Per quanto tempo può essere preteso il pagamento degli oneri condominiali: le spese a carico del padrone di casa e del conduttore in caso di affitto
La prescrizione delle spese di condominio segue un regime differente a seconda che tenuto al pagamento sia il proprietario dell’appartamento che l’inquilino. In particolare, il primo è tenuto a versare le somme direttamente all’amministratore, mentre il secondo, limitatamente alle sole spese di sua competenza, deve rifonderle al proprietario dell’appartamento, il quale poi le versa a sua volta all’amministratore (per lo schema delle spese a carico del padrone di casa e quelle a carico dell’inquilino, leggi “Spese di condominio: cosa paga l’inquilino e cosa il padrone di casa”). Vediamo le due ipotesi.
La prescrizione delle spese di condominio per il proprietario
Con riguardo alla spese condominiali dovute dal titolare dell’appartamento (sia che abiti personalmente l’immobile, sia che lo abbia dato in affitto), il codice civile prevede la prescrizione di cinque anni dei relativi crediti. Il termine inizia a decorrere dalla data della delibera assembleare di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto. Tale delibera, costituisce il titolo del credito nei confronti del singolo condomino.
Entro tale termine, e non oltre, l’amministratore deve agire nei confronti del condomino moroso per il recupero del credito: è concesso lo strumento del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (che, cioè, legittima l’esecuzione forzata senza dover necessariamente attendere 40 giorni dalla sua notifica).
La legittimazione dell’amministratore ad agire in giudizio nei confronti dei condomini inadempienti alle obbligazioni di spese deliberate dall’assemblea nell’interesse comune non esige una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea stessa rientrando la lite nelle ordinarie attribuzioni dell’amministratore stesso. Inoltre, in giurisprudenza si è più volte ribadito che il verbale dell’assemblea condominiale, contenente l’indicazione delle spese occorrenti per l’uso e la conservazione delle parti comuni, costituisce prova scritta idonea ad ottenere il decreto anche in mancanza del riparto, documento necessario, al contrario, per ottenere anche la clausola di provvisoria esecuzione.
Sembra che per gli oneri condominiali straordinari, dovuti una tantum e non a mese o ad anno, la prescrizione non sia di cinque anni ma di dieci.
La prescrizione delle spese di condominio per l’inquilino
Il locatore chiede al conduttore la parte di spese di condominio di sua pertinenza. Questi è tenuto a versarle entro 20 giorni, potendo richiedere i documenti giustificativi delle spese e del riparto. Tuttavia, la prescrizione per l’inquilino nel pagamento di tali oneri (cosiddetti oneri accessori, che cioè sono collaterali al canone di locazione) non è di cinque anni, bensì di due anni. Questo, almeno, è l’indirizzo più recente della giurisprudenza, per come chiarito da una recente sentenza della Cassazione.
Tale termine decorre da:
– se l’edificio in cui è ubicata l’abitazione è di proprietà di un singolo locatore, dalla data di chiusura della gestione del singolo esercizio annuale;
– se l’immobile è in condominio, dalla data in cui è stato approvato il consuntivo delle spese con delibera dell’assemblea dei condomini;
– negli altri casi, dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere
Se l’amministratore anticipa le spese
Per il credito per le somme anticipate nell’interesse del condominio dall’amministratore non trova applicazione la prescrizione quinquennale ma quella decennale. Il diritto al rimborso è però condizionato dalla presentazione del rendiconto e dall’approvazione dell’assemblea.
L’interruzione della prescrizione
La prescrizione potrebbe essere interrotta anche dal riconoscimento, esplicito o implicito, da parte del condomino moroso del credito vantato dal condominio (per esempio tramite sua approvazione o mancata impugnazione di un consuntivo e/o riparto di spese che riporta il suo debito pregresso).
In sintesi
Pertanto, ben potrebbe porsi la situazione in cui, pur essendo l’amministratore ancora nei termini per richiedere il pagamento delle spese condominiali nei confronti del proprietario dell’immobile (termine che, come si è detto, si prescrive dopo 5 anni), quest’ultimo non potrebbe più chiedere all’inquilino la restituzione della sua parte (in quanto tale pretesa può essere fatta valere entro massimo due anni).
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