Se chi abita (proprietario, conduttore, o anche persona convivente con costoro) in un’unità immobiliare in un edificio condominiale subisce un furto di beni conservati nel proprio appartamento, commesso da ladri che vi si introducano servendosi dei ponteggi e delle impalcature installati dall’impresa appaltatrice dei lavori di manutenzione della facciata del fabbricato, si può individuare la responsabilità a fini risarcitori sia dello stesso appaltatore, sia del condominio (sul tema si è espressa di recente la Cassazione con la sentenza 26900/2014).
L’impresa
La responsabilità dell’impresa appaltatrice che utilizzi impalcature per l’espletamento di lavori edili, in caso di furto negli appartamenti, discende dall’articolo 2043 del Codice civile, se siano state trascurate le ordinarie norme di diligenza che impediscano l’uso anomalo del ponteggio, ed emerga il nesso causale fra l’esistenza di questo e l’ingresso agevolato dei malviventi nell’appartamento svaligiato. Le cautele che l’appaltatore deve adottare per non facilitare i furti negli appartamenti consistono, per esempio, nell’illuminazione notturna dell’impalcatura, nella sorveglianza dell’edificio, nell’installazione di sistemi antifurto, nell’allestimento di porte da cantiere, nella rimozione alla fine di ciascuna giornata di lavoro della scala di collegamento tra il piano terra e il primo piano del ponteggio, nel non apporre corrimano sovrapposti alle ringhiere dei balconi. La responsabilità dell’appaltatore nei confronti del singolo condòmino o inquilino derubato (terzo danneggiato) ha natura «extracontrattuale»: committente delle opere è il condominio unitariamente inteso come soggetto contraente autonomo e non i singoli condòmini. L’affermazione della responsabilità extracontrattuale in capo all’appaltatore, per il furto subito dal condòmino, comporta quindi l’applicabilità della relativa disciplina in tema di onere della prova, danni risarcibili, termini di prescrizione eccetera.
La responsabilità dell’impresa appaltatrice che utilizzi impalcature per l’espletamento di lavori edili, in caso di furto negli appartamenti, discende dall’articolo 2043 del Codice civile, se siano state trascurate le ordinarie norme di diligenza che impediscano l’uso anomalo del ponteggio, ed emerga il nesso causale fra l’esistenza di questo e l’ingresso agevolato dei malviventi nell’appartamento svaligiato. Le cautele che l’appaltatore deve adottare per non facilitare i furti negli appartamenti consistono, per esempio, nell’illuminazione notturna dell’impalcatura, nella sorveglianza dell’edificio, nell’installazione di sistemi antifurto, nell’allestimento di porte da cantiere, nella rimozione alla fine di ciascuna giornata di lavoro della scala di collegamento tra il piano terra e il primo piano del ponteggio, nel non apporre corrimano sovrapposti alle ringhiere dei balconi. La responsabilità dell’appaltatore nei confronti del singolo condòmino o inquilino derubato (terzo danneggiato) ha natura «extracontrattuale»: committente delle opere è il condominio unitariamente inteso come soggetto contraente autonomo e non i singoli condòmini. L’affermazione della responsabilità extracontrattuale in capo all’appaltatore, per il furto subito dal condòmino, comporta quindi l’applicabilità della relativa disciplina in tema di onere della prova, danni risarcibili, termini di prescrizione eccetera.
Il condominio
Non è facile ravvisare una responsabilità del condominio per violazione di regole di cautela su esso incombenti in base all’articolo 2043 del Codice civile, in relazione ai ponteggi installati dall’appaltatore. Possono farsi al riguardo solo gli esempi della scelta da parte del condominio di un’impresa inidonea, o del condominio committente che, sebbene reso edotto dall’appaltatore della precarietà degli accorgimenti seguiti per scongiurare indesiderati accessi agli appartamenti, abbia insistito per proseguire i lavori senza darsi cura di quell’allarme. È invece possibile individuare la responsabilità del condominio nella presunzione di colpa prevista dall’articolo 2051 del Codice civile per i danni cagionati dalle cose in custodia, perché tale è la relazione intercorrente tra il condominio e il bene comune ingabbiato dall’impalcatura. La responsabilità del condominio come custode non dovrebbe escludersi nemmeno per effetto dell’imputabilità dei danni alla negligenza dell’appaltatore della manutenzione dei beni comuni, negligenza comportante, piuttosto, la concorrente responsabilità dell’imprenditore, essendo comunque il condominio tenuto, proprio quale custode, a eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria.
Il «condominio-custode», per liberarsi da responsabilità, dovrebbe provare che il fatto del ladro sia del tutto estraneo alla sua sfera soggettiva, presentando i caratteri del fortuito, ovvero l’imprevedibilità e l’assoluta eccezionalità. Non rileva, invece, al fine di escludere o affermare la responsabilità del condominio committente, che questo sia incorso in una culpa in eligendonell’individuazione dell’appaltatore, del progettista o del direttore dei lavori, ovvero che lo stesso abbia lasciato loro piena autonomia.
Un’eventuale clausola del contratto di appalto che accolli all’impresa ogni obbligo e conseguente responsabilità in relazione ai danni subiti da terzi (come, appunto, il condòmino derubato) spiega i suoi effetti soltanto nei rapporti fra il condominio e l’appaltatore, nel senso che il primo può rivalersi sul secondo per gli eventuali risarcimenti cui sia condannato in dipendenza dell’esecuzione delle opere, ma non esonera il condominio dall’obbligo di rispondere nei confronti del singolo condòmino o inquilino danneggiato.
Un’eventuale clausola del contratto di appalto che accolli all’impresa ogni obbligo e conseguente responsabilità in relazione ai danni subiti da terzi (come, appunto, il condòmino derubato) spiega i suoi effetti soltanto nei rapporti fra il condominio e l’appaltatore, nel senso che il primo può rivalersi sul secondo per gli eventuali risarcimenti cui sia condannato in dipendenza dell’esecuzione delle opere, ma non esonera il condominio dall’obbligo di rispondere nei confronti del singolo condòmino o inquilino danneggiato.
L’amministratore
Non è invece ravvisabile una distinta responsabilità personale dell’amministratore per il furto subito dal singolo condòmino fondata sull’omessa custodia dei ponteggi. Una responsabilità per la mancata custodia dell’impalcatura sarebbe incompatibile con l’abituale qualifica di mandatario che si attribuisce all’amministratore: questi rimane, piuttosto, soggetto solo all’azione di rivalsa eventualmente esercitata dal condominio stesso per il recupero delle somme che questo abbia versato al condòmino derubato, ove la mancata adozione delle cautele con riguardo ai ponteggi sia addebitabile alla negligenza o al cattivo uso dei poteri dell’amministratore.
Non è invece ravvisabile una distinta responsabilità personale dell’amministratore per il furto subito dal singolo condòmino fondata sull’omessa custodia dei ponteggi. Una responsabilità per la mancata custodia dell’impalcatura sarebbe incompatibile con l’abituale qualifica di mandatario che si attribuisce all’amministratore: questi rimane, piuttosto, soggetto solo all’azione di rivalsa eventualmente esercitata dal condominio stesso per il recupero delle somme che questo abbia versato al condòmino derubato, ove la mancata adozione delle cautele con riguardo ai ponteggi sia addebitabile alla negligenza o al cattivo uso dei poteri dell’amministratore.
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