Articolo da Il Sole 24 Ore:
L’amministratore interviene anche a difesa delle parti private: la Corte di cassazione (sentenza 8512/2015) ha dato un importante chiarimento in materia di articolo 1669 del Codice civile («Rovina e difetti di cose immobili»), precisando che in tale contesto l’amministratore può agire «a tutela indifferenziata dell’edifico nella sua unitarietà», senza distinzione fra parti comuni e parti private.
Con sentenza depositata nel 1999 la Corte d’Appello di Trento confermava la sentenza del Tribunale che aveva condannato l’impresa costruttrice (venditore-costruttore) a risarcire i danni causati al condominio per «rovina di edificio» (quindi in sostanza per lavori male eseguiti) in base all’articolo 1669 del Codice civile.
Contro tale decisione ha proposto ricorso l’impresa, sostenendo fra le altre cose che l’amministratore avrebbe avuto legittimazione (processuale) ad agire solo per quanto riguarda le parti comuni (appunto condominiali) dell’edificio, e non anche per quelle di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
La Corte di Cassazione, rigettando il ricorso, ha osservato invece come la distinzione prospettata dalla società ricorrente non rileva: questo in quanto è risultato nel corso del giudizio che le infiltrazioni riguardavano le parti dei balconi da considerare bene condominiale, «in quanto funzionali all’estetica dell’edificio», rilevando inoltre come fosse emerso che «ai fini della eliminazione dei gravi difetti concernenti le parti comuni dell’edificio, si rendeva necessario intervenire anche sulle parti di proprietà esclusiva».
La Cassazione, infine, nel consueto intento di non fornire una risposta relativa al solo caso specifico sottoposto alla loro attenzione, ma anche di indicare un principio di diritto al quale attenersi in eventuali casi analoghi, ha specificato che si è progressivamente ampliata, nel corso degli ultimi anni, l’interpretazione dell’articolo 1130, n. 4, del Codice civile, che prevede il potere-dovere dell’amministratore di compiere atti conservativi a tutela delle parti comuni dell’edificio, «fino ad affermare la legittimazione dell’amministratore del condominio a promuovere l’azione di cui all’articolo 1669 del Codice civile a tutela indifferenziata dell’edificio nella sua unitarietà». E tale legittimazione si può anche esercitare, sempre secondo la Corte, in un contesto nel quale i pregiudizi derivino da vizi afferenti le parti comuni dell’immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelli costituenti proprietà esclusiva dei condomini.
La Corte di Cassazione, rigettando il ricorso, ha osservato invece come la distinzione prospettata dalla società ricorrente non rileva: questo in quanto è risultato nel corso del giudizio che le infiltrazioni riguardavano le parti dei balconi da considerare bene condominiale, «in quanto funzionali all’estetica dell’edificio», rilevando inoltre come fosse emerso che «ai fini della eliminazione dei gravi difetti concernenti le parti comuni dell’edificio, si rendeva necessario intervenire anche sulle parti di proprietà esclusiva».
La Cassazione, infine, nel consueto intento di non fornire una risposta relativa al solo caso specifico sottoposto alla loro attenzione, ma anche di indicare un principio di diritto al quale attenersi in eventuali casi analoghi, ha specificato che si è progressivamente ampliata, nel corso degli ultimi anni, l’interpretazione dell’articolo 1130, n. 4, del Codice civile, che prevede il potere-dovere dell’amministratore di compiere atti conservativi a tutela delle parti comuni dell’edificio, «fino ad affermare la legittimazione dell’amministratore del condominio a promuovere l’azione di cui all’articolo 1669 del Codice civile a tutela indifferenziata dell’edificio nella sua unitarietà». E tale legittimazione si può anche esercitare, sempre secondo la Corte, in un contesto nel quale i pregiudizi derivino da vizi afferenti le parti comuni dell’immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelli costituenti proprietà esclusiva dei condomini.
In sostanza, qualora un amministratore intenda proporre una azione contro il costruttore per «rovina di edifico» in base all’articolo 1669, non si può limitarne il mandato alle sole parti comuni ma va comunque considerato esteso anche a quelle private.
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