustizia". Giudice può compensare queste spese 
(www.StudioCataldi.it) 

lunedì 21 luglio 2014

Messa a norma delle canne fumarie e spese legali. Come vengonoripartite le spese? (da condominioweb.com)

È annullabile la delibera con la quale l'assemblea abbia ripartito le spese, legittimamente approvate nel loro ammontare, in parti uguali tra tutti i condomini e non in base alle tabelle millesimali. È invece radicalmente nulla (e dunque impugnabile in ogni tempo) la delibera che ponga le spese legali anche a carico dei condomini che abbiano ritualmente manifestato il proprio dissenso alla lite.
È quanto affermato dal Tribunale di Perugia con la sentenza n. 231 del 31 gennaio 2014. Nella fattispecie,la delibera impugnata è stata annullata anche sotto il profilo dell'eccesso di potere, atteso che la collocazione delle canne fumarie all'interno del complesso condominiale non le rende automaticamente di proprietà comune. Da ciò discende che l'assemblea non può deliberare su lavori riferiti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini e, segnatamente, sulla ristrutturazione delle canne fumarie dei singoli appartamenti.
Il caso. Due condomini impugnavano la delibera assembleare avente ad oggetto alcuni lavori di rifacimento delle canne fumarie e la ripartizione delle spese, tra cui quelle relative ai compensi professionali dovuti all'avvocato e al tecnico di parte, per una causa promossa dallo stesso Condominio. Tra gli altri motivi di ricorso, venivano contestate le modalità di ripartizione delle spese, avvenuta in parti uguali e non secondo i criteri proporzionali stabiliti nelle tabelle millesimali. I ricorrenti, inoltre, sostenevano di dover essere esonerati dal pagamento delle spese di lite, in quanto avevano formalmente manifestato il loro dissenso alla lite ai sensi dell'art. 1132 c.c. Si contestava, infine, la competenza dell'assemblea a deliberare su lavori riguardati canne fumarie di proprietà esclusiva.
Le spese vanno ripartite in misura proporzionale ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione. Nella fattispecie, il Tribunale umbro ha accertato che la delibera impugnata aveva liquidato le parcelle dell'avvocato e del tecnico incaricato ripartendo la relativa spesa in parti uguali tra tutti i condomini e non in base alle tabelle millesimali, con evidente violazione dell'art. 1123 c.c. Anche se le spese deliberate siano state legittimamente approvate nel loro ammontare, deve ritenersi in ogni caso errato il criterio di ripartizione delle stesse. Ne consegue l'annullamento della delibera in parte qua e l'onere del Condominio di rideliberare, se del caso, la corretta ripartizione delle spese approvate.
Il giudice non può sindacare il merito delle questioni deliberate dall'assemblea. Il Tribunale precisa, peraltro, che la censura deve intendersi riferita al solo criterio di ripartizione e non anche all'an e al quantum delle spese approvate,che sono questioni di merito rimesse alla competenza esclusiva dell'assemblea. In linea generale, infatti, il sindacato del giudice in ordine alle delibere assembleari impugnate deve limitarsi alle sole questioni che attengono alla legittimità della deliberazione,senza entrare nel merito delle questioni, che compete solo all'assemblea.
Niente spese di lite per i condomini dissenzienti. Richiamando l'orientamento dominante in giurisprudenza, il Tribunale rammenta che “in tema di condominio, è affetta da nullità la delibera dell'assemblea che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, a carico del condominio che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall'assemblea, giacché in tal caso l'art. 1132, comma primo, cod. civ., contemperando l'interesse del gruppo con quello del singolo titolare di interessi contrastanti, riconosce a quest'ultimo il diritto di sottrarsi agli obblighi derivanti dalle deliberazioni assunte sul punto” (Cass. civ., n. 11126 del 2006).
Lo stesso art. 1132 precisa che il condomino dissenziente è tenuto a concorrere alle spese del giudizio solo se da questo ne abbia tratto vantaggio e solo per le spese che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente. Circostanze, queste, che non ricorrono nel caso in esame.
Le canne fumarie al servizio dei singoli appartamenti non sono parti comuni. Il giudice perugino ha annullato la delibera anche nella parte in cui ha approvato i lavori di messa a norma delle canne fumarie delle singole unità immobiliari del condominio.
L'assemblea di condominio, infatti, ha competenza a deliberare solo per questioni che attengono alle parti comuni dell'edificio. Ebbene: le canne fumarie interne agli edifici non necessariamente sono di proprietà comune. Infatti, se la canna fumaria è posta al servizio di un solo condomino o di un gruppo di condomini, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. non opera e la canna fumaria deve pertanto ritenersi di proprietà esclusiva, salva eventuale prova contraria.
Nella sentenza impugnata si legge: “verificato lo stato delle canne fumarie dei singoli appartamenti, l'assemblea, all'unanimità dei presenti, delibera di eseguire i lavori di messa a norma delle canne fumarie”. Così facendo, l'assemblea è andata oltre le proprie competenze, posto che non poteva deliberare su lavori riferiti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini e, nello specifico, sulla ristrutturazione delle canne fumarie dei singoli appartamenti.




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venerdì 18 luglio 2014

Sollecitare l'intervento dell'assemblea non basta per liberarsi dall'obbligo di salvaguardare la pubblica incolumità.

La rovina degli edifici:  un pericolo forse troppo diffuso. La Cassazione torna ad occuparsi degli immobili mal tenuti e del pericolo che quindi essi possono costituire per la pubblica incolumità: ce ne siamo interessati agli inizi dello scorso mese di marzo (Si stacca l'intonaco? Il proprietario risarcisce e va in galera.), allorché il Supremo Collegio aveva chiarito come possa integrare gli estremi del reato di cui all'art. 677 cod. pen. (“Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina”) anche il solo distacco di parte dell'intonaco dal soffitto di un'abitazione, confermando quindi la sentenza di condanna inflitta a quel proprietario che non aveva rimosso la situazione di pericolo da cui poi era infatti scaturita la caduta di parte del rivestimento murario.
A distanza di appena qualche settimana i Giudici di Piazza Cavour devono tornare a parlare di immobili pericolanti e ribadire la responsabilità dei proprietari di tali immobili, segno che questo problema è decisamente diffuso.
La negligenza del condominio inguaia i singoli condomini. Ma cosa accade quando l'edificio “che minaccia rovina” sia una parte, più o meno estesa, di una struttura condominiale? La responsabilità penale sarà ascrivibile all'inerte amministratore o ai singoli condomini interessati dalle strutture pericolanti?
Purtroppo l'inerzia del condominio inguaia i singoli condomini, che saranno ritenuti responsabili del reato di cui all'art. 677 cod. pen. tutte le volte in cui il condominio non si sarà attivato per eliminare la situazione di pericolo.
Applicando di tale principio la Cassazione, con la sentenza n. 14465 del 27/03/2014, ha quindi confermato la responsabilità di alcuni proprietari di un immobile condominiale pericolante, i quali erano stati appunto condannati anche in appello per il reato in parola: per i giudici, infatti, essi non avevano provveduto “ai lavori necessari per rimuovere il pericolo per le persone derivante dallo stato di degrado dell'immobile”.
A nulla sono valsi l'appello ed il ricorso per cassazione dei condomini che avevano contestato l'eccessiva onerosità dei lavori (per cui sarebbe stato possibile effettuarli solo ripartendone la spesa tra tutti i condomini) e soprattutto avevano documentato e provato di aver più volte diffidato il condominio ad intervenire: per la Cassazione non è sufficiente intimare e diffidare ma occorre fare di più.
I solleciti, pur formali, non bastano: occorre obbligare il condominio ad intervenire. La responsabilità dei proprietari-condomini discende dal loro non essersi attivati per eliminare il pericolo, non essendo a ciò sufficiente inviare lettere di diffida al condominio ma restare poi inerti se questo non si attiva per rimuovere la situazione di pericolo: ricorda infatti la Cassazione che “nel caso di mancata formazione della volontà assembleare che consenta all'amministratore di adoperarsi, sussiste a carico del singolo condomino l'obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall'attribuibilità al medesimo dell'origine della stessa.”, richiamando una massima sancita per un caso identico nel 2008 (sent. n. 6596 del 17/01/2008), a sua volta confermativa di un più risalente orientamento giurisprudenziale (Cass. Pen., Sez. I, sent. n. 15759 del 06/02/2001).

Ed infatti, come ricorda la stessa Cassazione, in caso di “paralisi deliberativa dell'ente condominiale l'ordinamento prevede specifici strumenti, anche di volontaria giurisdizione, atti a superare gli eventuali ostacoli frapposti alla formazione assembleare finalizzata all'esecuzione dei lavori necessari a rimuovere la situazione di pericolo” (Cass. Pen. sent. n. 14465/2014).

Solo l'effettiva rimozione del pericolo consente l'assoluzione. La responsabilità per il reato contravvenzionale in parola viene meno solo con la rimozione del pericolo e l'inerzia del condominio non costituisce un impedimento insormontabile, una “causa di forza maggiore” che da sé esonera da responsabilità i proprietari.

La contravvenzione di cui all'art. 677 cod. pen. ha infatti carattere permanente ed è “a condotta omissiva”: la responsabilità deriva cioè da un non-comportamento e verrà pertanto meno solo quando colui il quale dovrebbe agire (e non lo fa) interviene per eliminare il pericolo. La responsabilità cessa cioè “solo nel momento in cui viene meno la situazione antigiuridica, per fatto volontario dell'obbligato, o per altra causa” (Cass. Pen. Sez. I, sent. n. 5196 del 28/03/1996).

Quindi i condomini, se vorranno salvarsi dalla condanna penale, non potranno limitarsi a segnalare l'esistenza di pericoli da crollo o rovina dell'edificio condominiale e non basterà loro nemmeno sollecitare ed intimare all'amministratore (o in sua assenza al condominio) di intervenire prontamente per eliminare il pericolo: essi, in presenza di una situazione rientrante nello schema dell'art. 677 cod. pen., sono tenuti a promuovere azione nei confronti del condomino e far sì che l'autorità giudiziaria si sostituisca all'inerte amministratore (se esistente) per rimuovere di fatto le situazioni di pericolo e far venir così meno il presupposto di fatto che integra il reato.

In caso contrario non potranno dirsi esenti da responsabilità e risponderanno di questo reato che prevede anche l'arresto, ove il pericolo minacci l'incolumità delle persone (ipotesi più grave, prevista dal 3° comma dell'art. 677 cod. pen.). E naturalmente dei danni che ne dovessero derivare.

L'amministratore quale garante dell'altrui responsabilità penale. Questa vicenda fa comprendere quanto importante e delicata sia la figura dell'amministratore di condominio, al pari della sua scelta: avere un amministratore che svolga con efficienza e puntualità il proprio mandato è la migliore garanzia per i condomini perché il loro diritto di proprietà sia goduto appieno e senza pensieri.

Al contrario, un amministratore di condomino spesso distratto, assente, inerte o incapace non solo costituisce il substrato fertile su cui possono attecchire e crescere i più classici problemi di convivenza condominiale (risolvibili il più delle volte con un tempestivo intervento ed una precisa normativa che regoli la vita condominiale) ma, come visto, espone i condomini anche a rischi, che possono sfociare addirittura nel campo penale, con conseguenze e problemi quindi ben maggiori di quelli che possono provenire dalle banali, ma pur fastidiose, intolleranze da vicinato.


Articolo 677 Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina
Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da lire trecentomila a un milione ottocentomila.
La stessa sanzione si applica a chi, avendone l'obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall'avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione.
Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena è dell'arresto fino a sei mesi o dell'ammenda non inferiore a lire seicentomila.


Fonte: CondominioWeb.com
http://www.condominioweb.com/crollo-parti-delledificio.2179

giovedì 17 luglio 2014

Che cosa deve fare l'amministratore di condominio se gli notificano l'impugnazione della delibera assembleare?

L'amministratore di condominio è il mandatario dei partecipanti alla compagine. Egli viene nominato dall'assemblea e rappresenta tutti i condomini, tanto quelli che hanno votato per la sua nomina, quanto gli astenuti, gli assenti ed i dissenzienti.
Il mandato conferito all'amministratore comprende la legale rappresentanza dei condomini rispetto ai rapporti giuridici riguardanti la gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio.
Insomma, è cosa nota, l'amministratore può qualificarsi tale e quindi rappresentare la collettività condominiale nei rapporti con i singoli condomini ed in quelli con soggetti estranei al condominio.
In questo contesto va letto l'art. 1131, primo comma, c.c., a mente del quale:
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Per riassumere la norma coordinandola con quanto stabilito dall'art. 1130 c.c., si può affermare quanto segue: le attribuzioni dell'amministratore condominiale comprendono il potere del medesimo di agire in giudizio al fine di adempiere correttamente all'incarico assunto.
Classico, in tal senso, l'esempio della possibilità per l'amministratore di agire in giudizio per recuperare il credito del condominio chiedendo l'emissione di un decreto ingiuntivo di pagamento (provvisoriamente esecutivo) ex art. 63 disp. att. c.c.
Alla facoltà d'agire giudizialmente, corrisponde il dovere di resistere alle azioni giudiziali portate contro il condominio.
In tal senso il secondo comma dell'art. 1131 c.c. specifica che l'amministratore di condominio “può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.”
Nel 2010 le Sezioni Unite della Cassazione (sentt. nn. 18331-2) hanno cercato di risolvere l'annosa querelle dei limiti della legittimazione passiva dell'amministratore. Il principio di diritto espresso nella sentenza, a dire il vero, non è stato letto in maniera univoca.
La controversa questione riguardante la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio
In questo contesto è utile dare una risposta chiara al quesito posto nel titolo di questo articolo.
Supponiamo che l'amministratore, il fatto è ricorrente, riceva la notifica dell'atto d'impugnazione di una delibera assembleare.
E' inammissibile l'impugnazione di una deliberazione condominiale proposta con ricorso.
Che cosa può/deve fare il mandatario? Fino a prima della reintroduzione del tentativo obbligatorio di mediazione (cfr. d.lgs. n. 28/2010 e art. 71-quater disp. att. c.c.) , la risposta era univoca: l'amministratore deve difendere il condominio e può farlo anche autonomamente, vale a dire nominando di sua iniziativa un legale che segua la pratica, firmandogli il mandato e quindi costituendosi in giudizio.
Delibera assembleare annullata? L'amministratore può impugnare autonomamente la sentenza
Con l'obbligatorietà della mediazione la situazione è differente. L'impugnazione, infatti, dovrà essere preceduta da un tentativo di conciliazione davanti ad un organismo accreditato presso il ministero. Rispetto a questa procedura l'amministratore ha il mero potere di rappresentante della volontà assembleare; in poche parole egli non ha alcun margine di scelta e deve limitarsi ad eseguire quanto stabilito dall'assemblea.
In buona sostanza ricevuta la comunicazione di convocazione davanti ad un organismo di mediazione in relazione alla contestazione di una delibera assembleare, l'amministratore dovrà convocare l'assemblea per farsi dare istruzioni in merito al da farsi, per poi riconvocarla, qualora si arrivasse ad una proposta di mediazione, per ottenere indicazioni sull'accettazione o meno.
Chiaramente se il tentativo fallisse e l'assemblea non avesse disposto nulla in merito al giudizio d'impugnazione, i poteri dell'amministratore, rispetto al contenzioso tribunalizio, tornerebbero ad essere quelli sopra delineati.




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martedì 15 luglio 2014

Responsabilitá ampia del Direttore dei Lavori…. recente sentenza del Tribunale di Reggio Emilia

Al direttore dei lavori incombe l'obbligo di riscontrare la conformità dell'opera al progetto, ma anche di coordinare l'esecuzione dei lavori e provvedere alle correzioni di eventuali errori progettuali.
Siete tutti «convocati». I proprietari di una unità immobiliare commissionano la progettazione e relativa installazione di un impianto termico. A lavoro eseguito i committenti lamentano il non corretto funzionamento dell'impianto stesso e citano in giudizio lo studio tecnico che ha progettato l'impianto, al fine di ottenere il risarcimento dei danni. Quest'ultimo chiama in garanzia sia la propria assicurazione, per essere manlevato in ipotesi di condanna, ma anche l'appaltatore, il direttore dei lavori ed il fornitore dei materiali indicati come diretti responsabili dei danni lamentati da parte attrice, perché rispondano nei confronti di parte attrice stessa.
Dalla perizia presentata si evincono le seguenti cause di responsabilità:
  1. il progettista ha sbagliato a valutare “le potenzialità di picco, sia invernali che estive, relativamente agli alloggi”; sia successivamente nel convalidare “modifiche impiantistiche nella ricollocazione delle motocondensanti esterne in zone non idonee al corretto funzionamento delle stesse”;
  2. l'installatore ed appaltatore ha “convalidato la scelta di una ricollocazione delle motocondensanti esterne che era palesemente in contrasto con le buone tecniche impiantistiche, senza mai sollevare eccezioni di sorta, anche quando le carenze funzionali risultavano palesemente evidenti”;
  3. la ditta fornitrice dei generatori a pompa di calore, “per non avere sollevato eccezione di sorta già nel momento in cui, a seguito di sopralluogo effettuato per rilevare le carenze funzionali lamentate, non metteva in evidenza il palese difetto di installazione”;
  4. direttore dei lavori “per avere fornito indicazioni sulla collocazione delle macchine esterne in siti incompatibili ad un corretto funzionamento dei macchinari esterne”.
Tutti i terzi chiamati, per motivi diversi, escludono la propria responsabilità in relazione ai vizi ed ai malfunzionamenti denunciati dall'attore, indicando come responsabili le altre parti processuali.
Prima di commentare la decisione del Giudice di Reggio Emilia è necessario analizzare alcuni aspetti della problematica in oggetto.
L'obbligo di costruire a regola d'arte. In tema di contratto di appalto l'appaltatore è tenuto a realizzare l'opera a regola d'arte, osservando, nell'esecuzione delle prestazione, la diligenza qualificata ai sensi dell'art. 1176, comma 2, c.c., la quale «si estrinseca nell'adeguato sforzo tecnico, con impiego delle energie e dei mezzi, normalmente ed obiettivamente necessari o utili in relazione alla natura dell'attività esercitata, volto all'adempimento della prestazione dovuta ed al soddisfacimento dell'interesse creditorio, nonché ad evitare possibili eventi dannosi» (Trib. Modena, 28 maggio 2008).
Infatti, l'appaltatore deve sì eseguire l'opera commissionata conformemente al contratto e ai suoi allegati, ovvero alle indicazioni e istruzioni del committente e/o dei suoi ausiliari, ma pur sempre a regola d'arte, idonea allo scopo per soddisfare l'interesse del committente. L'esecutore sarà, di conseguenza, tenuto a conoscere, al fine di realizzare correttamente l'opera, il complesso di norme e di regole proprie dell'attività esercitata, sia quelle che presiedono la realizzazione che quelle proprie delle modalità di esecuzione dei lavori.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, l'appaltatore è il «soggetto obbligato a mantenere il comportamento diligente dovuto per la realizzazione dell'opera commessagli, con conseguente obbligo di adottare tutte le misure e le cautele necessarie ed idonee per l'esecuzione della prestazione secondo il modello di precisione e di abilità tecnica nel caso concreto idoneo a soddisfare l'interesse creditorio. […] E laddove l'appaltatore svolga anche i compiti di ingegnere progettista e di direttore dei lavori, l'obbligo di diligenza è ancora più rigoroso, essendo egli tenuto, in presenza di situazioni rivelatrici di possibili fattori di rischio, ad eseguire gli opportuni interventi per accertarne la causa ed apprestare i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell'opera senza difetti costruttivi. La maggiore specificazione del contenuto dell'obbligazione non esclude infatti la rilevanza della diligenza come criterio determinativo della prestazione per quanto attiene agli aspetti dell'adempimento» (Cass. civ., 31 maggio 2006, n. 12995).
Le fattispecie di esonero dalla colpa dell'appaltatore. Prassi e giurisprudenza hanno individuato una serie di situazioni in presenza delle quali la responsabilità dell'appaltatore è esclusa.
Nell'ipotesi in cui il progetto sia stato predisposto da un soggetto incaricato dal committente e non dall'appaltatore, quest'ultimo è esonerato da responsabilità solo ove abbia manifestato il proprio dissenso rispetto alle previsioni del progetto, se le medesime siano da considerarsi erronee secondo la normale diligenza dell'appaltatore medio. Pertanto, se il cattivo esito dell'appalto sia conseguenza di scelte effettuate dal committente, ma mai contestate dall'appaltatore, quest'ultimo sarà responsabile in quanto è tenuto a fornire un'opera eseguita a regola d'arte e non già ad obbedire supinamente alle istruzioni dell'appaltante.
In particolare, si afferma al riguardo che «In tema di appalto gli errori del progetto fornito dal committente ricadono su quest'ultimo ed escludono la responsabilità dell'appaltatore solo quando questi si ponga, rispetto a quello, per espressa previsione contrattuale, come nudus minister, come passivo strumento nelle mani del committente, direttamente e totalmente condizionato dalle istruzioni ricevute senza nessuna possibilità di iniziativa e vaglio critico, laddove in ogni altro caso la prestazione dovuta dall'appaltatore implica anche il controllo e la correzione degli eventuali errori del progetto fornitogli» (Cass. civ., 12 maggio 2000, n. 6088).
Si ritiene tuttavia che il committente sia corresponsabile, in via indiretta, con l'appaltatore se affida l'appalto ad un'impresa priva delle necessarie capacità tecniche ed organizzative per la corretta esecuzione del contratto (Cass. civ., 12 febbraio 1997, n. 1284).
Si realizza un'ulteriore ipotesi di esclusione della responsabilità dell'appaltatore quando questi abbia ricevuto erronee istruzioni da parte del committente o del direttore dei lavori, sempreché l'appaltatore abbia tempestivamente e inutilmente contestato la non correttezza delle prescrizioni e che l'erroneità fosse rilevabile secondo la diligenza media.
Espansione massima di detta esenzione ricorre quando, in sede convenzionale, si stabilisca di privare l'appaltatore di qualsiasi autonomia nell'esecuzione dell'opera, dovendo la stessa essere realizzata osservando pedissequamente le istruzioni del committente (il caso, appunto, del nudus minister).
Ricorre infatti l'ipotesi di nudus minister in capo all'appaltatore quando, per effetto di un penetrante controllo esercitato dal committente, non riconducibile ai normali poteri di verifica, l'appaltatore risulti privato di ogni margine di autonomia, divenendo, in buona sostanza, un mero esecutore di ordini insindacabili. Pertanto, l'esclusione della responsabilità dell'appaltatore per vizi e difformità dell'opera resta esclusa non solo nell'ipotesi in cui questi sia ridotto a nudus minister del committente, ma anche quando quest'ultimo abbia incaricato dell'esecuzione un'impresa che sapeva essere priva delle capacità tecniche ed organizzative necessarie per la realizzazione dell'opera affidatale (App. Napoli, 8 ottobre 2007). L'impresa fa i lavori male? Ha diritto al compenso pattuito.
Ricapitolando la responsabilità dell'appaltatore può essere inoltre esclusa solo nei seguenti casi:
- nel caso in cui l'appaltatore dimostri che il vizio sia sorto per una causa intervenuta dopo l'approvazione del collaudo (ad esempio, per un uso scorretto dell'opera da parte del committente);
- quando il vizio sia dovuto a caso fortuito;
- nell'ipotesi in cui il vizio o la difformità siano da ritenersi normali alla luce dello stato della tecnica, dovendosi tuttavia tenere presente che, in tal caso, non si potrà fare riferimento alle sole consuetudini locali, bensì alle più generali regole accolte in quel periodo.
Il caso di specie. In seguito ai fatti brevemente enucleati il Tribunale di Reggio Emilia con sentenza n. 988 del 27 giugno 2014, si è espresso in merito alle responsabilità da attribuire all'appaltatore ed al direttore dei lavori in caso di vizi progettuali. Il Giudice emiliano parte da un presupposto: vi è una responsabilità solidale, tra appaltatore e progettista, sia nel caso in cui si sia accorto degli errori e non li abbia tempestivamente denunciati, sia nel caso in cui, pur non essendosi accorto degli errori, lo avrebbe potuto fare con l'uso della normale diligenza. Partendo da questo presupposto l'appaltatore è esentato da responsabilità solo ove dimostri che gli errori non potevano essere riconosciuti con l'ordinaria diligenza richiesta all'appaltatore stesso, ovvero nel caso in cui, pur essendo gli errori stati prospettati e denunciati al committente, questi ha però imposto l'esecuzione del progetto, posto che in tale eccezionale caso l'appaltatore ha agito come nudus minister, a rischio del committente e con degradazione del rapporto di appalto a mero lavoro subordinato.
Nel caso di specie si è verificato un fatto che ha avuto anche una conseguenza in ordine alla attribuzione delle responsabilità. L'appaltatore, si è impegnato ad eliminare il vizio ma, secondo i Giudici, così facendo, ha implicitamente riconosciuto in modo unilaterale per fatti concludenti le proprie responsabilità. Per cui se l'errore è rinvenibile nel progetto anche l'appaltatore risponde, in solido con il progettista, perché si è accorto degli errori ma non li ha denunciati subito anche se li avrebbe potuto rilevare mediante normale diligenza. Al direttore dei lavori incombe l'obbligo di riscontrare la progressiva conformità dell'opera al progetto, ma anche di coordinare l'esecuzione dei lavori ed assicurarsi che la modalità utilizzate per la realizzazione dell'opera siano a regola d'arte fino al punto di provvedere alle correzioni di eventuali errori progettuali.
Lavori in condominio. Il committente deve essere sempre informato delle variazioni al progetto iniziale apportate dal suo predecessore.



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lunedì 14 luglio 2014

Installazione di un ascensore a servizio di unitá immobiliare…..

Se un condomino, di sua sponte, decide l'installazione di un ascensore a servizio della propria unità immobiliare, la legittimità di quell'opera non dev'essere valutata alla stregua di un'innovazione, e quindi ai sensi dell'art. 1120 c.c., ma in ragione del diritto all'uso delle cose comuni, e di conseguenza in ragione di quanto stabilito dell'art. 1102 c.c.
Parola di Cassazione, che così s'è pronunciata, con la sentenza n. 10852 del 16 maggio 2014.
Innovazioni, uso delle cose comuni, installazione d'un ascensore, abbattimento delle barriere architettoniche e adempimenti del condomino: queste le questioni chiave attorno alla quale ruota la sentenza in esame ed in generale ogni comportamento simile a quello oggetto di pronunciamento da parte dei giudici di piazza Cavour?
Cos'è un'innovazione? Non sperate di trovare risposta scartabellando il codice civile: la legge, nemmeno dopo le modificazioni introdotte dalla così detta riforma, non fornisce una definizione di innovazione. Ed allora? Allora bisogna guardare ai pronunciamenti della Cassazione.
I giudici di legittimità ed assieme ad essi i giudici di merito, ormai da anni, affermano che “per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602) (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
Come dare forma a questa enunciazione di principio? Vediamo un paio di esempi.
Proprio sull'ascensore bisogna porre alcuni distinguo.
Se si tratta d'opera deliberata dall'assemblea, allora la stessa potrà essere deliberata con le maggioranze di cui al secondo comma dell'art. 1120 c.c. (prima dell'entrata in vigore della riforma si faceva riferimento alla legge n. 13/89 relativa all'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici pubblici e privati).
Se si tratta di installazione ad opera del singolo condomino la norma di riferimento è rappresentata dall'art. 1102, primo comma, c.c. a mente del quale:
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
La giurisprudenza, che più volte s'è pronunciata in materia, è concorde nel ritenere che "il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine" ( così, ex multis, Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).
In questo contesto dev'essere inserita la normativa sull'eliminazione delle barriere architettoniche, la quale – sebbene sia dettata in relazione ai quorum deliberativi necessari per l'adozione di simili decisioni da parte della compagine – riverbera i propri effetti anche in relazione al diritto d'uso di cui all'art. 1102 c.c.
E la Corte regolatrice, proprio citando un proprio precedente datato 2012, ha ricordato che l'installazione di un ascensore realizzata ad opere del singolo comproprietario “deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi, la disciplina dettata dall'art. 907 cod. civ. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo ad essa operato nell'art. 3, comma secondo, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, non trovando detta disposizione applicazione in ambito condominiale” (Cass. 16 maggio 2014 n. 10852).
In tale ambito, tuttavia, è bene ricordare che il condomino che intenda realizzare quest'opera deve porre in essere, per mezzo di un tecnico abilitato, tutte quelle attività autorizzatorie necessarie e comunque darne comunicazione all'amministratore condominiale, adempimento quest'ultimo sempre consigliabile ma obbligatorio solamente in caso di espressa previsione in tal senso nel regolamento condominiale.

Fonte http://www.condominioweb.com/quando-un-condomino-decide-di-installare-lascensore-a-servizio-del.11204#ixzz36PQs94Vy
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