Se il condominio apre un nuovo accesso con scale, devono pagare tutti Fonte: (www.StudioCataldi.it)

L’apertura di un nuovo accesso in un fabbricato con più scale deve intendersi in comune tra tutti i condomini e dunque le spese vanno pagate anche da coloro che non sono “serviti” dalla nuova scala. Lo ha stabilito la Cassazione con la sentenza n. 10483 depositata ieri, rigettando il ricorso di alcuni condomini contro la delibera dell’assemblea che autorizzava l’apertura di un nuovo ingresso su un’altra strada costeggiante l’edificio.

La seconda sezione ha smentito, infatti, la tesi dei ricorrenti, i quali sostenevano che di tale accesso avrebbero beneficiato soltanto i condomini della scala A e non già quelli della scala B che quindi non potevano essere chiamati a ripartire le spese, visto e considerato che in base alle regole del c.d. “condominio parziale”, la proprietà delle scale era da intendersi separata. 

La Cassazione ha ritenuto invece di confermare la decisione della Corte d’Appello ricordando, innanzitutto, che scale e androni, salvo prova contraria risultante dal titolo, sono considerati ex art. 1117 c.c., proprietà comune tra tutti i condomini, anche se servono gruppi di abitazioni distinte.

Anche se è vero, hanno spiegato da piazza Cavour che se un bene è a servizio esclusivo di una parte del condominio (appunto, nel caso del c.d. condominio parziale), ciò implica conseguenze sotto il profilo della gestione e dell’imputazione delle spese, la mera presenza di più scale e più androni in un edificio non basta “a far ritenere la piena autonomia e indipendenza strutturale e funzionale delle relative porzioni immobiliari”. Tenendo conto, peraltro, ha proseguito la S.C., che la funzione dell’androne non è solo quella di dare accesso alle scale ma anche ai muri perimetrali (comuni), e che le scale permettono l’accesso anche al tetto e al lastrico solare comuni all’edificio.

Ergo, senza la prova della proprietà o dell’uso esclusivo della scala da parte di un solo gruppo di abitanti dell’edificio condominiale, l’apertura del nuovo accesso con relative scale va considerata proprietà in comune tra tutti i condomini e le spese vanno ripartite proporzionalmente.

Da bocciare, infine, per la S.C., anche la tesi della “spesa voluttuaria”, sostenuta dai ricorrenti in quanto l’edificio era già comodamente accessibile da altra strada e ciò legittimerebbe ex art. 1121 c.c. i condomini dissenzienti, che non intendono trarne vantaggio, ad essere esonerati da qualsiasi contributo alle spese. “L’apertura di un nuovo accesso da un strada più larga e pianeggiante – ha concluso difatti la Cassazione escludendo il carattere voluttuario dell’innovazione - costituisce un oggettivo miglioramento rispetto al precedente unico accesso da un strada di larghezza esigua ed in salita, facilitando anche le operazioni di carico e scarico di oggetti ingombranti e la sosta di vetture per il trasporto di persone e di cose”. 

Fonte: Se il condominio apre un nuovo accesso con scale, devono pagare tutti 

(www.StudioCataldi.it) 

Le differenze tra un consorzio immobiliare e il condominio (supercondominio) Fonte: http://www.fanpage.it

Uno degli aspetti più interessanti del diritto civile è quello relativo all'identificazione della natura giuridica di un determinato accordo o contratto stipulato tra le parti.

Per comprendere meglio la situazione si può immaginare

– a) un insieme di edifici eventualmente con bene e servizi comuni, la cui gestione di questi beni e servizi è demandata (per una clausola contrattuale) ad una figura giuridica denominata "consorzio", la situazione potrebbe anche essere più complicata se si immagina

– b) una serie di condomini autonomi in tutto che demandano al "consorzio" la gestione di alcune spese o servizi (al fine di ridurre le spese di "acquisto" o di gestione dei servizi).

– c) nulla esclude che possono sussistere delle situazioni ancora più ambigue in cui prima si costituisce il consorzio e poi si creano dei beni e servizi comuni tra diversi edifici.

In queste situazione appare subito evidente che occorre individuare l'esatta natura giuridica del "consorzio" per comprendere, quanto meno la normativa applicabile (consorzio in materia di società ?) ed i poteri di dei singoli consorziati (possono recedere dal consorzio ? in caso di vendita dell'immobile che paga gli arretrati ?) e gli obblighi degli amministratori (sono quelli della riforma del condominio o sono altri ?).

In queste situazioni è subito evidente che l'ente denominato "consorzio" non è il consorzio tra imprenditori previsto dagli articoli 2602 c.c. e seguenti, in quanto questo tipo di consorzi presuppone la necessaria qualifica di imprenditore dei partecipanti (anche se il fine, migliorare alcune fasi o ridurre i costi di produzione potrebbe essere presente nell'ipotesi di consorzio sub "b" fatta in precedenza), inoltre, tali consorzi non sono, neppure, i consorzi obbligatori previsti dal codice civile, mancando completamente la finalità pubblica o l'ente pubblico. Resta da comprendere cosa possa essere il consorzio descritto nelle ipotesi sub "a" e sub "b".

Partendo dall'ipotesi più semplice (sub a) quella di un insieme di edifici eventualmente con bene e servizi comuni, la cui gestione di questi beni e servizi è demandata al "consorzio", risulta evidente che il "consorzio" è molti vicino a quello che oggi si potrebbe denominare "supercondominio", codificato, dopo la riforma con l'art. 1117 bis c.c., quanto detto trova alcuni elementi a sostegno: 1) di solito questi consorzi sono stati costituiti in tempi remoti, negli anni intorno al 1970, quando la figura giuridica del supercondominio non era stata ancora creata e si cercava di sopperire ad una evidente lacuna legislativa perseguendo varie strade; 2) altro principio che permette di identificare la natura giuridica di questi consorzi con il supercondominio è giuridico e riguarda il principio secondo il quale la denominazione data dalle parti ad un atto non può modificare la natura giuridica dello stesso, in termini più semplici, se le parti chiamano un contratto donazione, ma in realtà è una vendita, la semplice denominazione dell'atto (donazione) non trasforma una vendita in donazione (e viceversa).

In queste situazioni (sub "a"), in cui il supercondominio è chiamato consorzio, (ma di fatto è un supercondominio), l'unico problema è quello relativo all'applicabilità delle norme del condominio al consorzio (di fatto un supercondominio), e sul punto è intervenuto l'art. 1117 bis c.c. che ammette la piena applicabilità della disciplina del condominio e, di conseguenza, sono nulle tutte quelle clausole dell'eventuale statuto del consorzio (alias regolamento del supercondominio) in contrasto con la normativa espressamente individuata come inderogabile dall'art. 1138 c.c. e dell'art. 72 disp. att. c.c.

Questo, ovviamente, non esclude che sia stato regolato un vero e proprio consorzio (come nell'ipotesi sub) e non un supercondominio (anche se chiamato consorzio), con tutte le conseguenze derivanti dalla mancata attivazione del supercondominio.

Diversa e per certi versi più complessa è la situazione (sub b) quando si è in presenza di una serie di condomini autonomi in tutto e per tutto, i quali demandano al "consorzio" la gestione di alcune spese o servizi (al fine di ridurre le spese di "acquisto" o di gestione dei servizi). Risulta evidente che in situazioni simili è difficile identificare (in concreto) un supercondominio, resta, però, il problema dell'identificazione della natura giuridica dell'ente al fine di identificare le norme applicabili e i poteri e gli obblighi dei singoli "consorziati". Infatti, tutti questi problemi si pongono nel momento in cui la situazione degenera e i singoli consorziati diventano oggetto di pretese economiche senza alcun risconto o controllo oppure quando le spese diventano eccessive o sorgono problemi tributari non ipotizzabili in base alla normativa tributaria vigente nel 1970.

In queste situazioni, la natura giuridica del consorzio è quella di una associazione (non riconosciuta), la cui normativa di riferimento è stabilita dagli associati al momento della costituzione dell'associazione non riconosciuta e può essere la più varia, infatti, “le disposizioni in materia di condominio possono legittimamente ritenersi applicabili al consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, pur appartenendo indiscutibilmente il consorzio alla categoria delle associazioni, non esistendo schemi obbligati per la costituzione di tali enti, ed assumendo, per l’effetto, rilievo decisivo la volontà manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione contenuta nelle norme statutarie".

In altri termini, è lo statuto dell'associazione (consorzio) che individua le regole di funzionamento dell'ente ed in assenza di norme specifiche si applicano le norme sulle associazioni non riconosciute e non quelle in materia di condominio "le disposizioni in materia di condominio non sono estensibili al consorzio costituito tra proprietari d'immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, atteso che i due istituti giuridici, nonostante le numerose analogie, presentano anche caratteristiche diverse che non ne permettono una completa parificazione concettuale: il condominio di edifici è una forma di proprietà plurima, derivante dalla struttura stessa del fabbricato e regolata interamente da norme che rimangono nel campo dei diritti reali, con la conseguenza che il carattere di immobile condominiale è una qualitas fundi, che inerisce al bene e lo segue, con i relativi oneri, presso qualsiasi acquirente; il consorzio, che ha un livello di organizzazione più elevato, appartiene, invece, alla categoria delle associazioni, con la conseguente rilevanza della volontà del singolo di partecipare o meno all'ente sociale, pur potendo tale volontà essere ricavata (se non esiste una contraria norma di statuto o di legge) da presunzioni o da fatti concludenti, quali la consapevolezza di acquistare un immobile compreso in un consorzio, oppure l'utilizzazione concreta dei servizi messi a disposizione dei partecipanti"

Se il consorzio è un'associazione non riconosciuta per aderire alla stessa (e, quindi, per essere obbligati al pagamento delle quote di partecipazioni) occorre il consenso di tutti del singolo associato (identico discorso deve valere per l'ipotesi di "recesso" dall'associazione che deve essere sempre consentito). Quanto alla forma necessaria per la manifestazione di volontà necessaria per aderire al consorzio, salvo che la legge o lo statuto richiedano la forma espressa o addirittura quella scritta, la volontà di partecipare alla costituzione del consorzio o di aderire al consorzio già costituito può essere manifestata anche tacitamente e desumersi da presunzioni o fatti concludenti, quali la consapevolezza di acquistare un immobile compreso in un consorzio oppure l’utilizzazione in concreto dei servizi posti a disposizione dei consorziati. E, certo, non si può prescindere dall'adesione al consorzio del singolo partecipante, infatti, “In tema di consorzi volontari costituiti fra proprietari d’immobili per la gestione di parti e servizi comuni, la partecipazione o l’adesione ad esso da parte dell’acquirente di un immobile compreso nel consorzio deve risultare da una valida manifestazione di volontà, giacchè altrimenti sarebbe violato il diritto di non associazione garantito dall’art 18 Cost.” (Cass. n. 6666 dei 30/03/2005).

E' sempre necessario il consenso anche quando si acquista un appartamento il cui proprietario ha precedentemente aderito al consorzio, e, certo, in assenza di una adesione al consorzio l’obbligo di chi subentra nella proprietà di un immobile facente parte di un consorzio, non può essere affermato che l’obbligazione di pagamento delle spese consortili è una obbligazione propter rem, giacchè tali obbligazioni sono caratterizzate dal requisito della tipicità, con la conseguenza che possono sorgere per contratto solo nei casi e col contenuto espressamente previsti dalla legge” (Cass, n- 25289 del 2007, 5889/20 10).

E' opportuno sottolineare che solo dall'adesione al consorzio del singolo partecipante deriva e sorge l'obbligo di pagare i contributi o le quote associative, infatti solo la partecipazione al consorzio può far sorgere l’obbligazione di versare la quota stabilita dagli organi statutariamente competenti, legittimando la pretesa di pagamento (Cass. n. 13537 del 15/09/2003). (Se, poi, il giudice competente possa essere quello indicato dall'art. 23 cpc è tutto da valutare).

Quanto, invece, alla soluzione sub c, in cui prima si costituisce il consorzio e poi si crea il supercondominio, in questa ipotesi il consorzio resta un'associazione non riconosciuta che richiedere l'adesione del singolo partecipate, ma eventualmente, e contemporaneamente, sorge anche il supercondominio, che, certo, non può essere esautorato da un'associazione non riconosciuta. Infatti, l’obbligatorietà della partecipazione al consorzio non potrebbe desumersi per l’avvenuta costituzione di una communio incidens, in quanto tale circostanza non terrebbe conto del fatto che i proprietari che si trovino in un medesimo comprensorio possono – ma non debbono – unirsi per gestire in comune alcuni servizi, con facoltà di scegliere liberamente lo strumento contrattuale (associazione di fatto, cooperativa, consorzio) ritenuto più idoneo allo scopo.

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I debiti contratti dal condominio. Una breve guida su quello che occorre sapere per meglio difendersi. Condomini morosi: obblighi dell’amministratore, la solidarietà passiva e il principio di parziarietà. (www.StudioCataldi.it)

Una esaustiva guida circa i debiti contratti dal condominio pubblicata sul sito Studiocataldi.it

Negli immobili in condominio le spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune, al pari di quelle relative alla prestazione di servizi e alle innovazioni di interesse comune, sono a carico dei singoli condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà.

Il principio generale enunciato dall’art. 1123 co. I c.c., può subire delle deroghe nel caso di diversa convenzione e, in virtù dei successivi II e III comma, nell’ipotesi di beni destinati a servire i condomini in misura diversa, nel qual caso le spese sono ripartite proporzionalmente sulla scorta del diverso uso (più o meno intenso) che ciascuno può farne; allorquando l’edificio in condominio abbia più strutture (scale, cortili, lastrici solari), opere o impianti destinati a servire solo parte del fabbricato, sicché le relative spese vanno imputate esclusivamente al gruppo di condomini che ne trae utilità.

Ciò posto, la titolarità di un diritto reale sulla cosa comune, che si identifica nel diritto di proprietà ovvero la titolarità di un diritto di godimento, è il caso del diritto di uso, usufrutto e abitazione, fa sorgere in capo ai titolari degli anzidetti diritti l’obbligo di contribuzione alle spese.

Per completezza, prima di entrare nel merito dell’argomento trattato, si evidenzia come per cosa comune, o meglio, per usare l’espressione del legislatore “le parti comuni dell’edificio”, per le quali appunto nasce l’obbligo di contribuzione, risultano, se il contrario non emerge dal titolo: “1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche” (art. 1117 c.c.).

Anteriormente alla profonda riforma del condomino apprestata dalla L. 220/2012, entrata in vigore il 18.06.2013, e prima dell’oramai storica sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 9148/2008, generalmente, la giurisprudenza era portata a considerare l’obbligazione assunta dal condominio alla stessa stregua di una obbligazione solidale tout court, di talché il debito del condominio era ritenuto esigibile per intero nei confronti del singolo condomino, a prescindere dalla quota millesimale di sua pertinenza e dal fatto che lo stesso avesse già eventualmente provveduto a versarla.

In altri termini il creditore poteva soddisfarsi per intero sul patrimonio del singolo condomino, salvo il diritto di rivalsa di quest’ultimo nei confronti degli altri partecipanti al condominio.

Come accennato, con la sentenza 8 aprile 2008, n. 9148, la Corte di Cassazione, a sezioni unite, ha definitivamente escluso la solidarietà fra i condomini per le obbligazioni assunte verso terzi, affermando l’importante principio per cui: “La solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale. Considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro, e che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge, dal momento che l'art. 1123 c.c., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno da quello interno; rilevato, infine, che - in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità - l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio della parziarietà, secondo regole consimili a quelle dettate dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie”.

Quale conseguenza pratica di detto principio: “… il terzo creditore, conseguita in giudizio la condanna dell'amministratore quale rappresentante dei condomini, può procedere esecutivamente nei confronti di questi ultimi non per l'intera somma dovuta, bensì solo nei limiti della quota di ciascuno”.

Questo il quadro giuridico-normativo applicabile a tutte le obbligazioni sorte prima del 18 giugno 2013.

Al contrario, per le obbligazioni sorte successivamente, occorrerà fare riferimento alle nuove norme introdotte dalla L. 220/2012.

In questa sede, in considerazione dell’argomento trattato, quella che più ci interessa è la statuizione portata dall’art. 66 disp. att. c.c., per il quale: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.

Prima di entrare nel merito della nuova disposizione, occorre fare due fondamentali premesse: la prima di carattere generale, che riguarda anche il periodo antecedente a quello in osservazione; la seconda più specifica, con valenza limitata al periodo successivo al 18 giugno 2013.

1) Il principio di parziarietà delle obbligazioni in capo al condominio, ora come allora, non risulta principio applicabile in assoluto.

In realtà anche le Sezioni Unite, nella sentenza n. 9148/08, avevano già lasciato intravedere detta limitazione, laddove nella motivazione veniva specificato come solo in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità dei condomini nel caso di obbligazioni pecuniarie è retta dal criterio della parziarietà.

Pertanto, anche in materia condominiale, sussiste un obbligo solidale (residuale) nel caso di obbligazione espressamente ritenuta tale dalla legge sicché, in questi casi, il creditore potrà esigere l’intero importo dell’obbligazione nei confronti del singolo condomino.

Sono i casi di responsabilità disciplinati dall’art. 2055 c.c., per il quale: “Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno. Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dall'entità delle conseguenze che ne sono derivate. Nel dubbio, le singole colpe si presumono uguali”, ubicato nel libro IV, titolo IX, del Codice Civile, in materia di “Fatti Illeciti”.

Si pensi al fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto (art. 2043), oppure al risarcimento del danno cagionato dalle cose in custodia (art. 2051).

Ecco che allora, in siffatti casi, si consideri ad esempio il danno provocato da scale (parte comune dell’immobile) danneggiate o pericolanti, la cui custodia ovviamente spetta al condominio, l’obbligazione derivante, una volta accertato e quantificato il danno, risulta esigibile nei confronti anche del singolo condomino per l’intero, e ciò pure nella vigenza della nuova normativa.

Detto principio è stato di recente ribadito dalla Suprema Corte, chiamata a giudicare in merito ai danni provocati ad un magazzino posto al piano scantinato e ai locali adibiti a esercizio commerciale, da infiltrazioni di acqua e ristagni provenienti da beni condominiali.

In questa occasione è stato ricordato come “l'applicabilità dell'art. 2055 c.c. (che opera un rafforzamento del credito evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota) ai danni da cosa condominiale in custodia trova una prima conferma, innanzi tutto, in alcuni precedenti di questa Corte, come Cass. n. 6665/09, che ha ritenuto il condomino danneggiato quale terzo rispetto allo stesso condominio cui è ascrivibile il danno stesso (con conseguente inapplicabilità dell'art. 1227 c.c., comma 1); Cass. n. 4797/01, per l'ipotesi di danni da omessa manutenzione del terrazzo di copertura cagionati al condomino proprietario dell'unità immobiliare sottostante; Cass. n. 6405/90, secondo cui i singoli proprietari delle varie unità immobiliari comprese in un edificio condominiale, sono a norma dell'art. 1117 c.c. (salvo che risulti diversamente dal titolo) comproprietari delle parti comuni, tra Le quali il lastrico solare, assumendone la custodia con il correlativo obbligo di manutenzione, con la conseguenza, nel caso di danni a terzi per difetto di manutenzione del detto lastrico, della responsabilità solidale di tutti i condomini, a norma degli artt. 2051 e 2055 c.c.”.

Ciò posto, è stato stabilito il principio per cui: “Il custode non può essere identificato né nel condominio, interfaccia idoneo a rendere il danneggiato terzo rispetto agli altri condomini, ma pur sempre ente di sola gestione di beni comuni, né nel suo amministratore, essendo questi un mandatario dei condomini. Solo questi ultimi, invece, possono considerarsi investiti del governo della cosa, in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 c.c. Se ne deve trarre, pertanto, che il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà condominiale non si sottrae alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, 1 comma c.c., individuati nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili” (Cass. civ, Sez. II, 29/01/2015, n. 1674).

2) La seconda considerazione che, questa volta, riguarda esclusivamente il periodo successivo all’entrata in vigore della riforma, è quella per cui – in linea teorica – non ci si dovrebbe più preoccupare della parziarietà dell’obbligazione, nei termini pratici del recupero materiale del credito da parte del terzo, proprio in virtù delle novità introdotte in materia condominiale.

Infatti, il novellato art. 1135 c.c., al numero 4, stabilisce come l’assemblea dei condomini provvede: “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

Ciò presuppone che i fondi necessari al pagamento dei creditori (ad esempio: fornitori; chi materialmente presta la propria opera per la realizzazione degli anzidetti lavori; ecc.), dovrebbero già essere accantonati per intero, o in virtù dello stato di avanzamento, prima dell’inizio dei lavori e, quindi, materialmente corrisposti nel momento dell’ultimazione degli stessi ovvero alla fine dei singoli stati di avanzamento, di talché difficilmente potrebbe residuare un debito a carico del condominio.

A ciò si aggiunga come il novellato art. 1129 c.c., al numero IX, dispone che: “Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice”, pertanto, anche con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo e senza alcuna necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea.

Anche in questo caso appare plausibile ipotizzare che, prima che il terzo creditore “batta cassa”, l’amministratore, per mezzo dell’anzidetta procedura anche esecutiva, riesca a reperire le somme necessarie ad estinguere l’obbligazione contratta verso terzi, evitando l'azione giudiziaria di questi.

Pertanto, la nuova normativa ha approntato una serie di obblighi per l’amministratore - la cui violazione fonderebbe l’ipotesi della grave irregolarità e, contestualmente, legittimerebbe la revoca dello stesso da parte dell’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condominio, ex art. 1129 c.c. -, proprio al fine di arginare fenomeni di eccessivo indebitamento da parte del condominio e, pertanto, la presenza di un rilevante numero di creditori che inevitabilmente cercherebbero di soddisfarsi sul patrimonio dei singoli condomini.

Infine, altra novità di non poco conto è quella per cui, sempre in virtù del novellato art. 1129 c.c. (num. VII), dal 18 giugno 2013: “L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”, altra ipotesi che, in mancanza, legittimerebbe la revoca giudiziale dell’amministratore.

Con riferimento a quanto testé visto e, pertanto, all’esistenza di un conto corrente condominiale, il terzo creditore, a prescindere dalla parziarietà o meno dell’obbligazione, ben potrebbe sottoporre a pignoramento (presso terzi) le somme depositate su detto conto corrente, con notevole risparmio di tempo e denaro.

Ed infatti, se in fase di primo commento alla legge di riforma, si è sostenuto erroneamente che detto conto corrente non fosse pignorabile - essenzialmente sulla scorta della circostanza per la quale nello stesso molto probabilmente sarebbero confluite solo le somme versate dai condomini in regola con i pagamenti, e non certo quelle dei condomini morosi effettivi debitori del terzo e perché il nuovo art. 63 disp. att. c.c. impone ai creditori di escutere prima il condomino non in regola con i pagamenti -, la prima giurisprudenza formatisi sul punto ha inesorabilmente smentito detta tesi.

Tanto è vero che prima il Tribunale di Reggio Emilia, con ordinanza del 15.05.2014, e poi quello di Milano, con ordinanza del 27.05.2014, hanno ritenuto che allorquando venga costituito un patrimonio (nella specie, un conto corrente) intestato formalmente all'ente di gestione, si realizzi una - seppur embrionale - autonomia patrimoniale derivante proprio dalle attività di gestione che, per ciò solo, determina la imputazione della titolarità di essi in capo esclusivamente al condominio. Dunque, dal momento che le somme esistenti su detto conto sono intestate formalmente all'ente di gestione, che ne può così disporre sulla base delle decisioni dell'organo assembleare, esse devono conseguentemente ritenersi sottratte alla disponibilità dei singoli condomini, con la conseguenza finale che si realizzi quella evidenziata coincidenza tra soggetto debitore e titolare del patrimonio aggredito che consente l'attivazione della procedura esecutiva.

In altre parole, alle somme presenti sul conto viene impresso un vincolo di destinazione che, al pari delle parti comuni dell'edificio, determina l'elisione del legame giuridico tra singoli condomini e il condominio.

Ed infatti, negare la pignorabilità del conto corrente condominiale avrebbe comportato delle illegittime differenze di trattamento in fattispecie sostanzialmente identiche: si pensi al caso del pignoramento delle retribuzioni o la pensione del debitore, espropriabili (generalmente) nella misura di un quinto, salvo non confluiscano in un conto corrente bancario nel qual caso, perdono la loro specifica connotazione, rientrando nel patrimonio dell’obbligato, e sono pignorabili per intero. Esattamente come ritenuto dai Tribunali di Reggio Emilia e Milano, con riguardo al conto corrente condominiale.

Ciò detto, ritornando al concetto di parziarietà dell’obbligazione contratta dal condominio e, pertanto, all’ipotesi di morosità dello stesso, abbiamo verificato come detta evenienza dovrebbe (il condizionale è d’obbligo) riscontrarsi in casi residuali, che sfuggano alle varie “garanzie” sopra tratteggiate (fondo per le opere straordinarie; obbligo di riscossione anche coattiva delle quote condominiali; pignorabilità del conto corrente condominiale) e che dovrebbero attenere essenzialmente alle spese cosiddette ordinarie, vale a dire quelle di manutenzione e conservazione delle parti comuni e alla prestazione di servizi comuni.

La formulazione del novellato art. 63 disp. att. c.c., purtroppo, non brilla per chiarezza, tanto che ha ingenerato qualche dubbio, addirittura si è adombrata l’ipotesi della re-introduzione della solidarietà nelle obbligazione condominiali.

Abbiamo già anticipato che detta disposizione consente all’amministratore di riscuotere le “quote condominiali” sulla scorta del piano di ripartizione approvato dall’assemblea, e di ottenere ingiunzione di pagamento, immediatamente esecutiva, senza alcuna autorizzazione della stessa.

Norma che letta in relazione all’art. 1129 c.c., sostanzialmente, obbliga l’amministratore ad agire anche esecutivamente, entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio nel quale è maturato il credito (quota condominiale).

Il passaggio che ha creato le anzidette perplessità è quello di cui al II comma: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini”.

Tuttavia, diciamo subito che in difetto di un espresso vincolo di solidarietà questo non si può affatto desumere né, appunto, dal tenore letterale della norma, ma neppure in via interpretativa, atteso che in ogni caso osterebbero i principi di diritto già cristallizzati nella sentenza della Cassazione 9148/08.

Escluso, pertanto, all’origine qualsivoglia intento solidaristico potremmo ritenere che l’anzidetta norma ha voluto apprestare una sorta di duplice “garanzia”, sia in favore del creditore, sia in favore del condomino in regola con i pagamenti.

Tanto è vero che la stessa dispone il divieto per il creditore di agire nei confronti dei condomini (“obbligati”) in regola con i pagamenti, se non dopo aver escusso il patrimonio degli effettivi debitori.

In altri termini, il condomino in regola con i pagamenti viene assimilato - in senso lato - ad un fideiussore (funzione di garanzia), ed infatti la norma in commento presenta dei caratteri di affinità con quella di cui all’art. 1944 c.c.: “Il fideiussore è obbligato in solido col debitore principale al pagamento del debito. Le parti però possono convenire che il fideiussore non sia tenuto a pagare prima dell'escussione del debitore principale”.

Tuttavia, nel caso del fideiussore la norma, contrariamente a quello che avviene in materia condominiale, parla espressamente di “obbligato in solido” - questo ad avvalorare la tesi che laddove il legislatore ha voluto disporre un vincolo di solidarietà, lo ha esplicitamente manifestato - e il beneficio dell’escussione è solo eventuale, dovendo essere “convenuto”.

Nel nostro caso, invece, l’obbligazione non risulta solidale e l’escussione del patrimonio del condomino non moroso, diventa sussidiaria, eventuale e successiva a quella del patrimonio dell’effettivo debitore.

Inoltre, la funzione di “garanzia” prestata dal condomino in regola con i pagamenti, sulla scorta della giurisprudenza formatasi ante riforma, letta con riferimento all’art. 1123 c.c., per il quale le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per i servizi in condominio sono sostenute in misura proporzionale al valore della proprietà dei singoli condomini, ci porta a sostenere che detta garanzia è limitata al valore della quota (millesimi) di ogni condomino.

Pertanto il novellato art. 63 disp. att. c.c. configura, per i condomini in regola con i pagamenti, una funzione di "garanzia secondaria parziale", operativa solo in caso di condomini morosi e con un patrimonio insufficiente ad onorare il proprio debito, ma sempre limitata al valore millesimale della rispettiva quota.

Fatte salve le eccezioni sopra viste in merito alle obbligazioni solidali ex lege - lo ricordiamo sono le ipotesi contemplate dall’art. 2055 c.c. - per cui la funzione di garanzia secondaria parziale del condomino in regola con i pagamenti, cede il passo alla solidarietà disposta dal precetto normativo specifico, rendendo il credito del terzo esigibile nei confronti anche del singolo condomino per l’intero.

Veniamo ora alle conseguenze rinvenienti dall’applicazione pratica della norma in commento.

Il creditore del condominio, una volta ottenuto il titolo per agire esecutivamente nei confronti dello stesso - si pensi ad esempio al decreto ingiuntivo ovvero alla sentenza di condanna -, notificato lo stesso, dovrà attendere che l’amministratore, convocata l’assemblea, ripartisca il debito tra tutti i condomini sulla scorta dei rispettivi millesimi di proprietà.

Conseguentemente l’amministratore, incamerate le somme, dovrà versarle in favore del creditore, per estinguere l’obbligazione contratta dal condominio.

Nel caso di condomino/i moroso, su richiesta del creditore insoddisfatto, l'amministratore dovrà necessariamente fornire i dati dello stesso (art. 63 disp. att. c.c. co. II).

Questo, come visto, è un vero e proprio “obbligo di legge” la cui violazione abilita il creditore ad agire giudizialmente per l’ottenimento dei dati richiesti, anche con la condanna alle spese di giudizio.

In questi casi, gli strumenti giudiziari che l’ordinamento mette a disposizione del creditore potranno individuarsi nel giudizio ordinario, nel ricorso ex art. 700 cpc (nei casi di estrema urgenza) ovvero nello speciale procedimento di cognizione sommaria regolato dagli artt. 702 bis e segg. cpc.

Una volta ottenuto il nominativo e i dati del condomino/i moroso, il creditore, deve notificare il titolo esecutivo e l’atto di precetto, notificazione che può essere anche contestuale.

Questo passaggio è essenziale per il corretto avvio dell’eventuale esecuzione forzata: ed invero, sulla scorta del principio per cui non è ravvisabile alcuna responsabilità solidale tra il condominio ed il condomino, su cui grava come visto una responsabilità solo parziale in relazione alla sua quota, anche nei rapporti esterni, è stato correttamente ritenuto che: “La notificazione del titolo esecutivo non è necessaria per il destinatario diretto del decreto monitorio nell'ipotesi prevista dall'art. 654, comma 2, c.p.c.. Viceversa, siffatta notificazione deve essere effettuata allorché si intenda agire contro un soggetto, non indicato nell'ingiunzione, per la pretesa sua qualità di obbligato solidale. Ed infatti, tale soggetto deve essere messo nelle condizioni di conoscere qual è il titolo ex art. 474 c.p.c., in virtù del quale viene minacciata in suo danno l'esecuzione, ma anche di potere adempiere l'obbligazione da esso risultante entro il termine previsto dall'art. 480 c.p.c.” (Cass. Civ., Sez. III, 30/01/2012, n. 1289. Da ultimo: Tribunale di Nocera Inferiore, 30/04/2014).

Pertanto, il titolo esecutivo giudiziale - sia esso un decreto ingiuntivo come nel caso sopra visto sottoposto al vaglio della Suprema Corte ovvero una sentenza di condanna - formatosi nei confronti dell'ente di gestione condominiale in persona dell'amministratore pro-tempore, per essere validamente azionato nei confronti del singolo condomino, deve essere necessariamente notificato al medesimo condomino contro il quale si intende agire.

L’omessa notifica del titolo esecutivo consentirebbe, al condomino esecutato, l’opposizione al precetto ovvero all’esecuzione o agli atti esecutivi (ex artt. 615 e segg. cpc) che risulterebbe, sulla scorta dei principi appena enunciati, assolutamente fondata.

Altrettanto corretta risulterebbe, quale logica conseguenza del principio di parziarietà, l’opposizione del condomino avverso l’intimazione di pagamento dell’intero credito, considerato che lo stesso - come più volte ripetuto - risponde esclusivamente nei limiti della quota millesimale di proprietà. In altri termini, l’importo del credito insoddisfatto, per essere correttamente esigibile, deve essere distribuito tra i condomini in regola con i pagamenti, in misura corrispondente ai millesimi di proprietà di ognuno.

Tuttavia, questa eventualità potrà avverarsi solo allorquando il creditore abbia esaurito infruttuosamente tutte le azioni esperibili nei confronti del condomino/i effettivo debitore (moroso), sotto pena, in mancanza, di giustificata opposizione da parte del condomino in regola con i pagamenti.

In altri termini, per poter legittimamente richiedere il pagamento (pro quota) al condomino in regola con i pagamenti, il creditore dovrà preventivamente intraprendere tutte le procedure, anche esecutive (mobiliari, immobiliari e presso terzi), in danno del condomino moroso nonché seguirle con la dovuta diligenza e buona fede.

Il creditore, quindi, dovrà dare la rigorosa prova di aver fatto tutto il possibile per soddisfare il proprio credito nei confronti del condomino moroso, prima di aggredire il patrimonio del condomino in regola con i pagamenti, in mancanza, lo stesso potrebbe proficuamente opporsi all’esecuzione nei suoi confronti.

Va da se che il condomino che ha assolto alla funzione di “garanzia”, con il pagamento (pro quota) del debito di pertinenza del condomino moroso, avrà azione di regresso nei confronti dello stesso per la restituzione di quanto pagato per suo conto.

Tuttavia, inutile nasconderlo, le possibilità di rientrare nel possesso delle somme versate, risultano – quanto meno nel breve periodo – francamente scarse.

Non fosse altro perché il patrimonio del condomino moroso evidentemente risulta insussistente/incapiente, altrimenti sarebbe stato preventivamente aggredito dal creditore in virtù del “beneficio di escussione” imposto dall’art. 63 disp. att. c.c.: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.

Infine un utile avvertimento per non incorrere nel plausibile rischio di pagare due volte.

Nel caso in cui non si sia ancora giunti all’intimazione di pagamento (notifica titolo e atto di precetto), vale a dire quando si versi ancora nella fase pre-esecutiva, il pagamento da parte dei condomini della quota di rispettiva pertinenza, andrà necessariamente effettuato nelle “mani” dell’amministratore dello stabile, giammai in favore del medesimo creditore.

Ed invero, premesso che Il condominio si pone, verso i terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei condomini, attinenti alle parti comuni, sicché l'amministratore è rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle cose comuni, sia quale referente dei relativi pagamenti, logica conseguenza di ciò è che: “non è idoneo ad estinguere il debito "pro quota" il pagamento eseguito dal condomino direttamente a mani del creditore del condominio, se tale creditore non è munito di titolo esecutivo verso lo stesso singolo partecipante” (Cass. civ., Sez. VI, ordinanza 17/02/2014).

Di talché, il pagamento effettuato direttamente al creditore del condominio, sempre che il creditore medesimo non si sia a sua volta munito di titolo esecutivo nei confronti del singolo condomino, non libererà lo stesso dal debito pro quota (Nello stesso senso anche: Cass. civ. Sez. II, 29/01/2013, n. 2049).

Pertanto, in fase di ripartizione pro quota del debito, il pagamento dei singoli condomini, non obbligati personalmente, andrà sempre e comunque effettuato nelle mani dell’amministratore e non in quelle del creditore del condominio.

Fonte: I debiti contratti dal condominio. Una breve guida su quello che occorre sapere per meglio difendersi. Condomini morosi: obblighi dell’amministratore, la solidarietà passiva e il principio di parziarietà. 

(www.StudioCataldi.it) 

Consumatori: via libera alla risoluzione 'stragiudiziale' delle controversie (Fonte: www.StudioCataldi.it)

Novità in arrivo per i consumatori che d’ora in poi avranno uno strumento “semplice” per la risoluzione stragiudiziale delle controversie con le imprese.

Sul tavolo del Consiglio dei Ministri n. 63 è arrivato il decreto legislativo attuativo della direttiva europea (n. 2013/11/UE) sulle controversie extragiudiziali dei consumatori.

L’approvazione del decreto comporta diverse modifiche ed integrazioni al Codice del consumo (d.lgs. n. 206/2005), con il fine, assicura il Governo, “di mantenere una disciplina unitaria della materia salvaguardando il più possibile l’impostazione del codice medesimo”.

Via libera, dunque, alle “ADR”, ossia agli organismi che offrono la possibilità di pervenire ad una risoluzione delle controversie attraverso un ampio ventaglio di procedure ad hoc (mediazione, arbitrato, negoziazioni, ecc.), istituiti su base permanente ed iscritti in apposito elenco tenuto dalle autorità competenti (Ministero giustizia, Consob, Agcom, ecc.). A queste ultime spetterà definire il procedimento per l’iscrizione e la verifica del rispetto dei requisiti di “stabilità, efficienza, imparzialità”, nonché del principio di “tendenziale non onerosità”, per l’utente, del servizio.

Tra gli obblighi degli organismi, inoltre, è stato fissato quello di mantenere un sito web che fornisce alle parti facile accesso alle informazioni, garantendo, però, al contempo, ai consumatori la possibilità di presentare reclamo anche non tramite canale telematico.

In ogni caso, qualsiasi sia l’esito della procedura di composizione stragiudiziale, rimane fermo il principio secondo il quale il consumatore “non potrà essere privato in nessun caso del diritto di adire il giudice competente”. 

Fonte: Consumatori: via libera alla risoluzione 'stragiudiziale' delle controversie 
(www.StudioCataldi.it) 

Secondo la legge l’edificio deve avere anche impianti a norma e attestazione energetica L’amministratore chiede l’agibilità!!! (da Il Sole 24 Ore)

Si riporta articolo da Il Sole 24 Ore: Non esiste una legge che impone al venditore di allegare all'atto di compravendita il certificato di agibilità, così come non esiste una legge che obbliga il notaio rogante di farne menzione nell'atto. Ma per i giudici le cose stanno diversamente: la mancanza del certificato di agibilità costituisce grave inadempimento e, come tale, causa di risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno. In particolare, il venditore si può vedere costretto a riprendersi l'immobile ed a restituire all'acquirente il prezzo, oltre a risarcire i danni, se sussistenti. Il problema è che sono moltissimi gli edifici in cui manca il certificato di agibilità perché il costruttore non si è preoccupato di richiederlo. Nel frattempo le leggi sono cambiate e per ottenerlo servono una serie di adempimenti che passano necessariamente dall'amministratore condominiale. Il suo ruolo, quindi, è centrale per evitare che i condòmini, quando desiderino cedere il proprio appartamento (vendendolo o affittandolo) si trovino in serie difficoltà. Ma andiamo per gradi. Il Dl 145/2013, articolo 1, comma 7, stabilisce che i contratti di compravendita immobiliare devono contenere una clausola nella quale l'acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato in merito all'attestazione della prestazione energetica. Copia di questo attestato deve essere allegato al contratto. In caso di omessa dichiarazione o allegazione le parti sono soggette a una sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 ad euro 18.000,00. Altro adempimento richiesto dalla normativa in vigore dal 2010 (Dl 78/2010) è il cosiddetto “allineamento catastale” la cui violazione comporta la nullità degli atti di trasferimento delle proprietà immobiliari. Gli atti di trasferimento devono contenere, oltre all'identificazione catastale, anche il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La dichiarazione può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato. Infine, non certo per importanza, il notaio è obbligato, ad inserire nel contratto, sempre pena la sua nullità, a seconda dell'epoca di costruzione dell'immobile, l'indicazione della licenza o della concessione edilizia, del permesso di costruire o della denuncia di inizio attività oppure del titolo abilitativo in sanatoria. Nulla, invece, viene detto dalla normativa in vigore sul certificato di agibilità. Si tratta di un vero e proprio “vuoto normativo” che comporta gravi ripercussioni su chi, e sono tanti, ogni giorno si appresta ad acquistare casa. Il certificato di agibilità (articolo 24 del Tu 380/2001) attesta, infatti, la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'edificio e degli impianti in esso installati. Se l'edificio non gode di tali condizioni esso non potrà essere abitato. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune; la domanda dovrà essere corredata dalla documentazione richiesta per legge, tra cui il certificato di conformità degli impianti e, ove previsto, il certificato di conformità alle norme antisismiche. Può essere ottenuto mediante espresso provvedimento, entro 30 giorni dalla domanda oppure mediante “silenzio-assenso” decorsi 30 dal parere positivo dell'Asl o 60 giorni in caso contrario. Quindi, anche se la consegna di questo certificato non è imposta dalla legge, l'acquirente può (o meglio deve) chiedere al venditore-costruttore fin dalla stipula del preliminare e, in ogni caso, al momento del contratto definitivo di compravendita, che gli venga esibito e consegnato il certificato di agibilità. Ma quando, come spesso accade, non ci si è preoccupati di questo adempimento, occorre mobilitare l’amministratore e farne espressa richiesta. Se l'amministratore non è in possesso del certificato dovrà richiederlo con le modalità indicate prima. Anche il singolo condomino può farlo, sempre che l’immobile risulti agibile. In caso contrario dovranno essere apprestate dal condominio tutte quelle opere idonee a renderlo tale. La mancanza del certificato, infatti, anche in assenza di una previsione legislativa, è stata valutata dai giudici come causa di risoluzione del contratto, principalmente in quanto costituisce una vendita di un bene diverso, inidoneo ad assolvere allo scopo che le parti si sono proposte. In particolare, per i giudici il certificato di agibilità costituisce un requisito essenziale del bene compravenduto poiché incide sulla sua attitudine ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità (Cassazione, sentenze 17707/2011 e 629/2014).

Cassazione: le spese di manutenzione dei balconi ricadono anche sul proprietario del pianterreno Fonte: www.StudioCataldi.it

Da www.studiocataldi.it

E' legittimo porre a carico (anche) del proprietario dell'appartamento al pian terreno la spesa sostenuta dal condominio per il rifacimento dei balconi e delle pensiline, se l'applicazione delle tabelle millesimali è espressamente prevista dal regolamento.

Lo ha stabilito la Suprema corte nella sentenza in oggetto, rigettando il ricorso promosso dal titolare dell'appartamento sito al pianterreno, avendo accertato che la delibera concernente la gestione e il riparto delle spese comuni(ivi comprese quelle di cui sopra) non è mai stata impugnata da alcun interessato.

Per risolvere la questione la Cassazione richiama il principio, consolidato in giurisprudenza, secondo il quale“in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove devono considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”. 

Inoltre, al contrario di quanto sostenuto dal ricorrente, proprio per le ragioni sopra esposte i balconi non possono essere considerati meri prolungamenti degli appartamenti a cui accedono, pur essendo di proprietà esclusiva dei relativi titolari, proprio perchè tutto ciò che attiene l'esterno dell'edificio influisce sull'aspetto e sul decoro dell'edificio. Il ricorso è rigettato.

Fonte: Cassazione: le spese di manutenzione dei balconi ricadono anche sul proprietario del pianterreno 

(www.StudioCataldi.it) 

Un breve vademecum sui vizi e sul procedimento di impugnazione di una delibera assembleare Fonte www.condominioweb.com

Il Tribunale di Bari sintetizza il procedimento di impugnazione delle delibere assembleari tra limiti di sindacato, natura dei vizi e altro…

In fatto. Tizio impugnava la delibera assunta dalla propria Assemblea in materia di lavori straordinari - e/o asseritamente tali, laddove trattavasi di rifacimento del manto stradale -, agitando diversi motivi di gravame per chiederne l'invalidità.

L'attore lamentava la mancata tempestiva convocazione nel termine di legge; l'adozione di un quorum deliberativo inferiore ai cinquecento millesimi; l'eccesso di potere nella scelta della impresa (anche perché avvenuta per il tramite di una commissione di condomini); infine, la violazione dei criteri millesimali di ripartizione della spesa, disposta in parti uguali.

Il condominio convenuto non si costituiva in giudizio. Il Giudice, in assenza di prove contrarie, dichiarava l'invalida della deliberazione.

Di sicuro pregio è l'excursus argomentativo, di volta in volta, addotto rispetto ciascuno dei superiori motivi di impugnazione. E segnatamente.

Il procedimento di convocazione. In sede di impugnazione ogni condòmino è legittimato a procedere in giudizio al fine di far valere un vizio nella convocazione, anche se afferente al procedimento di interesse di un altro compartecipe.

Dall'altra parte, qualora il condomino agisca per far valere l'invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l'onere di provare che tutti i condomini siano stati tempestivamente avvisati della convocazione, quale presupposto per la regolare costituzione dell'assemblea (Corte di Cassazione 19.11.1992 n. 12379, 25.03.1999 n. 2837, 13.11.2009 n. 24132).

Ai sensi dell'articolo 1136 co. 6 c.c., in effetti, l'Assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Il verbale dell'assemblea condominiale rappresenta quindi la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni per una valida costituzione dell'assemblea e dunque per la validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le lacune.

Il verbale deve pertanto contenere l'elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, la constatazione che tutti i condomini sono stati invitati a parteciparvi, perchè tali individuazioni sono indispensabili per la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall'art. 1136 c.c..

E' compito del Presidente dell'Assemblea dare luogo alla dichiarazione di perfezionamento formale del procedimento di convocazione; in assenza della quale, è dato presumere il mancato svolgimento del controllo sulla regolarità del procedimento.

Le conseguenze del mancato controllo, laddove si è in presenza di un vizio insito nel procedimento di convocazione, si riverberano sulla validità della deliberazione, importandone l'annullamento.

Invero, come noto, in tema di condominio negli edifici – riferisce il Decidente richiamando la Sentenza della Corte di Cassazione S.U. n. 4806/2005 -, debbono qualificarsi nulle:

1. le deliberazioni dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali;
2. le deliberazioni con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
3. le deliberazioni con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea;
4. le deliberazioni che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
5. le deliberazioni comunque invalide in relazione all'oggetto;

Viceversa, debbono, invece, qualificarsi annullabili:

1. le deliberazioni con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea;
2. quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
3. quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea;
4. quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;
5. quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

Il sindacato del tribunale. Spetta, inoltre, al Giudice del gravame il compito di stabilire la natura del vizio (ove sussistente), al fine di esercitare legittimamente il potere di invalidazione.

Sulla scorta di tale presupposto è stato invece respinto il motivo di impugnazione della delibera relativo alla presunta violazione dell'art. 1136 co. 4 c.c., laddove gli attori ritenevano che i lavori di rifacimento del manto stradale dell'area condominiale fossero riparazioni straordinarie di notevole entità che ai sensi di tale disposizione, richiedevano la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Al contrario, l'individuazione, agli effetti dell'articolo 1136, quarto comma, c.c., della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito; il giudice può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini.

Alla luce di tali criteri, il Decidente ha statuito che il rifacimento del manto stradale condominiale non può considerarsi riparazione straordinaria di notevole entità per cui non si applicavano i quorum costitutivi e deliberativi di cui all'art. 1136 co. 4 c.c.

Parimenti infondato è stato ritenuto il motivo di impugnazione della delibera relativo all'approvazione del piano esecutivo dell'opera in quanto, a dire degli attori, i lavori di rifacimento del piazzale erano stati realizzati in maniera difforme rispetto alle previsioni del capitolato.

Al riguardo il Decidente ha rammentato che in tema di impugnazione delle delibere condominiali, il sindacato del giudice non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini.

Il sindacato del giudice deve limitarsi al riscontro della legittimità della deliberazione impugnata, riguardo alle norme di legge o di regolamento condominiale; può comprendere l'eccesso di potere, ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, perché, in tal caso, non si controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante (finalità extracondominiale).

Sulla scorta della stessa motivazione è stato parimenti respinto il motivo di gravame spiegato con riferimento al capo della deliberazione assembleare che demandava ad una commissione di condomini il compito di fare una prima selezione delle impresa appaltatrice sulla scorta di determinati presupposti.

Ben può essere deliberata la nomina di una commissione di condomìni con l'incarico di esaminare i preventivi di spesa per l'esecuzione di lavori, le cui decisioni sono vincolanti per tutti i condomini - anche dissenzienti - solamente in quanto rimesse all'approvazione, con le maggioranze prescritte, dell'assemblea, le cui funzioni non sono delegabili ad un gruppo di condomini (Cassazione civile, sez. II, 06/03/2007, n. 5130).

Da ultimo, è stato ritenuto fondato il motivo di impugnazione attinente alla ripartizione delle spese dei lavori ad effettuarsi presso il Condominio, in parti uguali anziché in base alle tabelle millesimali e dunque al criterio di ripartizione.

La deliberazione, in questo caso, contrasterebbe la previsione dell'art. 1123 co. 1 c.c. secondo il quale le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio ...sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. 

Fonte http://www.condominioweb.com/ecco-cosa-devi-sapere-sullimpougnazione-della-delibera.11819#ixzz3ZSRYsPMD 

www.condominioweb.com 

Lo stalking condominiale (da UPPI Bologna)

(Articolo dal sito UPPI Bologna)

Una recentissima sentenza emessa dal Giudice del Tribunale di Genova nel mese di aprile 2015 ha condannato a quattro mesi di reclusione, oltre al risarcimento dei danni , i vicini molesti di una giovane coppia di sposi alla pena di “stalking condominiale “ , equiparando gli atti persecutori descritti e delineati come “stalking” all’articolo 612 bis del codice penale anche alle azioni persecutorie che si verificano spesso nei condominii.

Non deve trattarsi , ovviamente, di semplici dissapori tra vicini ma di vere e proprie torture psicologiche e di persecuzioni reiterate nel tempo.

La coppia era stata costretta a rilasciare il proprio appartamento di proprietà, per rifugiarsi in un seminterrato e sfuggire alla persecuzione .

La situazione era peggiorata con la nascita del figlio dei denuncianti , a seguito della quale i vicini perpetravano minacce e intimidazioni gravissime, avvisando di voler ammazzare il piccolo .

La sentenza è, rispetto alla Giurisprudenza di merito, molto innovativa, in quanto ha espressamente riconosciuto il perdurante stato di ansia e paura descritto dalla norma penale che disciplina lo stalking: è stata, quindi definita una sorta di sentenza apripista destinata ad estendere il reato di stalking a soggetti diversi da ex mariti gelosi, fidanzati o spasimanti respinti e ad aprire detto reato a fattispecie diverse da quelle strettamente passionali o sentimentali.

In realtà, la recentissima sentenza sopra citata, prende spunto dalla precedente sentenza della Suprema Corte di Cassazione, la n° 39933 del 26.09.2013, . Questa sentenza partiva da un altro caso limite di litigi e dissidi che si svolgono nei condomini , e stavolta tra parenti : l’imputato commetteva continuativi e numerosi atti di molestia ai danni di suo fratello, sporcando quasi quotidianamente l’abitazione e il cortile di proprietà di quest’ultimo gettando rifiuti di ogni genere, cagionandogli in questo modo un grave e perdurante stato di ansia e un fondato pericolo per la sua incolumità , tanto che la persona offesa si trasferiva altrove per alcuni periodi, rinunciando anche a coltivare rapporti con altri condomini per la paura .

Veniva, quindi, anche in questo caso configurato il delitto di atti persecutori ex articolo 612 bis c.p..

La Suprema Corte di Cassazione ha, quindi, coniato per la prima volta, dando pertanto lo spunto alla successiva e recentissima sentenza del Tribunale di Genova, il reato di stalking condominiale, ritenendo ricomprese nella figura criminosa descritta dall’articolo 612 bis c.p. le condotte di minaccia e molestie ripetute indistintamente a danno di tutti i soggetti facenti parte del condominio, in maniera da provocare un grave stato di ansia .

La riconducibilità di taluni atteggiamenti tenuti nei condominii al reato di stalking è piu che giusta, in quanto è innegabile come spesso il condominio diventa l’epicentro in cui, da semplici dissidi e contrasti, si entra nell’area del penalmente rilevante quando vengono lesi o messi in pericolo beni giuridici tutelati da specifiche fattispecie incriminatrici .

La difficoltà del Giudice, cui sul punto sarà rimessa la più ampia discrezionalità, è di discernere di quale reato si tratta .

C’è da dire, anche al fine di fare chiarezza sulla casistica precedente alla recente pronuncia del reato di stalking condominiale, che i giudici , sia di merito che di Cassazione, sono stati chiamati più volte a pruninciarsi su litigi condominiali .

Si passa dal caso di ingiuria , quando la convivenza tra condomini scatena un conflitto verbale nel quale si proferiscono espressioni offensive alla reputazione , al reato di diffamazione nei confronti dell’amministratore di condominio quando i condomini assumono condotte ingiuriose o diffamatorie profferite nel corso dell’assemblea o in scritti affissi nelle aree condominiali o indirizzati direttamente all’amministratore .

Si sono verificati dei casi in cui, inversamente a quello sopra descritto, è l’amministratore del condominio che è incorso nel delitto di diffamazione dei condomini nella sua attività di gestione condominiale . A questo ultimo riguardo, la Suprema Corte ha confermato la sussistenza del reato di diffamazione, previsto dall’articolo 595 c.p., nel comportamento tenuto da un amministratore che affigge nell’atrio di un condominio un avviso di imminente distacco della fornitura idrica della società di acquedotto municipale a seguito della presunta persistenza del debito di alcuni condomini espressamente indicati.

Un altro reato che si è ritenuto configurabile nel condominio è quello riconducibile all’articolo 674 c.p. che punisce il getto pericoloso di cose , atte a offendere , imbrattare oppure molestare persone.Di recente, infatti, la Suprema Corte , con una sentenza anch’essa recentissima ( aprile 2013 ) ha confermato la sussistenza di un reato per avere l’imputato arrecato molestie ad una condomina in quanto, abitante nello stesso stabile, aveva gettato nel piano sottostante ove si trovava l’appartamento di quest’ultima, rifiuti quali cenere e cicche di sigarette ,nonché detersivi corrosivi , quale candeggina.

Un reato che è difficile configurare come atti persecutori (stalking ) o molestia continuata è quello che si verifica per petulanza in danno dei vicini . Uno degli ultimi casi trattati, sempre nell’anno 2013, dalla Cassazione ha riguardato una coppia di coniugi che a causa dei dissapori con il titolare di un panificio aveva posto in essere atteggiamenti di molestia alle normali attività del negozio , versando grandi quantità di acqua dal piano soprastante proprio davanti all’entrata del panificio spesso proprio quando giungevano clienti .Avevano inoltre costretto il commerciante a subire altre molestie, quali il gettito di foglie e rami in prossimità dell’entrate panificio, e di altri rifiuti solidi urbani , così da diminuire l’immagine , il decoro e l’igiene .

Stessa condanna ne è derivata da un condomino che in più occasioni ha arrecato molestie ad un’altra coppia di coniugi , suoi vicini di casa posizionandosi su un terrazzo posto a brevissima distanza dall’appartamento abitato dalla coppia , scrutando in continuazione all’interno di esso , costringendo le parti offese a tirare i tendaggi ed accendere la luce anche in pieno giorno per proteggersi da questa intrusione , e anche per aver fatto gesti o sberlefffi quando erano da lui incontrati nelle scale o sulla pubblica via.

I casi sono molti, bisognerà verificare se le fattispecie che , purtroppo, spesso e volentieri si verificano nei condominii verranno ricondotte allo stalking condominiale .

Ciò potrebbe potrebbe condurre i condomini più “indisciplinati “ a percepire il disvalore di quanto commesso e ad assumere atteggiamenti più civili ed equilibrati all’interno del condominio.

(Fonte: http://www.uppi-bologna.it/legale/lo-stalking-condominiale/)

Infiltrazioni nell’appartamento? Paga il condominio che non ha impermeabilizzato il terrazzo Fonte: (www.StudioCataldi.it)

Quella delle infiltrazioni d’acqua negli appartamenti e della conseguente umidità, provocate da tubazioni, opere murarie o impianti danneggiati, è una problematica ricorrente negli edifici condominiali. E se l’origine dei danni è la mancata impermeabilizzazione del terrazzo comune, la responsabilità è del condominio che ha omesso di occuparsene. 

Lo ha stabilito la Cassazione con la sentenza n. 9294 pubblicata l’8 maggio scorso, dando ragione ad un condomino (una società) che ha trascinato in giudizio l’ente di gestione per ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa delle infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo comune. Sbaglia, invece, per la S.C., il giudice d’appello a ritenere che, nonostante le infiltrazioni fossero provate, non fosse così per la colpa del condominio.

Per la corte territoriale, infatti, pur ritenendo sussistente il nesso causale, ossia la derivazione dell’evento dalla condotta colposa, la società danneggiata non aveva assolto “l’onere di provare anche il profilo soggettivo dell’illecito”, ovvero la colpa, “integrata dalla violazione della misura della diligenza obiettivamente dovuta dal soggetto”.  

Ma il Palazzaccio ribalta la decisione e accoglie le richieste dell’amministratore ricorrente, sull’assunto che, analogamente alla materia della responsabilità contrattuale, anche ai fini di quella extracontrattuale, “la colpa si sostanzia nell’inosservanza di leggi, regolamenti, regole e discipline nonché nell’obiettiva violazione degli aspetti di diligenza, della prudenza e della perizia, al cui rispetto il soggetto deve improntare la propria condotta anche nei rapporti della vita comune di relazione”.

Per cui, nel caso di specie, ha concluso la S.C. accogliendo il ricorso, l’omessa impermeabilizzazione del terrazzo condominiale depone automaticamente “per una connotazione in termini di imprudenza e negligenza, e pertanto di colpa, della condotta mantenuta dal condominio”, dalla quale è conseguito l’evento dannoso delle infiltrazioni, le quali, ove vi fosse stata una condotta diligente, consistente nell’occuparsi della necessaria impermeabilizzazione, “non si sarebbero, in base a ad un criterio di normalità, verificate”.

Fonte: Infiltrazioni nell’appartamento? Paga il condominio che non ha impermeabilizzato il terrazzo 

(www.StudioCataldi.it)