Lastrico solare: La nuova Sentenza di Cassazione chiarisce?

Nella prima giornata di corso al Collegio Geometri di La Spezia, uno dei punti più dibattuti è stato senz'altro quello relativo ai lastrici solari.

Riprendiamo l'argomento cercando di fare un minimo di chiarezza, appoggiandoci alla Sentenza di Cassazione del 13 Dicembre 2013 n. 27942.  

Il primo passo è definire cos'è il lastrico solare. 

La Sentenza citata enuncia “Per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura - tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione”

Nella stessa sentenza la Cassazione ha poi precisato che la definizione di lastrico “non può estendersi a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni”, esempio classico la parte terminale del vano ascensore.

Quando il lastrico è di proprietà ed uso comune, tutti i condomini devono contribuire alle spese di manutenzione in base ai millesimi di proprietà, ex art. 1123, primo comma, c.c.

Se invece il lastrico è a servizio di una parte dell'edificio, le spese saranno a carico dei condomini che ne traggono utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.), c.d. condominio parziale.

Nel caso di danni, tutto il condominio (o il condominio parziale) è responsabile in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c.

Ora il caso il cui un solo condomino (o al massimo un gruppo di condomini) possa utilizzare il lastrico: si tratta della fattispecie disciplinata dall'art. 1126 c.c., cioè lastrici solari di uso esclusivo. Detto articolo dice che "Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno."

La Cassazione, con sentenza 30 aprile 2013 n. 10195, ha chiarito è non sposta che si tratti di parte dell'edificio in uso o proprietà esclusiva, poiché ciò che conta è la funzione di copertura. Quindi nel caso di rifacimento della guaina impermeabilizzante, chi ne ha l'uso esclusivo paga un terzo della spese mentre i restanti due terzi sono a carico dei condomini cui il lastrico serve da copertura, in base ai millesimi di proprietà dell'intera unità immobiliare e non solo di quella ricadente sotto il lastrico.

Quando il bene è condominiale ma l'uso è esclusivo, oppure quando il lastrico pur essendo di proprietà esclusiva svolge comunque una funzione di copertura dell'edificio, chi è responsabile per che cosa? Su tutti (ma solo per meglio esplicitare il quesito) si pensi ai danni da infiltrazione.

Un'ulteriore sentenza (n. 3672 del 1997) ha disposto che “dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cit.: vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo”, concludendo che “poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo”.

(Fonte: CondominioWeb.com

http://www.condominioweb.com/lastrico-solare-definizione.2158)