Se vuoi fare del tuo appartamento un bed & brekfast non hai bisogno di chiedere autorizzazioni al condominio: l’assemblea, infatti, non si può opporre all’apertura di un’attività commerciale dentro la tua proprietà, né al fatto che i tuoi clienti utilizzino le scale, l’ascensore o qualsiasi altra parte comune dell’edificio.
Quindi, qualora il condominio sia dotato di spazi ricreativi, come spiazzi, aiuole, panchine, campi da tennis, gli avventori potranno usufruirne. Non è tutto. Se anche il regolamento, approvato da tutti i condomini, prevede l’esplicito divieto di dare agli immobili destinazioni d’uso diverse da quella abitativa, deve essere interpretato nel senso che l’attività di B&B va consentita: il bed & breakfast, infatti, implica una fruizione comunque di carattere “para-familiare” dei locali, anche quando sono gestiti da un’impresa commerciale.
A ripeterlo è ormai da diversi anni la giurisprudenza e, da ultimo, il Tribunale di Verona. Il regolamento di condominio non può vietare i B&B La pronuncia in commento ha annullato una decisione dall’assemblea con cui era stato dichiarato off-limits l’utilizzo degli spazi aperti del complesso edilizio come piscine e campetti sportivi ai clienti della struttura ricettiva. Il divieto era stato giustificato dalla presenza, nel regolamento, della seguente clausola: “È vietato destinare gli alloggi ad uso laboratorio, scuole, circoli, depositi merci ed a qualsiasi attività rivolta ad impresa, comunque ad uso diverso dall’abitazione e/o diverso da quello previsto nel piano regolatore del Comune”. Ma, a ben vedere, la attività vietate sono tutte utilizzazioni non abitative dell’immobile, mentre il bed & breakfast non altera la destinazione d’uso dell’appartamento.
Quindi, l’unico modo per il regolamento di condominio di vietare l’apertura del B&B è che: – il divieto sia espresso e categorico, riferendosi proprio ai bed & breakfast, e non genericamente a qualsiasi tipo di attività commerciale; – il regolamento sia stato approvato all’unanimità dei condomini. Il bed and breakfast è attività para-familiare Anche se, almeno nell’immaginario collettivo, il B&B è un albergo a basso costo, in verità tale attività ha carattere “sobrio e inderogabilmente breve”, similmente con quanto accade con qualsiasi tipo di servizio di “affitta-camere”. Peraltro la gestione degli ospiti è svolta nella maggioranza dei casi alla presenza del proprietario in loco. Per cui ben si può parlare di attività “para-familiare”, a prescindere dal fatto che la gestione del denaro sia poi lasciata non alla persona visita ma ad una azienda vera e propria con tanto di partita IVA e iscrizione alla Camera di commercio. La Cassazione A sdoganare i B&B all’interno dei condomini è anche la Cassazione [2]: aprire un bed and breakfast all’interno di un edificio residenziale non può essere soggetto ad alcuna restrizione. Ogni proprietario di appartamenti è libero di affittare a ore o a giorni il proprio immobile, una o più camere, a una o più persone. Tale attività – ricorda la Suprema Corte – non costituisce un mutamento della destinazione d’uso e l’immobile può rimanere accatastato come “civile abitazione”. Peraltro tale business non va in conflitto né danneggia gli altri proprietari che vivono nello stesso palazzo.
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