E' necessario registrare un contratto preliminare di compravendita di un'unità immobiliare?
Prima di rispondere al quesito è utile ricordare che la normativa di riferimento è rappresentata dal d.p.r. n. 131 del 1986 contenente disposizioni concernenti l'imposta di registro.
Il medesimo decreto presidenziale distingue due ipotesi di registrazione:
a) quella in termine fisso;
b) quella in caso d'uso.
Registrazione in termine fisso significa obbligo di presentare il contratto presso l'ufficio dell'agenzia delle entrate territorialmente competente al fine di assolvere al pagamento della succitata imposta (oltre che dell'imposta di bollo variabile a seconda della tipologia e lunghezza dell'atto).
Alcuni atti, invece, necessitano di registrazione in caso d'uso; a mente dell'art. 6 d.p.r. n. 131/86 "si ha caso d'uso quando un atto si deposita, per essere acquisito agli atti, presso le cancellerie giudiziarie nell'esplicazione di attività amministrative o presso le amministrazioni dello Stato o degli enti pubblici territoriali e i rispettivi organi di controllo, salvo che il deposito avvenga ai fini dell'adempimento di un'obbligazione delle suddette amministrazioni, enti o organi ovvero sia obbligatorio per legge o regolamento". L'attività giurisdizionale non è da considerarsi attività amministrativa ai fini dell'applicazione della norma in esame.
Ai sensi articolo 10 Tariffa, Parte prima, allegata al d.p.r. n. 131/1986 i contratti preliminari di ogni specie sono soggetti a registrazione in termine fisso nella misura di ? 200,00.
È bene evidenziare che il d.p.r. n. 131/86 è spesso soggetto ad aggiornamenti per ciò che riguarda la misura dell'imposta; così ad esempio fino al 31 dicembre 2013 l'imposta nella misura fissa era pari ad ? 168,00.
In questo contesto, è utile domandarsi: la sottoscrizione di un contratto preliminare comporta il pagamento della sola imposta in misura fissa o si devono sborsare anche altre somme di denaro?
La risposta è negativa; in quello che demagogicamente (fino quanto poi non si sa) viene definito il paese delle tasse e dei balzelli d'ogni genere non c'è da meravigliarsi.
Cosa può influire sull'aumento del valore immobiliare nella compravendita?
Oltre all'imposta in misura fissa, infatti, la parte compratrice (e con essa verso l'agenzia delle entrate sono coobbligate in solido anche l'agenzia immobiliare e la parte venditrice) deve mettere in conto il pagamento delle seguenti somme:
a) se il contratto prevede la corresponsione di una somma a titolo di caparra confirmatoria, è necessario versare sulla stessa un'imposta pari allo 0,50% della somma corrisposta;
b) se il contratto prevede la corresponsione di una somma a titolo di acconto (indipendentemente dal fatto che sia versata al momento della stipula del preliminare o dopo la sua conclusione) il 3% della somma così corrisposta;
c) se sono previste entrambe le tipologie, si applicano entrambe le imposte.
In ogni caso, afferma la nota all'art. 10 Tariffa, Parte prima, allegata al d.p.r. n. 131/1986 l'imposta pagata è imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
Come dire: pago prima e poi dopo verso solo il saldo (per la prima casa ad oggi pari al 2% del valore catastale dell'immobile se si acquista la prima abitazione).
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