Secondo la legge l’edificio deve avere anche impianti a norma e attestazione energetica L’amministratore chiede l’agibilità!!! (da Il Sole 24 Ore)

Si riporta articolo da Il Sole 24 Ore: Non esiste una legge che impone al venditore di allegare all'atto di compravendita il certificato di agibilità, così come non esiste una legge che obbliga il notaio rogante di farne menzione nell'atto. Ma per i giudici le cose stanno diversamente: la mancanza del certificato di agibilità costituisce grave inadempimento e, come tale, causa di risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno. In particolare, il venditore si può vedere costretto a riprendersi l'immobile ed a restituire all'acquirente il prezzo, oltre a risarcire i danni, se sussistenti. Il problema è che sono moltissimi gli edifici in cui manca il certificato di agibilità perché il costruttore non si è preoccupato di richiederlo. Nel frattempo le leggi sono cambiate e per ottenerlo servono una serie di adempimenti che passano necessariamente dall'amministratore condominiale. Il suo ruolo, quindi, è centrale per evitare che i condòmini, quando desiderino cedere il proprio appartamento (vendendolo o affittandolo) si trovino in serie difficoltà. Ma andiamo per gradi. Il Dl 145/2013, articolo 1, comma 7, stabilisce che i contratti di compravendita immobiliare devono contenere una clausola nella quale l'acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato in merito all'attestazione della prestazione energetica. Copia di questo attestato deve essere allegato al contratto. In caso di omessa dichiarazione o allegazione le parti sono soggette a una sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 ad euro 18.000,00. Altro adempimento richiesto dalla normativa in vigore dal 2010 (Dl 78/2010) è il cosiddetto “allineamento catastale” la cui violazione comporta la nullità degli atti di trasferimento delle proprietà immobiliari. Gli atti di trasferimento devono contenere, oltre all'identificazione catastale, anche il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La dichiarazione può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato. Infine, non certo per importanza, il notaio è obbligato, ad inserire nel contratto, sempre pena la sua nullità, a seconda dell'epoca di costruzione dell'immobile, l'indicazione della licenza o della concessione edilizia, del permesso di costruire o della denuncia di inizio attività oppure del titolo abilitativo in sanatoria. Nulla, invece, viene detto dalla normativa in vigore sul certificato di agibilità. Si tratta di un vero e proprio “vuoto normativo” che comporta gravi ripercussioni su chi, e sono tanti, ogni giorno si appresta ad acquistare casa. Il certificato di agibilità (articolo 24 del Tu 380/2001) attesta, infatti, la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'edificio e degli impianti in esso installati. Se l'edificio non gode di tali condizioni esso non potrà essere abitato. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune; la domanda dovrà essere corredata dalla documentazione richiesta per legge, tra cui il certificato di conformità degli impianti e, ove previsto, il certificato di conformità alle norme antisismiche. Può essere ottenuto mediante espresso provvedimento, entro 30 giorni dalla domanda oppure mediante “silenzio-assenso” decorsi 30 dal parere positivo dell'Asl o 60 giorni in caso contrario. Quindi, anche se la consegna di questo certificato non è imposta dalla legge, l'acquirente può (o meglio deve) chiedere al venditore-costruttore fin dalla stipula del preliminare e, in ogni caso, al momento del contratto definitivo di compravendita, che gli venga esibito e consegnato il certificato di agibilità. Ma quando, come spesso accade, non ci si è preoccupati di questo adempimento, occorre mobilitare l’amministratore e farne espressa richiesta. Se l'amministratore non è in possesso del certificato dovrà richiederlo con le modalità indicate prima. Anche il singolo condomino può farlo, sempre che l’immobile risulti agibile. In caso contrario dovranno essere apprestate dal condominio tutte quelle opere idonee a renderlo tale. La mancanza del certificato, infatti, anche in assenza di una previsione legislativa, è stata valutata dai giudici come causa di risoluzione del contratto, principalmente in quanto costituisce una vendita di un bene diverso, inidoneo ad assolvere allo scopo che le parti si sono proposte. In particolare, per i giudici il certificato di agibilità costituisce un requisito essenziale del bene compravenduto poiché incide sulla sua attitudine ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità (Cassazione, sentenze 17707/2011 e 629/2014).