Aree destinate a parcheggio e diritto reale d'uso da parte dei condòmini Parcheggi in condominio: il discrimine è costituito dalla data di acquisto dell'immobile. Fonte www.condominioweb.com

La materia è stato oggetto di una congerie di interventi, più o meno recenti, che hanno reso particolarmente complicata l'intellegibilità della disciplina, tanto che in merito si registrano numerosi interventi giurisprudenziali, sia di merito che di legittimità, anche a Sezioni Unite.

Di recente la Suprema Corte è tornata a pronunciarsi sull'argomento, con la sentenza n. 4301, del 4.03.2016.

La norma cardine è rappresentata dall'art. 41 sexies, della legge 17.08.1942, n. 1150, più volte modificato, la cui attuale formulazione risulta la seguente: “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione. Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.

Il suddetto art. 41 sexies, è stato aggiunto dall'art. 17, legge 6.08.1967 n. 765 e, quindi, sostituito dall'art. 2, II co., legge 24.03.1989, n. 122, mentre il secondo comma dell'art. 41 è stato aggiunto solo con decorrenza 1.12.2005, dall'art. 12, IX co., legge 28.11.2005, n. 246.

Sostanzialmente, si è passati dal vincolo pertinenziale del parcheggio in favore dell'edificio al quale era annesso, che prescindeva peraltro dalla proprietà della suddetta area di posteggio, in virtù di preminenti interessi pubblici, alla libera commercializzazione e, pertanto, alienabilità di dette aree, con esclusione pertanto del vincolo pertinenziale a favore dell'edificio circostante.

Tuttavia, ai fini dell'applicazione della suddetta norma occorre fare attenzione alla disposizione vigente ratione temporis, in relazione alla data di stipula dell'atto di acquisto.

Ed invero, con riferimento alla data di stipula del rogito notarile potrà risultare applicabile la norma previgente ovvero quella di cui alla formulazione attuale.

Di tanto si è occupata nuovamente la Corte di Cassazione, chiamata a risolvere una questione relativa alla nullità della clausola contrattuale con la quale il costruttore di uno stabile in Condominio, si era riservato la proprietà dell'area destinata a parcheggio senza prevedere, al contempo, il diritto d'uso in favore dei condòmini acquirenti.

Per tale motivo un gruppo di condòmini adiva il tribunale del luogo dove era ubicato lo stabile, per sentire dichiarare la nullità dell'anzidetta clausola contrattuale, con l'opposizione del convenuto il quale negava detto diritto e, in subordine, chiedeva riconoscersi il suo diritto all'aumento del prezzo pagato per la compravendita in virtù del reclamato uso dell'area di parcheggio.

La domanda veniva integralmente accolta in primo grado, con la declaratoria del diritto d'uso in favore degli acquirenti sull'intera area di parcheggio e la corresponsione, in favore del costruttore, di una integrazione sul prezzo originario d'acquisto.

Sul gravame proposto dagli eredi del costruttore, la Corte d'Appello, riformava parzialmente la decisione, confermando il diritto di uso sulle aree destinate a parcheggio nella misura di un metro quadrato per venti metri cubi di volume delle rispettive unità abitativa, siccome imposto per legge, tuttavia, su di un'area di minore estensione rispetto a quella indicata nella licenza edilizia.

La Suprema Corte, sul ricorso proposto dagli eredi del costruttore, affidato a cinque motivi, ritenuti in parte inammissibili e in parte infondati, lo rigettava.

In concreto, veniva eccepito che l'art. 41 sexies L. 1140/1942 - già modificato dall'art. 26 L. 47/1985 - era stato emendato retroattivamente dall'art. 12, comma 9° L. 266/2005, che aveva esclusiva valenza interpretativa del precedente postulato e che, comunque, una diversa interpretazione della modifica legislativa, che si limitava a stabilire il mero rapporto dell'area da destinare a parcheggio (un m² ogni venti m³ costruzione) senza alcuna previsione del diritto d'uso sotto pena, in mancanza, di una privazione del diritto di proprietà e la conseguente incostituzionalità della norma.

La Corte ricorda come: “secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, l'art.12, nono comma, della legge 28 novembre 2005, n. 246, che ha modificato l'art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, ed in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha effetto retroattivo, né natura imperativa; ne consegue che la disciplina anteriore, di cui al citato art. 41 sexies delle legge n. 1150 del 1942, con cui si attribuisce al soggetto che abita stabilmente l'unità immobiliare sita nell'edificio un diritto reale d'uso sullo spazio destinato a parcheggio interno, che non ecceda il limite ivi prescritto, trova applicazione nei casi in cui, al momento dell'entrata in vigore della nuova disciplina, risultino già stipulati gli atti di vendita delle singole unità immobiliari (Cass, 9090 /2012; 4264/2006)”.

Di talché, qualora l'acquisto dell'immobile sia avvenuto entro il 16 gennaio 2005, data di entrata in vigore della legge n. 266 del 28.11.2005, risulta applicabile la precedente formulazione dell'art. 41 sexies (“Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione”), con il correlativo diritto d'uso dell'area di parcheggio per coloro che abitano stabilmente l'immobile.

Viceversa, qualora l'atto di acquisto sia stato stipulato dopo il 16 gennaio 2005, in ragione del nuovo regime di libero trasferimento dell'area destinata a parcheggio, non può ritenersi sussistente alcun diritto d'uso sullo stesso da parte del condomino acquirente.

Continua la Suprema Corte, ritenendo insussistente anche la dedotta possibile incostituzionalità della norma, peraltro, già passata indenne al vaglio della Corte Costituzionale, a tal proposito, infatti, afferma che: “il diritto di proprietà nasce conformato dalla limitazione legale derivante dalla (inderogabile) destinazione dell'area a parcheggio nei limiti di legge e del provvedimento amministrativo, con la conseguente nullità delle clausole contrarie intercorse fra il costruttore e gli acquirenti. … Infatti detta norma, nel disporre che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbano essere riservati appositi parcheggi, pone un limite al diritto di proprietà per il perseguimento di un pubblico interesse, conformemente a quanto previsto dall'art. 42 Cost.; nè il vincolo così creato comporta un parziale sacrificio del diritto di proprietà, atteso che il venditore, nello stabilire il prezzo delle costruzioni, normalmente tiene conto anche del valore dell'area destinata a parcheggio”.

Fonte http://www.condominioweb.com/parcheggi-il-discrimine-costituito-dalla-data-di-acquisto.12520#ixzz42ykQ2DxO
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