Auguri di Buona Pasqua…..

Un grandissimo augurio a tutti quelli che ci seguono sul nostro blog ed a quelli che inizieranno a farlo nei prossimi mesi…. Che la Pasqua sia serena e ricca di prosperità…

Simone, Claudia e Luca

Aree destinate a parcheggio e diritto reale d'uso da parte dei condòmini Parcheggi in condominio: il discrimine è costituito dalla data di acquisto dell'immobile. Fonte www.condominioweb.com

La materia è stato oggetto di una congerie di interventi, più o meno recenti, che hanno reso particolarmente complicata l'intellegibilità della disciplina, tanto che in merito si registrano numerosi interventi giurisprudenziali, sia di merito che di legittimità, anche a Sezioni Unite.

Di recente la Suprema Corte è tornata a pronunciarsi sull'argomento, con la sentenza n. 4301, del 4.03.2016.

La norma cardine è rappresentata dall'art. 41 sexies, della legge 17.08.1942, n. 1150, più volte modificato, la cui attuale formulazione risulta la seguente: “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione. Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.

Il suddetto art. 41 sexies, è stato aggiunto dall'art. 17, legge 6.08.1967 n. 765 e, quindi, sostituito dall'art. 2, II co., legge 24.03.1989, n. 122, mentre il secondo comma dell'art. 41 è stato aggiunto solo con decorrenza 1.12.2005, dall'art. 12, IX co., legge 28.11.2005, n. 246.

Sostanzialmente, si è passati dal vincolo pertinenziale del parcheggio in favore dell'edificio al quale era annesso, che prescindeva peraltro dalla proprietà della suddetta area di posteggio, in virtù di preminenti interessi pubblici, alla libera commercializzazione e, pertanto, alienabilità di dette aree, con esclusione pertanto del vincolo pertinenziale a favore dell'edificio circostante.

Tuttavia, ai fini dell'applicazione della suddetta norma occorre fare attenzione alla disposizione vigente ratione temporis, in relazione alla data di stipula dell'atto di acquisto.

Ed invero, con riferimento alla data di stipula del rogito notarile potrà risultare applicabile la norma previgente ovvero quella di cui alla formulazione attuale.

Di tanto si è occupata nuovamente la Corte di Cassazione, chiamata a risolvere una questione relativa alla nullità della clausola contrattuale con la quale il costruttore di uno stabile in Condominio, si era riservato la proprietà dell'area destinata a parcheggio senza prevedere, al contempo, il diritto d'uso in favore dei condòmini acquirenti.

Per tale motivo un gruppo di condòmini adiva il tribunale del luogo dove era ubicato lo stabile, per sentire dichiarare la nullità dell'anzidetta clausola contrattuale, con l'opposizione del convenuto il quale negava detto diritto e, in subordine, chiedeva riconoscersi il suo diritto all'aumento del prezzo pagato per la compravendita in virtù del reclamato uso dell'area di parcheggio.

La domanda veniva integralmente accolta in primo grado, con la declaratoria del diritto d'uso in favore degli acquirenti sull'intera area di parcheggio e la corresponsione, in favore del costruttore, di una integrazione sul prezzo originario d'acquisto.

Sul gravame proposto dagli eredi del costruttore, la Corte d'Appello, riformava parzialmente la decisione, confermando il diritto di uso sulle aree destinate a parcheggio nella misura di un metro quadrato per venti metri cubi di volume delle rispettive unità abitativa, siccome imposto per legge, tuttavia, su di un'area di minore estensione rispetto a quella indicata nella licenza edilizia.

La Suprema Corte, sul ricorso proposto dagli eredi del costruttore, affidato a cinque motivi, ritenuti in parte inammissibili e in parte infondati, lo rigettava.

In concreto, veniva eccepito che l'art. 41 sexies L. 1140/1942 - già modificato dall'art. 26 L. 47/1985 - era stato emendato retroattivamente dall'art. 12, comma 9° L. 266/2005, che aveva esclusiva valenza interpretativa del precedente postulato e che, comunque, una diversa interpretazione della modifica legislativa, che si limitava a stabilire il mero rapporto dell'area da destinare a parcheggio (un m² ogni venti m³ costruzione) senza alcuna previsione del diritto d'uso sotto pena, in mancanza, di una privazione del diritto di proprietà e la conseguente incostituzionalità della norma.

La Corte ricorda come: “secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, l'art.12, nono comma, della legge 28 novembre 2005, n. 246, che ha modificato l'art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, ed in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha effetto retroattivo, né natura imperativa; ne consegue che la disciplina anteriore, di cui al citato art. 41 sexies delle legge n. 1150 del 1942, con cui si attribuisce al soggetto che abita stabilmente l'unità immobiliare sita nell'edificio un diritto reale d'uso sullo spazio destinato a parcheggio interno, che non ecceda il limite ivi prescritto, trova applicazione nei casi in cui, al momento dell'entrata in vigore della nuova disciplina, risultino già stipulati gli atti di vendita delle singole unità immobiliari (Cass, 9090 /2012; 4264/2006)”.

Di talché, qualora l'acquisto dell'immobile sia avvenuto entro il 16 gennaio 2005, data di entrata in vigore della legge n. 266 del 28.11.2005, risulta applicabile la precedente formulazione dell'art. 41 sexies (“Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione”), con il correlativo diritto d'uso dell'area di parcheggio per coloro che abitano stabilmente l'immobile.

Viceversa, qualora l'atto di acquisto sia stato stipulato dopo il 16 gennaio 2005, in ragione del nuovo regime di libero trasferimento dell'area destinata a parcheggio, non può ritenersi sussistente alcun diritto d'uso sullo stesso da parte del condomino acquirente.

Continua la Suprema Corte, ritenendo insussistente anche la dedotta possibile incostituzionalità della norma, peraltro, già passata indenne al vaglio della Corte Costituzionale, a tal proposito, infatti, afferma che: “il diritto di proprietà nasce conformato dalla limitazione legale derivante dalla (inderogabile) destinazione dell'area a parcheggio nei limiti di legge e del provvedimento amministrativo, con la conseguente nullità delle clausole contrarie intercorse fra il costruttore e gli acquirenti. … Infatti detta norma, nel disporre che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbano essere riservati appositi parcheggi, pone un limite al diritto di proprietà per il perseguimento di un pubblico interesse, conformemente a quanto previsto dall'art. 42 Cost.; nè il vincolo così creato comporta un parziale sacrificio del diritto di proprietà, atteso che il venditore, nello stabilire il prezzo delle costruzioni, normalmente tiene conto anche del valore dell'area destinata a parcheggio”.

Fonte http://www.condominioweb.com/parcheggi-il-discrimine-costituito-dalla-data-di-acquisto.12520#ixzz42ykQ2DxO
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Corso Base abilitante all'attività di Amministratore condominiale presso il Collegio Geometri di Novara

Segnaliamo che il Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Novara ha organizzato il corso base abilitante per l'attività di Amministratore di condominio. 

Il corso è erogato ai sensi del D.M. 140/14 ed è altresì valido per i crediti formativi per i geometri iscritti.

Le ore totali del corso sono 88, compresa la prova di valutazione finale, spaziando tra i tanti argomenti necessari per svolgere il compito di amministratore condominiale.
Dall'inquadramento normativo agli aspetti legali, dagli obblighi e doveri dell'amministratori alla contabilità condominiale, dalla sicurezza negli edifici alla gestione delle controversie, dal risparmio energetico alla contabilizzazione del calore, il corso di snoda su 11 lezioni a partire dal 19 Aprile fino al 28 Giugno 2016, e con l'apporto di geometra, architetto, ingegnere, avvocato, commercialista, termotecnico fornisce le nozioni importanti e basilari per gestire un condominio.

Per informazioni ed iscrizioni si può contattare la Segreteria del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Novara - Tel. 0321 628225 - Fax. 0321 36064
segreteria@geometri.novara.it

La seconda auto davanti ai box si può parcheggiare Fonte condominioweb.com

È legittima la delibera, assunta con il voto favorevole della maggioranza dei condomini rappresentanti la metà del valore dell'edifico, che autorizza i condòmini a parcheggiare la seconda autovettura in prossimità del proprio garage

La proprietaria di un appartamento collocato all'interno di un edificio condominiale, con ricorso ex art. 1137 c.c., impugna la delibera assembleare che, apportando modifiche all'art. 2 del Regolamento condominiale, riconosce ai singoli condomini la possibilità di parcheggiare la seconda auto in prossimità dei propri garage.

La ricorrente nell'atto introduttivo del giudizio conclusosi con la sentenza in commento ribadisce che la delibera è stata adottata in violazione delle norme antincendio (Decreto Ministero dell'Interno 1.2.1986), nonché in violazione del principio sancito dal terzo comma dell'art. 1120 del codice civile secondo cui sono vietate le delibere che pregiudicano la stabilità o la sicurezza dell'edificio che ne alterino il decoro architettonico e che rendano talune parti comuni inservibili all'uso anche di un solo condomino.

La ricorrente, inoltre, a tal riguardo puntualizza che il parcheggio della seconda auto davanti ai box dei singoli condomini "avrebbe potuto compromettere la tempestività e l'efficacia di alcuni interventi di soccorso, ovvero l'accesso ed il transito di mezzi quali ambulanze o veicoli dei vigili del fuoco".

Il Tribunale di Vicenza respinge tutti i motivi posti dalla ricorrente a fondamento del ricorso per l'annullamento della delibera dell'assemblea condominiale.

In particolare, precisa la sentenza, la delibera in questione che, ricordiamo, autorizza tutti i condomini al parcheggio della seconda autovettura dinanzi ai propri box, non determina un pericoloso restringimento dell'area comune che, così come organizzata e strutturata, consentirebbe comunque anche il transito agevole di mezzi di soccorso.

Per quanto riguarda, invece, la presunta violazione della normativa antincendio ad opera della delibera impugnata, la sentenza ha puntualizzato che il motivo è infondato poiché la normativa richiamata dalla ricorrente (Decreto del Ministero dell'Interno del 1.2.1986 punto 3.6.3) si riferisce alle autorimesse con possibilità di ricovero di veicoli di numero superiore a nove, mentre nel caso di specie oggetto della delibera in questione sono i singoli box ai quali si accede dall'area comune nei confronti dei quali trova applicazione quanto sancito dal punto n. 2 del citato decreto ministeriale che prevede uno spazio per l'accesso dei mezzi di soccorso pienamente rispettato anche in seguito a quanto autorizzato dalla delibera oggetto di impugnazione.

Sempre in merito alla piena legittimità della delibera in questione la sentenza ha puntualizzato che la stessa, senza riconoscere diritti reali ai singoli condomini, ha solamente introdotto una ulteriore modalità di utilizzo della cosa comune consentendo di parcheggiare le auto dinanzi ai box di proprietà dei singoli condomini, nell'area destinata al parcheggio e transito di veicoli già precedentemente individuata dalla planimetria allegata al Regolamento condominiale.

In pratica valutati i vari aspetti la sentenza in commento, disattendendo la tesi della ricorrente, ha evidenziato che la delibera in questione:

a) Non crea alcuna disparità di trattamento tra i condomini, in quanto autorizza tutti i condomini inclusa la ricorrente a parcheggiare l'eventuale seconda vettura dinanzi al proprio garage e quindi può essere adottata con le maggioranze previste dall'art. 1136 del codice civile ( voto favorevole dei condomini che rappresentano la metà del valore dell'edificio),

b) Non determina alcuna modifica alla destinazione d'uso del bene comune;

c) Non lede i diritti acquisiti da singoli condomini;

d) Infine il parcheggio delle seconde autovetture dinanzi ai box, così come appurato, consente comunque l'eventuale accesso e transito nell'area comune di mezzi di soccorso senza alcuna difficoltà.

il Tribunale di Vicenza rigetta il ricorso del condòmino che considerava illegittima la delibera in questione, e con la condanna di quest'ultimo al pagamento delle spese di giudizio.

Fonte http://www.condominioweb.com/seconda-auto-davanti-al-garage-si-purch%E9-ci-sia-una.12512#ixzz42XVFyyB8 

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Cassazione: il giudice può "preferire" la perizia di parte alla CTU ma deve adeguatamente motivare - Fonte: www.studiocataldi.it

Cassazione: il giudice può "preferire" la perizia di parte alla CTU ma deve adeguatamente motivare

Nel liquidare il danno, il giudice ha un potere discrezionale e può disattendere gli esiti della CTU

Nella liquidazione dei danni da incidente stradale il giudice può assumere alla base della propria decisione la perizia di parte (nella specie dell'assicurazione) piuttosto che la CTU, ma in tal caso è tenuto a motivare adeguatamente sul punto altrimenti il suo operato potrà incorrere in una censura in sede di legittimità.

Lo ha precisato la Corte di Cassazione, terza sezione civile, nella sentenza n. 24630/2015 (qui sotto allegata) accogliendo uno dei motivi di ricorso proposti da due donne teso alla liquidazione della somma dovuta a titolo risarcimento danni dalle stesse subito a seguito di un incidente stradale.

Le ricorrenti denunciano che la Corte d'Appello, in riduzione della somma originariamente riconosciuta alle stesse, ha "acriticamente" assunto a base della propria decisione, una perizia svolta dal consulente tecnico della convenuta assicurazione, non motivando la preferenza rispetto alle diverse valutazioni del CTU.

Concordano gli Ermellini circa il sussistente potere discrezionale del giudice di merito nel disattendere le conclusioni della consulenza tecnica d'ufficio, senza dover disporre altra perizia, ma precisano che è necessario che detta decisione risulti "sufficientemente motivata" altrimenti potrà essere censurata in sede di legittimità.

Nel caso di specie, il Tribunale in sede d'appello ha ritenuto che il particolareggiato prospetto redatto dal CTP fosse più aderente agli effettivi valori di mercato correnti all'epoca del sinistro, tenuto conto del modello e del valore del veicolo.

Tuttavia, la relativa motivazione, limitandosi a dichiarare congrua la stima del CTP senza indicare le ragioni della inattendibilità della diversa stima compiuta dal CTU è da considerarsi viziata per carenza motivazionale.

Necessario un rinvio a diverso giudice al fine di indicare le ragioni per cui la CTU non è stata condivisa.

Fonte: Cassazione: il giudice può "preferire" la perizia di parte alla CTU ma deve adeguatamente motivare 

(www.StudioCataldi.it) 

Da quando inizia a decorrere l'obbligo di formazione periodica per i neo amministratori? Fonte www.condominioweb.com

Da Condominioweb.com

Chi è diventato da poco amministratore di condominio da quando deve iniziare ad aggiornarsi?

In breve cerchiamo di comprendere la situazione del nostro lettore che è, sicuramente, la condizione nella quale si trovano molti neo-amministratori.

Chi ci ha posto il quesito ha specificato che ha superato l'esame finale del corso di formazione iniziale nel settembre 2015. In buona sostanza a far data dal giorno successivo al superamento di quella prova, quella persona è legittimata (chiaramente in presenza di tutti gli altri requisiti indicati dall'art. 71-bis disp. att. c.c.) a svolgere incarichi di amministratore condominiale.

Quanto alla frequenza della formazione periodica, la norma di riferimento è rappresentata dall'art. 5, secondo comma, decreto del ministero della giustizia n. 140 del 2014 (Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalita' per la formazione degli amministratori di condominio nonche' dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali) che recita:

“Gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale. Il corso di aggiornamento ha una durata di almeno 15 ore e riguarda elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione all'evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici”.

La norma non ha indicato che cosa s'intende per cadenza annuale. Secondo l'opinione più diffusa e accreditata, siccome il d.m. 140/14 è entrato in vigore il 9 ottobre 2014, allora le annualità di formazione periodica devono tenere conto di tale circostanza. Ne discende che la prima annualità rispetto alla quale v'è stato obbligo di seguire corsi di aggiornamento ha riguardato il periodo 9 ottobre 2014 – 8 ottobre 2015. Visto che siamo già pieni di tante scadenze da tenere a mente, forse sarebbe stato bene, come per altre categorie professionali, far coincidere gli obblighi formativi annuali con l'anno civile (2014, 2015, ecc.); ma forse era chiedere troppo.

Stando così le cose l'anno entro cui adempiere all'obbligo di formazione periodica per svolgere gli incarichi di amministratore condominiale (ai quali non sono soggetti i così detti amministratori interni) è partito il 9 ottobre 2015 e terminerà l'8 ottobre 2016.

Chi, come il nostro lettore, ha svolto il corso di formazione iniziale nel corso dell'anno formativo 9 ottobre 2014 – 8 ottobre 2015 avrebbe dovuto seguire anche un corso di aggiornamento?

La norma non dice nulla in merito, sicché il dubbio è lecito. Prendiamo spunto da un altro regolamento – quello del CNF – avente ad oggetto la formazione continua degli avvocati.

In questo testo si legge che “l'obbligo di formazione continua comincia a decorrere dal 1° gennaio successivo alla data di iscrizione all'albo, elenco o registro” (Regolamento CNF 16 luglio 2014, n. 6).

Per chi diviene avvocato nel 2015 l'obbligo di formazione continua inizia a decorrere nel 2016 (lo stesso vale per chi s'iscrive al registro dei praticanti). Non vi sono motivi ostativi, ad avviso di chi scrive, per considerare questo principio, nel silenzio del d.m. n. 140, valevole anche per i neo-amministratori (pur con le specificazioni ad essi riferibili in relazione al periodo annuale di formazione).

Fonte http://www.condominioweb.com/formazione-periodica-per-i-neo-amministratori.12319#ixzz3vunzYrP5 

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Un nuovo business per i condomini. Le antenne per la telefonia mobile di nuova generazione Fonte www.condominioweb.com

Si riaccende l'attenzione sul tema dell'installazione dei ripetitori sulle terrazze condominiali.

Parti comuni inutilizzate e uso “economico” In ambito condominiale esistono – o possono esistere – locali o, in genere, parti comuni, suscettibili di godimento separato per ragioni strutturali e di destinazione, oppure privi di una specifica destinazione, o, ancora, idonei ai più vari impieghi, ma che restano inutilizzati. Si pensi all'appartamento destinato a portineria – soprattutto negli edifici condominiali delle grandi città –, rimasto poi vuoto a seguito della soppressione del servizio di portierato, all'esistenza di un sottoscala mai utilizzato, oppure ai lastrici solari, da adibire a stenditoi, o sui quali installare antenne centralizzate o individuali. Nell'ipotesi in cui detto bene non venga utilizzato da tutti i condomini o nella diversa eventualità in cui tutti i proprietari ne rinuncino all'uso, è allora possibile che la collettività condominiale ne stabilisca un uso economico. La fattispecie cui ci si riferisce è la cessione a terzi del diritto di godere della parte comune a fronte di un determinato corrispettivo: generalmente, infatti, la locazione consegue al mancato utilizzo del bene comune.

Le SRB di nuova generazione. Tra le questioni di maggior rilievo che, a tale riguardo, si possono porre vi è la decisione di uno o più condomini di installare su una parte comune un impianto di telecomunicazione, al fine di trarre un reddito aggiuntivo dal canone mensile convenuto con gli operatori. Sebbene le aziende telefoniche si affrettino ad assicurare che la trasmissione delle onde avviene da ponte a ponte, cioè da un'estremità all'altra delle antenne e non coinvolga dunque le abitazioni che si trovano sotto il livello di emissione, l'elevata concentrazione di antenne, ripetitori, stazioni radio base (SRB) nelle nostre città genera inevitabilmente una situazione di allerta per gli abitanti. Peraltro, l'introduzione del 4G, ossia della banda ultralarga, sta nuovamente riportando l'attenzione sul tema dell'installazione dei ripetitori sulle terrazze condominiali e sul potenziale inquinamento elettromagnetico che ne può derivare. In estrema sintesi, si rileva che il 4G, ossia Quarta Generazione, si pone come la più recente generazione tecnologica per la trasmissione dei dati sulle reti cellulari; si parla invero anche di LTE (Long Term Evolution), che è, in realtà, una delle possibili varietà del 4G – o, più precisamente una soluzione di transizione verso il 4G –, ma che, per la sua elevata affidabilità e anche per questioni legate alla definizione degli standard per le telecomunicazioni, ha finito per diventare la soluzione più rilevante del 4G (a svantaggio di altre tecnologie, quali il WIMAX). Con l'arrivo della nuova tecnologia LTE, gli operatori telefonici hanno dunque la necessità di adottare infrastrutture adeguate, o con nuove installazioni o, più certamente, adeguando gli impianti e i componenti delle SRB già esistenti. Tali interventi impattano evidentemente su un ulteriore aspetto, ai nostri fini rilevante: la gestione dei rapporti contrattuali con i locatori. Non appare infatti ancora chiaro se si procederà ad una rinegoziazione delle condizioni contrattuali già stabilite per l'installazione originaria, o se i gestori intendano piuttosto stipulare nuovi contratti.

Ma con quali maggioranze? Il potere di decidere su tali materie spetta evidentemente all'organo assembleare, che potrà o meno deliberare che l'amministratore condominiale conceda in locazione la parte comune dell'edificio allo stato inutilizzato. Chi intenda concedere in locazione spazi condominiali per l'installazione di antenne di telefonia mobile dovrebbe ad ogni modo valutare attentamente gli aspetti tecnici e legali – facendosi eventualmente assistere dai professionisti dei rispettivi settori. Nella redazione del contratto di locazione, in particolare, si dovrebbe così porre attenzione all'esatta specificazione degli spazi che si intendono locare, al fine di non ritrovarsi qualche struttura nella propria unità abitativa; all'inserimento dell'espresso divieto di sublocazione – prassi adottata da alcuni gestori; come pure alla determinazione di una durata del contratto di locazione non superiore ai nove anni. Si rammenta al riguardo che, per pacifico orientamento giurisprudenziale, è sufficiente il voto della maggioranza dei condomini qualora la durata del contratto non superi i nove anni; occorre invece, a pena di nullità, il voto unanime dei condomini nell'ipotesi di locazione ultranovennale. In realtà, l'individuazione della maggioranza necessaria, in sede di delibera assembleare, per approvare detta installazione si pone ancora come uno degli aspetti più problematici: la legge di riforma della materia condominiale (l. 11 dicembre 2012, n. 220) ha omesso di occuparsene, pur avendo espressamente disciplinato la fattispecie degli impianti fotovoltaici su spazi condominiali, assimilabile per certi versi a quella in questione.

in relazione alle differenti ipotesi previste per concedere in locazione una parte comune, si pongono in evidenza le seguenti regole:

– per la locazione delle parti comuni, quali ad esempio i locali dell'ex portierato o la centrale termica, o la facciata o il tetto ai fini pubblicitari, con contratto infranovennale – trattandosi di un atto di ordinaria amministrazione –, occorre l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, per la validità della costituzione dell'assemblea, e un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, per la validità del deliberato, in prima convocazione; in seconda convocazione si richiede, invece, l'intervento di un numero di condomini pari a un terzo del valore dell'edificio e a un terzo dei partecipanti, per la validità della costituzione dell'assemblea, e una maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio, per la validità del deliberato (art. 1136, commi 1-3, c.c.);

– per la locazione delle parti comuni, con contratto di durata superiore a nove anni, sono necessari, in prima convocazione, i due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, per la validità della costituzione dell'assemblea e l'unanimità dei consensi di tutti i partecipanti al condominio, per la validità del deliberato; in seconda convocazione, si richiede un terzo del valore dell'edificio e un terzo dei partecipanti, per la validità della costituzione dell'assemblea e l'unanimità dei consensi di tutti i partecipanti al condominio, per la validità del deliberato (artt. 1108, comma 3, e 1139 c.c.).

La giurisprudenza, sia di legittimità che di merito (in particolare, Trib. Milano, 23 ottobre 2002, n. 12663; Trib. Genova, 12 aprile 2006, n. 1385) si è, dal canto suo, frequentemente espressa sulla necessità del consenso unanime: in particolare,Trib. Milano, n. 12663/2002 ha considerato l'installazione di «un impianto di dimensioni rilevanti nella parte sopraelevata dell'edificio» quale innovazione vietata ex art. 1120, comma 4 (già 2). Detto impianto, a giudizio del Tribunale, «avrebbe comportato una indubbia disarmonia e di conseguenza un'alterazione al decoro architettonico, avendo [peraltro] l'edificio particolare pregio in quanto progettato da un noto architetto»; e in ragione del fatto che parte del lastrico solare sarebbe stato occupato dall'impianto in questione, «ne sarebbe altresì derivato un pregiudizio non tollerabile, in quanto non temporaneo (tale installazione sarebbe durata per nove anni), né saltuario».

In Trib. Genova, n. 1385/2006, si è inoltre rilevato che «L'assemblea condominiale ha […] la possibilità di concedere, anche a terzi il godimento di beni comuni, realizzando quindi per i condomini una forma di “godimento indiretto” derivante dalla percezione del relativo canone: tale possibilità tuttavia è subordinata all'impossibilità dell'uso diretto, anche in via ternaria del bene comune (Cass. n. 10446 del 21 ottobre 1998). Con la delibera impugnata è stata assunta a maggioranza la decisione di locare una porzione del lastrico solare […] certamente un bene comune, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., ma altresì suscettibile, nel caso di specie, di godimento diretto da parte dei singoli condomini. Come accertato a seguito della CTU […], “il tipo di pavimentazione scelto (piastrelle, in luogo del manto di catrame), la presenza della ringhiera (riscontrabile in altri edifici coevi e associata alla calpestabilità della terrazza, l'accesso diretto dal vano scale tramite porta di dimensioni regolari, consentono di ritenere che la destinazione, principale del lastrico fosse anche quella di terrazzo”, (cfr. sentenza citata) destinato pertanto, in via principale alla fruizione diretta. Manca pertanto, in relazione al bene in oggetto, il presupposto richiesto perché sorga il potere assembleare di statuire forme di godimento indiretto del bene».

Anche il Tribunale di Genova ha poi giudicato l'installazione in questione quale innovazione vietata – con conseguente annullabilità di una delibera approvata a mera maggioranza; «né vale sul punto obiettare – ha specificato il giudice – che oggetto della delibera è solo la stipula del contratto di locazione e non già l'installazione dell'opera: è evidente infatti che il contratto di locazione è l'oggetto immediato della delibera, il cui oggetto mediato è, pacificamente, il consenso all'installazione dell'opera cui la locazione è finalizzata».

Fonte http://www.condominioweb.com/un-nuovo-business-per-i-condomini-le-antenne-per-telefonia.12460#ixzz41BaJNVdJ
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Recupero spese di consulenza tecnica d'ufficio: tra decreto di liquidazione e azione ordinaria. Fonte: (www.StudioCataldi.it)

Recupero spese di consulenza tecnica d'ufficio: tra decreto di liquidazione e azione ordinaria. La rivisitazione della materia operata dalla Corte di Cassazione (sentenza 08.11.2013 n. 25179).

Sempre più di sovente il Consulente tecnico d’ufficio deve rivolgersi al proprio legale di fiducia per ottenere il pagamento di quanto spettante in conseguenza dell’incarico ricevuto e regolarmente espletato.

Nulla questio nel caso in cui la causa nell’ambito della quale il ctu è stato nominato sia ancora in corso e lo stesso abbia già ottenuto il decreto di liquidazione delle spese.

In questo caso, infatti, decorso  il termine per l’impugnazione  del decreto, ex art.  170 del D. Lgs. 30.05.2002 n. 115, questo diviene irrevocabile e quindi titolo esecutivo per ottenere quanto spettante al consulente tecnico.

Nel caso in cui la causa è conclusa e la sentenza ridefinisce l’obbligo delle parti di provvedere al pagamento delle spese di ctu, potrebbe nascere qualche incertezza su come potere azionare la pretesa economica del tecnico d’ufficio.

A questo proposito, principalmente deve rilevarsi che la prestazione resa dal consulente tecnico nominato nell’ambito di un processo civile svolge una funzione di interesse comune delle parti del giudizio.

Tale interesse assorbe e trascende quello proprio e particolare delle singole parti, con la conseguenza che il regime dell’onere delle spese della consulenza tecnica d’ufficio e l’obbligo del relativo pagamento deve prescindere sia dalla disciplina del riparto delle spese tra le parti che dal regolamento finale delle spese tra le stesse.

Ne discende che il principio di soccombenza attiene soltanto al rapporto tra le parti e non opera nei confronti del consulente d’ufficio rendendo inopponibile al CTU la pronuncia sulle spese contenuta nella  sentenza che abbia definito il giudizio.

Dunque la sentenza può regolare le spese di CTU esclusivamente con riguardo ai diritti di rimborso interni alle parti, salvo il diritto del consulente di agire esecutivamente sulla base del decreto anche dopo la sentenza e indipendentemente dalle statuizioni in esse contenute.

A questo punto ci si chiede: il ctu ha l’obbligo di attivare in executivis il decreto di liquidazione nei confronti della parte ivi indicata oppure può attivarsi per ottenere il pagamento anche nei confronti dell’altra parte?

La Giurisprudenza di legittimità ha più volte sancito il principio della solidarietà delle spese di ctu tra le parti in causa (tra le altre Cassazione civile, sez. II, 30/12/2009, n. 28094 secondo cui “In tema di consulenza tecnica di ufficio, il compenso dovuto al consulente è posto solidalmente a carico di tutte le parti, atteso che l'attività posta in essere dal professionista è finalizzata alla realizzazione del superiore interesse della giustizia, che invece non rileva nei rapporti interni tra le parti, nei quali la ripartizione delle spese è regolata dal diverso principio della soccombenza”.

Secondo tale orientamento e dal principio solidaristico ne discende che il ctu ha la possibilità di azionare in via monitoria o ordinaria la propria pretesa al fine di ottenere titolo esecutivo nei confronti della parte non indicata nel decreto di liquidazione.

E ciò perché "... la consulenza tecnica d'ufficio è strutturata, essenzialmente, quale ausilio fornito al giudice....., piuttosto che quale mezzo di prova in senso proprio e, così, costituisce un atto necessario del processo che l'ausiliare compie nell'interesse generale superiore della giustizia e, correlativamente, nell'interesse comune delle parti. Da tale intrinseca natura dell'istituto, ed in particolare, dal dato che la prestazione dell'ausiliare è effettuata in funzione di un interesse comune delle parti.......che, cosi, assorbe e trascende quello proprio e particolare......discende... che il regime sull'onere delle spese sostenute dal consulente tecnico per l'espletamento dell'incarico e sull'obbligo del relativo pagamento, deve prescindere sia dalla disciplina sul riparto dell'onere delle spese tra le parti che dal regolamento finale delle spese tra le stesse, che deve avvenire sulla base del principio della soccombenza (cfr. Cass. civ. Sez. 2, 15 settembre 2008 n. 23586; Cass. civ. Sez. 1, 7 dicembre 2004 n. 22962; Cass. civ. Sez. 1, 8 luglio 1996 n. 6199).

L’obbligazione solidale, quindi, sussiste a prescindere dalla pendenza del giudizio e comunque anche dopo la definizione dello stesso con sentenza che definitivamente riparte il carico delle spese anche in maniera diversa rispetto al decreto di liquidazione. 

Altra Giurisprudenza, considerando l’esistenza del decreto di liquidazione - titolo esecutivo, nega la possibilità di instaurare altra procedura volta all’ottenimento da parte del CTU di altro titolo per il recupero del credito, in quanto ciò determinerebbe la violazione del principio ne bis in idem.

In questo modo, qualsiasi altro titolo avrebbe ad oggetto lo stesso petitum e la stessa causa petendi del titolo già esecutivo nelle mani del consulente (Cass. Civ. 26.06.2006 n. 14737; Cass. 21.07.2004 n. 13518).

Alla luce di questi principi e in presenza di un decreto di liquidazione di spese munito di formula esecutiva, il CTU non può fare altro che azionare tale titolo non potendo la sentenza rappresentare titolo per il recupero del proprio credito.

La Giurisprudenza di legittimità, quindi, non è stata omogenea  nel dettare le regola della materia, così rendendo necessario un coordinamento dei vari principi di diritto.

La sentenza n. 25179 dell’08.11.2013 della Corte di Cassazione ha finalmente chiarito i termini del dibattito e dato un collegamento armonico ai principi di diritto via via enunciati.

In primis, l’appena citata decisione ha confermato che l’unico rimedio riconosciuto al consulente tecnico è quello di attivare il decreto di liquidazione quale titolo esecutivo nei confronti della parte ivi indicata.

Tuttavia, tale regola è stata armonizzata con il principio dell’obbligazione solidale delle spese di ctu rilevando che le parti in causa sono solidalmente responsabili del pagamento delle competenze del tecnico e, quindi, il consulente tecnico può attivarsi in via ordinaria o monitoria per il recupero del proprio credito soltanto qualora la parte indicata nel decreto di liquidazione sia rimasta inadempiente.

In sintesi il CTU deve, a prescindere dalla pendenza del processo e dalle eventuali disposizioni in ordine al riparto delle spese contenute nella sentenza, preliminarmente attivare il decreto di liquidazione in formula esecutiva nei confronti della parte ivi indicata e soltanto sussidiariamente, in caso di inadempienza, attivarsi in via ordinaria nei confronti dell’altra parte.

Pertanto la recente decisione, pur chiarendo l’esistenza dell’obbligo in capo al ctu di soddisfare il proprio credito per solo tramite del decreto di liquidazione in formula esecutiva, ha ammesso in virtù del principio di solidarietà delle spese della consulenza tecnica e nel caso inadempienza dell’obbligato, la possibilità di ottenere anche in corso di causa altro titolo nei confronti dell’obbligato solidale.

Fonte: Recupero spese di consulenza tecnica d'ufficio: tra decreto di liquidazione e azione ordinaria. 

(www.StudioCataldi.it) 

Can che abbaia non morde, ma disturba la quiete... Un'analisi della giurisprudenza in merito Fonte: (www.StudioCataldi.it)

I cani, si sa, non hanno altro modo di esprimersi e comunicare se non abbaiando: spesso lo fanno per mostrare la loro felicità, altre volte per comunicare un disagio.

I cani che abbaiano spesso sono quelli che restano da soli tutto il giorno e quindi vogliono comunicare solitudine, impazienza e paura. Ma spesso se l'amico a quattro zampe abbaia troppo, il proprietario ne è responsabile nei confronti dei vicini di casa o di appartamento.

Il cane che abbaia incessantemente, sicuramente disturba. Ma tra il diritto esistenziale pacifico degli animali e il disturbo delle persone, quando scatta la responsabilità del proprietario?

Certamente il legame e la convivenza dell'uomo con l'animale ha fatto scaturire e aumentare le norme a salvaguardia degli animali. 

Vediamo come si comporta la giurisprudenza.

La Cassazione Penale (N. 36241/2004) ha sentenziato che: "non ha importanza se a lamentarsi per i latrati dei cani è un solo vicino. A fare scattare la responsabilità del proprietario dell'animale, infatti, non è l'effettivo raggiungimento di plurime persone, ma la potenzialità diffusiva dell'abbaiare dell'animale, che deve essere oggettivamente idonea a disturbare le occupazioni o il riposo".

La Cassazione, nel caso sopra citato, ha condannato il proprietario per disturbo del riposo e delle occupazioni delle persone per "non aver impedito il latrato dei propri cani che, di giorno e di notte, in aperta campagna rendevano impossibile il riposo e la quiete delle persone".

Diversamente ha opinato il Giudice di Pace di Rovereto (Sentenza del 11.8.2006) stabilendo che abbaiare è un "diritto esistenziale" dei cani, e di conseguenza che il collarino anti-abbaio che il proprietario aveva messo al proprio cane per non farlo abbaiare era invece uno strumento lesivo dei diritti dell'animale.

Successivamente la Suprema Corte (N. 715/2010) ha statuito che il proprietario di un cane deve evitare che sia arrecato disturbo ai vicini di casa. Diversamente risponderà del reato previsto e punito dall'art. 659 c.p.

Si tratta, ha chiaramente spiegato la Corte nella pronunzia sopra indicata, di una contravvenzione in cui "l'elemento psicologico dell'illecito è costituito dalla mera volontarietà della condotta". Questa volontarietà peraltro si può desumere da oggettive circostanze di fatto "senza che risulti necessaria l'intenzione dell'agente di disturbare la quiete pubblica".

Il reato sussiste, dunque, quando il fatto di per sè risulta idoneo ad "arrecare fastidio a un numero indeterminato di persone" anche a prescindere da fatto che sia provato l'effettivo disturbo arrecato, e il loro abbaiare supera la normale tollerabilità.

Sul criterio della normale tollerabilità, ha specificato poi, che : " il criterio va riferito alla media sensibilità delle persone che vivono nell'ambiente ove i rumori fastidiosi vengono percepiti, mentre e' irrilevante la eventuale assuefazione di altre persone che abbiano giudicato non molesti i rumori".

In un' altra pronunzia della Cassazione Penale (N. 715/2011), è stato puntualizzato che: "La responsabilità dei proprietari di cani che, abbaiando, disturbano il riposo notturno del vicinato sono suscettibili di contravvenzione per disturbo della quiete pubblica, poiché non hanno impedito il molesto abbaiare.

Anche nel caso sopra indicato la Corte ha condannato il proprietario del cane, precisando che "per la sussistenza dell'elemento psicologico della contravvenzione di cui all'art. 659 c.p., attesa la natura del reato, è sufficiente la volontarietà della condotta desunta dalle obbiettive circostanze di fatto, non occorrendo, altresì, l'intenzione dell'agente di arrecare disturbo alla quiete pubblica (Cass., Sez. 1^, 26/10/1995, n. 11868) mentre elemento essenziale della fattispecie di reato in esame è l'idoneità del fatto ad arrecare disturbo ad un numero indeterminato di persone e non già l'effettivo disturbo alle stesse (Cass., Sez. 1^, 13/12/2007, n. 246).

Ed ancora la Corte di Cassazione, Sezione Penale (N. 4706/2011) ha condannato a due mesi di carcere i proprietari dei cani poiché gli stessi non hanno in nessun modo impedito le molestie derivanti dall'abbaiare dei cani, nonostante le proteste del vicinato.

Di diverso avviso e in controtendenza rispetto alla giurisprudenza di legittimità, la pronunzia del Tribunale di Lanciano nella quale si legge che "abbaiare è un diritto sacrosanto del cane, specie quando aiuta l'uomo nella difesa della sua proprietà. Lo ha stabilito il giudice del tribunale di Lanciano (2012 - Giudice Dott. Giancarlo De Filippis), a conclusione di un procedimento civile d'urgenza.

I due cani sono stati accusati dai vicini di disturbare con il loro abbaio, ma il Giudice ha stabilito che i cani hanno tutto il diritto di abbaiare, specie se qualcuno o qualcosa si avvicina al loro territorio di riferimento e purchè non si superi la soglia di tollerabilità stabilita nel codice.

Ed ancora, più di recente, la Suprema Corte ha statuito che risponde del reato di cui all'art. 659 c.p. chi non impedisce il molesto abbaiare del proprio cane (N. 44916/2013 commentata su questo sito).

La vicenda ha visto coinvolta una coppia di coniugi che in seguito alla condanna del Tribunale di Salerno, per schiamazzi e rumori provocati dall'abbaiare del loro cane, sono approdati in Cassazione.

Nel caso in esame gli Ermellini hanno statuito che risponde del reato di cui all'art. 659 c.p. chi non impedisce il molesto abbaiare del proprio cane anche se custodito nella sua proprietà e ciò se l'accaduto viene confermato dall'intero condominio.

L'interessante pronunzia di merito (Tribunale di Lucca, 10/01/2014, N. 40) ha statuito che se il continuo abbaiare di un cane, custodito nell'appartamento condominiale, supera la normale soglia di tollerabilità, ed il condomino non si attiva per risolvere tale situazione, lo stesso è obbligato al risarcimento dei danni patiti da uno dei condomini.

Nel primo giudizio la proprietaria di un immobile aveva citato la condomina del piano sottostante, chiedendo al giudice di pace una sentenza di condanna per la cessazione delle immissioni rumorose provocate dal continuo abbaiare del cane. Il Giudice di pace dopo aver rilevato che l'abbaiare del cane superava la normale soglia di tollerabilità, aveva ordinato alla proprietaria dell'animale di adottare accorgimenti per risolvere i rumori molesti provocati dal cane.

Tale sentenza di condanna, tuttavia, non ha prodotto gli effetti sperati sino a provocare nella vicina di casa un vero e proprio disturbo psichico causato dal continuo abbaiare del cane. Conseguentemente quest'ultima chiama dinnanzi al Tribunale di Lucca la proprietaria del cane onde ottenere il risarcimento del danno.

Il Giudice ha dichiarato fondata la domanda presentata dalla condomina-danneggiata dai rumori del cane, constatando che la sentenza del Giudice di Pace aveva già accertato che le immissioni rumorose determinate dal continuo abbaiare del cane superavano la normale soglia di tollerabilità, e considerando che tale sentenza era divenuta irrevocabile: tale circostanza, e cioè quella dell'intollerabilità delle immissioni rumorose, non poteva più essere posta in discussione.

Il Tribunale ha anche riconosciuto il risarcimento per le lesione del diritto alla salute, danno biologico di natura psichica accertato dalla C.T.U., alla condomina danneggiata. La sentenza, quindi, ha rilevato che nel caso di specie "si rientra nello schema generale di risarcimento del danno ex art. 2043 e, trattandosi di danno che incide su un diritto inviolabile della persona, il superamento dei limiti di tollerabilità può essere apprezzato quale danno ingiusto ". (Cass.civ. sez. III, 13 marzo 2007, n. 5844).

Eclatante, da ultimo, la pronunzia del Tribunale di Bergamo del febbraio 2014, con la quale sono stati condannati i proprietari di un cane pastore tedesco che abbaiava nel giardino della villetta.

Complessivamente, tra spese legali e risarcimento del danno i proprietari del cane sono stati condannati a pagare l'importo di 25.000 euro.

Si è visto, con questo breve excursus, che una decina di anni fa la Suprema Corte ha riconosciuto il diritto del cane di potere abbaiare, connotandosi in una sorta di diritto esistenziale.

Successivamente però la giurisprudenza ha tutelato esclusivamente il "riposo" delle persone difettando in alcuni casi una valutazione concreta del caso esaminato, orientamento non superato dalle pronunzie di merito.

Ciò che è chiaro, in questo altalenarsi di pronunzie (vedasi anche la riforma del condominio che ha escluso la possibilità che i regolamenti condominiali vietino la presenza di animali negli appartamenti), è che il proprietario dell'animale ha comunque l'obbligo di impedire che quest'ultimo disturbi il riposo delle altre persone. Altrimenti scatta il reato per il proprietario. 

Vi è da aggiungere che il proprietario dell'animale è soggetto a doppia responsabilità, quella penale e quella civile. 

La responsabilità civile può sussistere quando il latrato infastidisce anche una sola persona e sia idoneo a disturbare le occupazioni o il riposo della gente. Il superamento della normale tollerabilità deve, comunque sussistere sempre.

La responsabilità penale, invece, sussiste quando i rumori prodotti dall'animale sono idonei a disturbare un numero indeterminato di persone. Per cui è esclusa la responsabilità quando i latrati rechino disturbo agli occupanti di un solo appartamento. Il reato, infatti, è previsto per tutelare la quiete e la tranquillità pubblica: "pubblica" appunto e non, invece, di un numero determinato di individui.

L'ordinamento italiano non può essere considerato all'avanguardia nella tutela dei diritti degli animali.

C'è ancora molta strada da percorrere: gli articoli 544 bis e seguenti del codice penale, l'art. 5 della Legge 189 del 2004 e, da ultimo, la ratifica della Convenzione Europea per la protezione degli animali da compagnia, che stabilisce l'obbligo morale dell'uomo di rispettare tutte le creature viventi, sono di buon auspicio.

Fonte: Can che abbaia non morde, ma disturba la quiete... Un'analisi della giurisprudenza in merito 
(www.StudioCataldi.it) 

Danni e dispetti condominiali: non è più reato (da laleggeretutti.it)

Depenalizzazioni: ingiuria e danneggiamento semplice fuori dal codice penale, restano illeciti civili per i quali è possibile solo il risarcimento danni; andremo incontro a condomini far-west.

Il vicino di casa ti ha rigato la macchina con un chiodo all’interno del cortile comune o con un coltello ha forato i pneumatici?

Ti ha rotto la cassetta della posta?

Ti ha danneggiato il garage o graffiato la porta di casa con un temperino?

O, ancora, ti hanno rotto il vaso di fiori posto sul pianerottolo?

Hanno insozzato i muri del palazzo con gli spray o hanno scarabocchiato sulle pareti dell’ascensore?

Qualcuno ha gettato, dal suo balcone, una grossa mole d’acqua allo scopo di rovinare le tue poltroncine sul terrazzo?

Ebbene, tutte le volte in cui tali condotte siano state poste volontariamente, ossia con dolo, non saranno più punibili come reato. È questo l’effetto della recente depenalizzazione approvata dal governo che ha trasformato il danneggiamento semplice da illecito penale in illecito civile. La conseguenza è che non si potrà più sporgere querela e sanzionare il colpevole con la multa fino a 309 euro. L’unica carta rimasta al soggetto danneggiato è quella di avviare una causa civile per ottenere il risarcimento del danno, all’esito della quale il giudice applicherà anche una sanzione civile (che verrà però pagata allo Stato) da 100 a 8.000 euro nei casi più gravi. Ma se la vittima non adirà le vie legali, non scatterà neanche la sanzione e il colpevole la farà franca. Il presupposto per non parlare più reato è che i beni oggetto del danneggiamento si trovino negli spazi condominiali e non sulla pubblica via. Pertanto, il danno procurato all’auto parcheggiata sul ciglio della strada o ai vasi posti sul marciapiedi pubblico rientrano ancora nel penale. Al contrario se tali beni si trovano all’interno del condominio (per esempio, il cortile, il pianerottolo, ecc.) il reato non esiste più. 

Non solo. Sempre in materia di screzi condominiali, si potrà dire liberamente, al vicino di casa, quello che si pensa di lui: anche l’ingiuria, infatti, rientra tra i reati depenalizzati e non più querelabili, punibili solo con l’azione di risarcimento del danno e l’applicazione di una sanzione civile (anche in questo caso da 100 a 8.000 euro). Vi è di più: se la frase viene detta “a tu per tu”, senza cioè altre persone ad assistere al fatto, non potrà essere punita neanche in sede civile posto che la vittima non avrà testimoni a proprio favore (testimoni che, a differenza del penale, devono essere sempre soggetti terzi e mai le stesse parti del processo). Vivremo, dunque, in condomini far-west dove ognuno potrà distruggere i beni del vicino antipatico, senza il rischio di una condanna penale e di una fedina macchiata. Scopriremo la mattina che, per il voto contrario dato la sera in assemblea, le ruote della nostra auto sono state forate. Troveremo lo zerbino o le piante sul pianerottolo danneggiate.

La casistica è assai ampia e non serve troppa fantasia per immaginare quello che già ora avviene in molti condomini. Dovremo camminare con i telefonini in modalità “registrazione” per memorizzare le eventuali parolacce che ci dirà il dirimpettaio per la festa che abbiamo fatto il sabato precedente? E che succederà, se all’ennesimo “vaffa…” saremo noi a reagire con una spinta o un pugno all’indirizzo del vicino provocatore? Facile intuirlo: si passerà facilmente dalla parte della ragione a quella del torto. Poiché per le violenze è ancora prevista la sanzione penale, dovremo affrontare un giudice e a trovarci con il “carichi pendenti” segnato. 

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