In fatto. Tizio impugnava la delibera assunta dalla propria Assemblea in materia di lavori straordinari - e/o asseritamente tali, laddove trattavasi di rifacimento del manto stradale -, agitando diversi motivi di gravame per chiederne l'invalidità.
L'attore lamentava la mancata tempestiva convocazione nel termine di legge; l'adozione di un quorum deliberativo inferiore ai cinquecento millesimi; l'eccesso di potere nella scelta della impresa (anche perché avvenuta per il tramite di una commissione di condomini); infine, la violazione dei criteri millesimali di ripartizione della spesa, disposta in parti uguali.
Il condominio convenuto non si costituiva in giudizio. Il Giudice, in assenza di prove contrarie, dichiarava l'invalida della deliberazione.
Di sicuro pregio è l'excursus argomentativo, di volta in volta, addotto rispetto ciascuno dei superiori motivi di impugnazione. E segnatamente.
Il procedimento di convocazione. In sede di impugnazione ogni condòmino è legittimato a procedere in giudizio al fine di far valere un vizio nella convocazione, anche se afferente al procedimento di interesse di un altro compartecipe.
Dall'altra parte, qualora il condomino agisca per far valere l'invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l'onere di provare che tutti i condomini siano stati tempestivamente avvisati della convocazione, quale presupposto per la regolare costituzione dell'assemblea (Corte di Cassazione 19.11.1992 n. 12379, 25.03.1999 n. 2837, 13.11.2009 n. 24132).
Ai sensi dell'articolo 1136 co. 6 c.c., in effetti, l'Assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Il verbale dell'assemblea condominiale rappresenta quindi la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni per una valida costituzione dell'assemblea e dunque per la validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le lacune.
Il verbale deve pertanto contenere l'elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, la constatazione che tutti i condomini sono stati invitati a parteciparvi, perchè tali individuazioni sono indispensabili per la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall'art. 1136 c.c..
E' compito del Presidente dell'Assemblea dare luogo alla dichiarazione di perfezionamento formale del procedimento di convocazione; in assenza della quale, è dato presumere il mancato svolgimento del controllo sulla regolarità del procedimento.
Le conseguenze del mancato controllo, laddove si è in presenza di un vizio insito nel procedimento di convocazione, si riverberano sulla validità della deliberazione, importandone l'annullamento.
Invero, come noto, in tema di condominio negli edifici – riferisce il Decidente richiamando la Sentenza della Corte di Cassazione S.U. n. 4806/2005 -, debbono qualificarsi nulle:
- le deliberazioni dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali;
- le deliberazioni con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
- le deliberazioni con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea;
- le deliberazioni che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
- le deliberazioni comunque invalide in relazione all'oggetto;
Viceversa, debbono, invece, qualificarsi annullabili:
- le deliberazioni con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea;
- quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
- quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea;
- quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;
- quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
Il sindacato del tribunale. Spetta, inoltre, al Giudice del gravame il compito di stabilire la natura del vizio (ove sussistente), al fine di esercitare legittimamente il potere di invalidazione.
Sulla scorta di tale presupposto è stato invece respinto il motivo di impugnazione della delibera relativo alla presunta violazione dell'art. 1136 co. 4 c.c., laddove gli attori ritenevano che i lavori di rifacimento del manto stradale dell'area condominiale fossero riparazioni straordinarie di notevole entità che ai sensi di tale disposizione, richiedevano la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Al contrario, l'individuazione, agli effetti dell'articolo 1136, quarto comma, c.c., della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito; il giudice può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini.
Alla luce di tali criteri, il Decidente ha statuito che il rifacimento del manto stradale condominiale non può considerarsi riparazione straordinaria di notevole entità per cui non si applicavano i quorum costitutivi e deliberativi di cui all'art. 1136 co. 4 c.c.
Parimenti infondato è stato ritenuto il motivo di impugnazione della delibera relativo all'approvazione del piano esecutivo dell'opera in quanto, a dire degli attori, i lavori di rifacimento del piazzale erano stati realizzati in maniera difforme rispetto alle previsioni del capitolato.
Al riguardo il Decidente ha rammentato che in tema di impugnazione delle delibere condominiali, il sindacato del giudice non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini.
Il sindacato del giudice deve limitarsi al riscontro della legittimità della deliberazione impugnata, riguardo alle norme di legge o di regolamento condominiale; può comprendere l'eccesso di potere, ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, perché, in tal caso, non si controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante (finalità extracondominiale).
Sulla scorta della stessa motivazione è stato parimenti respinto il motivo di gravame spiegato con riferimento al capo della deliberazione assembleare che demandava ad una commissione di condomini il compito di fare una prima selezione delle impresa appaltatrice sulla scorta di determinati presupposti.
Ben può essere deliberata la nomina di una commissione di condomìni con l'incarico di esaminare i preventivi di spesa per l'esecuzione di lavori, le cui decisioni sono vincolanti per tutti i condomini - anche dissenzienti - solamente in quanto rimesse all'approvazione, con le maggioranze prescritte, dell'assemblea, le cui funzioni non sono delegabili ad un gruppo di condomini (Cassazione civile, sez. II, 06/03/2007, n. 5130).
Da ultimo, è stato ritenuto fondato il motivo di impugnazione attinente alla ripartizione delle spese dei lavori ad effettuarsi presso il Condominio, in parti uguali anziché in base alle tabelle millesimali e dunque al criterio di ripartizione.
La deliberazione, in questo caso, contrasterebbe la previsione dell'art. 1123 co. 1 c.c. secondo il quale le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio ...sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
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