venerdì 31 gennaio 2014

Prezzo Valore anche per gli immobili acquistati all'asta!!!!


Con la Sentenza n. 6 del 23/01/2014, la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittima, secondo la nostra Costituzione, la norma che stabilisce come non applicabile il «prezzo valore» per gli acquisti di immobili all'asta. 
La Consulta ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell'articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (Legge finanziaria 2006), per la parte della norma che non prevede la facoltà degli acquirenti di immobili abitativi e pertinenze tramite asta o a pubblico incanto, di fare riferimento al "prezzo valore" (valore catastale calcolato sulla base della rendita catastale rivalutata) quale valore imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.
Per poter esercitare questa possibilità gli acquirenti devono essere persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l'oggetto del passaggio di proprietà deve essere costituito da fabbricati abitativi e relative pertinenze, il riferimento al «prezzo valore» deve essere contenuto esplicitamente nell'atto della cessione con dichiarazione resa al notaio.

mercoledì 29 gennaio 2014

Interpretazione autentica e giudiziale delle leggi

Riportiamo questa sentenza della Corte costituzionale che si esprime sulla differenza tra interpretazione detta autentica e interpretazione giudiziale delle leggi. Sul sito www.leggioggi.it troverete il testo completo, seguendo questo link:


Tabella sinottica con le novità normative sul condominio Legge 220/2012

Su richiesta di alcuni colleghi, pubblichiamo una tabella sinottica con le principali novità in materia condominiale, introdotte per lo più dalla legge 220/2012:

Amministratore
La figura dell'amministratore è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini (più di 4, ante riforma) e la nomina è fatta, su inerzia dell'assemblea, dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.
Per fare l'amministratore è necessario essere in possesso di undiploma di scuola secondaria di secondo grado. Sono requisiti positivi: godimento dei diritti civili, titolo di studio, formazione. Sono requisiti negativi: condanna per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia la fede pubblica, il patrimonio ecc.; sottoposizione a misure di prevenzione definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; interdizione o inabilitazione; annotazione nell'elenco dei protesti cambiari.
L'incarico di amministratore può essere svolto anche dalle società.
La durata in carica dell’amministratore è prevista dall'articolo 9:"L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata". La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Sono inoltre elencati nel dettaglio i casi in cui i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare eventuali violazioni e revocare il mandato all’amministratore (quele, ad esempio, la mancata apertura o la mancata utilizzazione del conto corrente condominiale).
AnimaliL'articolo 16 della legge stabilisce espressamente che "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici".
Assicurazione amministratoreL'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
Conto corrente condominiale obbligatorioSecondo il comma 7 dell'articolo 1129 (modificato dall'articolo 9 dellle legge n. 220/2012) l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su unospecifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Destinazioni d’uso e sostituzione parti comuniIl nuovo articolo 1117-ter (introdotto dall'articolo 2 dellle legge n. 220/2012) prevede che per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, puo' modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. Tuttavia, sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilita' o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
In virtù del neo articolo 1117-quater, in caso di attivita' che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.
Fondo specialeIn virtù del riformato art. 1135, l'assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale, di importo pari all'ammontare dei lavori.
Riscaldamento e impianti comuniE' prevista la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini (art. 1118, co. 5)
Sito internetSu richiesta dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Tabelle millesimaliIl valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
VideosorveglianzaLe deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
(fonte www.altalex.com)

lunedì 27 gennaio 2014

Sentenza Corte Costituzionale circa l’introduzione di sanzioni alternative a quelle pecuniarie all'interno del regolamento condominiale


Recentissima sentenza della Corte di Cassazione (per la precisione é la n. 820 del 16 gennaio 2014). Il caso verteva sulla rimozione coattiva di un auto di proprietà di un condomino a causa della inosservanza del regolamento per quanto concerneva l'utilizzo del parcheggio condominiale. La Suprema Corte ha stabilito che il regolamento condominiale non può inasprire, aggiungendo altre sanzioni, rispetto all’art. 70 disp. att. c.c., rendendo così nulla la delibera condominiale che regolamentava l'uso del parcheggio comune, stabilendo la possibilità di parcheggiare un’autovettura per ogni condomino, nonché le sanzioni per il caso d’inosservanza del contenuto della delibera stessa, consistenti nella rimozione del veicolo con spese a carico del condomino che aveva commesso l’infrazione. La Corte di Cassazione ha esplicitato che “qualora nel regolamento condominiale sia inserita, secondo quanto previsto eccezionalmente dall’art. 70 disp. att. c.c., la previsione di una sanzione pecuniaria, avente natura di pena privata, carico del condomino che contravvenga alle disposizioni del regolamento stesso, l’ammontare di tale sanzione non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima consentita dallo stesso art. 70 e pari ad Euro 0,05 (Cass. Sez. 2, sentenza n. 10329 del 21/4/2008; Cass. n.948 del 26/1/1995). A maggior ragione, dunque, non si può ritenere che sia consentito introdurre nel regolamento condominiale sanzioni diverse da quelle pecuniarie,ovvero diversamente “afflittive”, ciò che sarebbe in contrasto con i principi generali dell’ordinamento che non consentono al privato, se non eccezionalmente, il diritto di autotutela”.

sabato 25 gennaio 2014

Pace fatta tra inquilino e proprietario grazie alla conciliazione

Sul quotidiano  "Il Giorno" di  Milano qualche giorno fa' e' apparsa la notizia di un avvenuto accordo tra inquilino e proprietario, che attorno al tavolo di mediazione hanno trovato una soluzione a dir poco insperata.
Le premesse erano quelle di uno sfratto: il proprietario dello stabile infatti non percepiva più il canone da tempo e l'affittuario, titolare di una palestra ubicata nei locali, a causa del calo di lavoro non riusciva più ad ottemperare a quanto pattuito nel contratto.
Situazione senza via d'uscita......ma l'intervento del mediatore ha portato le parti a guardare la controversia con gli occhi verso il futuro.....
Se tutti gli accordi raggiunti in mediazione potessero avere riscontro sulla stampa, il tanto sperato "cambio culturale" a favore di questo sistema di risoluzione delle controversie sarebbe decisamente più facile....ma noi non ci arrendiamo!

mercoledì 22 gennaio 2014

Precisazione MSE in merito al POS per i professionisti


Il Ministero dello Sviluppo Economico (MSE), con una nota emessa dal 20 gennaio 2014, ha fornito ulteriori chiarimenti sull'obbligo di dotazione del POS per i professionisti, precisando che "il testo di decreto che disciplina l'uso di moneta elettronica per i pagamenti di beni, servizi e prestazioni professionali è uno e uno solo e che, di conseguenza, non è in atto alcuna retromarcia rispetto all'ambito e alle modalità della sua applicazione".
Il decreto prevede che tale obbligo scatti per tutti i pagamenti di importo superiore a € 30,00, e che fino al 30 giugno 2014 sia applicato solo per i professionisti con fatturato superiore a € 200.000,00.
Infine, è stato evidenziato che l’entrata in vigore avverrà dopo 60 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale; Entro 90 giorni dall'entrata in vigore del decreto ne sarà emanato un'ulteriore con le indicazioni  per i professionisti con fatturato inferiore ad € 200.000,00.

martedì 21 gennaio 2014

Due sentenze di Cassazione in merito al sottotetto ed alla sopraelevazione

Segnaliamo due sentenze che trattano la proprietá del sottotetto e le opere di soprelevazione.
La casistica é ricorrente e potrebbe essere utile sia per l'amministratore condominiale che per il CTU (o CTP) che si trova ad affrontare la questione.
Link sentenza sottotetto
http://www.diritto.it/docs/603100-condominio-il-sottotetto-propriet-del-condominio-cass-n-23448-2012?tipo=content
Link sentenza sopraelevazione e proprietá del tetto
http://www.diritto.it/docs/603506-condominio-chi-realizza-una-sopraelevazione-non-pu-appropriarsi-di-una-porzione-di-tetto-comune-cass-n-2500-2013?tipo=content
I link fanno riferimento al sito www.diritto.it

domenica 19 gennaio 2014

Novità in mediazione del "decreto del fare" - La competenza territoriale

 La nuova stesura del D.Lgs 28/2010 così come modificato dalla conversione in Legge del "decreto del fare" ha introdotto la competenza territoriale degli Organismi. Il nuovo art. 4 prevede infatti che la domanda di mediazione debba essere presentata presso un organismo "nel luogo del giudice territorialmente competente per la controvesia". Successivamente, con la circolare ministeriale dello scorso 27 novembre, è stato precisato che anche le sedi secondarie degli organismi di mediazione possono soddisfare tale prescrizione. Ma subito dopo il 20 settembre scorso, data in cui sono entrate in vigore le modifiche lesgislative, ci si è subito chiesti se la disposizione fosse da considerarsi applicabile anche alle mediazioni volontarie o solo alle cosiddette obbligatorie, di chi fosse la responsabilità nel caso di presentazione di domanda presso un organismo non competente e soprattutto quali fossero le conseguenze in caso di inadempimento.
Premesso che alla data odierna esistono interpretazioni talvolta differenti e che solo la giurisprudenza in materia porterà i necessari chiarimenti, la scuola di pensiero più accreditata ritiene che il citerio di terriotrialità sia da applicare a tutte le procedure di mediazione. Risulta poi evidente che le possibilità di deroga relative alla territorialità riconosciute alle parti così come previsto dall'art. 28 del c.p.c. per i procedimenti giudiziari, sia applicabile anche alla procedura di mediazione. E' anche piuttosto condivisibile il criterio di "deroga implicita", riconducibile all'accettazione della parte chiamata che presenzia alla procedura senza nulla eccepire in merito alla scelta dell'organismo. Per quanto riguarda le responsabilità si ritiene che non siano certo imputabili all'organismo, ne tantomeno al mediatore, così come non lo sono altri importanti aspetti della controversia sottoposta quali la capacità legale di agire delle parti piuttosto che il loro diritto alla lite stessa. In merito alle conseguenze, appare necessaria una distinzione tra procedure volontarie e obbligatorie. Per le prime difficilmente potrebbero nascere problemi: appare improbabile pensare al diniego da parte del Giudice di un'omologa relativa ad un raggiunto accordo invocando una incompetenza territoriale. Per le procedure obbligatorie invece, quasi sicuramente, la presentazione di istanza presso un organismo non competente potrebbe portare al non assolvimento della condizione di procedibilità. Infine un'ultima considerazione è legata ai benefici fiscali, e anche in questo caso solo con il tempo potranno essere valutate le azioni delle Agenzie delle Entrate, che potrebbero negare le agevolazioni nei casi di accordi raggiunti presso organismi non territorialmente comptenti per la controversia in oggetto.

venerdì 17 gennaio 2014

Sentenze della Cassazione sull'operato del CTU (fonte: www.diritto.it)


Continuiamo la segnalazione di sentenza della Cassazione in merito alle CTU.

Oggi inseriamo i link di due sentenze che fanno riferimento a situazioni riscontrabili.
La prima riguarda le conseguenze della falsa perizia

mentre la seconda é relativa ai limiti del CTU in ATP (nel caso di specie la CTU riguarda l'ambito medico ma la sostanza trova applicazione anche nella nostra realtà tecnica):

Articolo dal sito Diritto.it: "Mediazione: l’Italia modello per tutta l’Ue"

Con soddisfazione riportiamo l'articolo di Anna Costagliola, pubblicato stamattina sul sito diritto e diritti. Auspichiamo che possa essere il viatico per una sempre più diffusa cultura della mediazione:

Il Parlamento europeo ha rivolto un plauso al meccanismo della mediazione come strutturato nel nostro Paese, auspicando che  il modello italiano diventi la «best practice» in Europa. Il 20 gennaio prossimo verrà presentato ufficialmente a Bruxelles lo studio dell’Europarlamento sull’attuazione della direttiva in materia di mediazione delle liti civili e commerciali. Nello studio del Parlamento di Strasburgo, oltre 800 esperti in rappresentanza di ciascuno dei 28 Stati Membri dell’Ue, hanno valutato non solo l’estensione del mercato della mediazione nei rispettivi Paesi, ma anche la capacità del quadro normativo di favorire il ricorso all’ADR, secondo quanto richiesto dall’articolo 1 della Direttiva sulla mediazione del 2008. Dagli esiti di questo studio risulta che il modello italiano di mediazione obbligatoria mitigata dal meccanismo del cd. «opt-out», ossia la possibilità di abbandonare la procedura nel corso del primo incontro con il mediatore, è quello che riscuote di gran lunga il maggior numero di consensi in tutta l’Unione.
Alcune anticipazioni dello studio dell’Europarlamento sono state fatte durante il convegno «La Mediazione in Europa e in Italia», tenutosi nella giornata di ieri presso la Camera dei Deputati, in cui è stata riportata la lettera ufficiale di congratulazioni del Vice Presidente della Commissione Affari Economici e Monetari indirizzata direttamente al Ministro della giustizia per aver creato in Italia un modello di mediazione da cui l’intera Unione europea dovrebbe imparare.
Si legge nella lettera come la normativa adottata in Italia a seguito della declaratoria di illegittimità costituzionale delle previgenti disposizioni del D.Lgs. 28/2010 abbia introdotto una forma di mediazione obbligatoria più agevole, che chiede alle parti di iniziare una procedura di mediazione, ma dà loro la possibilità di ritirarsi senza spese, se ritengono che non vi siano le condizioni per risolvere la questione. Questo sistema che permette di recedere e  dà ai litiganti la possibilità di tentare una soluzione attraverso la mediazione si sta rivelando molto più efficace dei tradizionali approcci che richiedono un consenso preliminare.
Alla luce di tali considerazioni, lo studio dell’Europarlamento raccomanda pertanto una modifica delle normative nazionali sulla mediazione, o della stessa Direttiva europea. In alternativa, a legislazione comunitaria invariata, lo studio suggerisce di utilizzare la teoria dell’ «indice di relazione equilibrata» tra mediazione e processo, già invocata dal Parlamento Europeo a fine 2012. In base a questa teoria, violerebbero la Direttiva del 2008 tutti gli Stati Membri che omettessero di fissare una soglia minima di casi da avviare alla mediazione o che, avendo fissato tale soglia, non la raggiungessero. Nel rispetto del principio comunitario della sussidiarietà, ciascuno Stato membro potrà scegliere le politiche del diritto preferite per raggiungere la equilibrata relazione tra processi e mediazioni; in mancanza di risultati concreti e misurabili sul versante del numero delle mediazioni ogni anno, la Direttiva andrebbe comunque considerata come non rispettata da quello Stato, su cui graverebbe pertanto un obbligo immediato di potenziare tali politiche.
Per quanto la Direttiva abbia lasciato gli Stati membri liberi di scegliere se rendere la mediazione obbligatoria o meno, in Parlamento europeo non si è esitato a definire del tutto insoddisfacenti i risultati raggiunti in tutti quei Paesi europei che sino ad ora hanno optato per la volontarietà del tentativo di conciliazione. I risultati raggiunti, invece, in Italia dimostrano che la mediazione può  effettivamente contribuire a una soluzione extragiudiziale conveniente e rapida delle controversie.

Il link diretto all'articolo sul sito www.diritto.it é il seguente: