L’usucapione e la mediazione: trascrivibilità del verbale di mediazione senza necessità di adire il giudice Fonte: (www.StudioCataldi.it)

Spesso le ADR[1] risultano frustranti e si traducono in un inane appesantimento della procedura; in materia di usucapione, invece, la mediazione rappresenta un utile strumento per raggiungere il risultato prefisso in tempi brevissimi. Infatti, mentre per l’accertamento dell’intervenuta usucapione, con una causa ordinaria, le tempistiche variano da uno a due anni, con il percorso mediativo si può raggiungere il risultato finale in pochi mesi; inoltre le spese sono proporzionali al valore del bene usucapito ed esenti dall’imposta di registro (entro un certo limite).

Da un punto di vista meramente pratico, quindi, i vantaggi sono indubbi. Veniamo ora all’analisi del profilo giuridico.

Il legislatore, con il cosiddetto “decreto del fare”, ha inserito nell’art. 2643 c.c. il comma 12 bis[2]. La ragione è da ricercarsi nella circostanza per cui la disciplina della mediazione (art. 11 del d. lgs. 28/2010) ammette la trascrizione degli accordi che hanno ad oggetto gli atti indicati dall’art. 2643 c.c. ma, ab origine, nella norma, non si faceva cenno all’usucapione onde l’inserimento del comma in commento. 

In particolare, l’art. 2643 c. 12 bis c.c. prevede che si debbano rendere pubblici a mezzo di trascrizione: «gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato».

Secondo la norma, dunque, il verbale di mediazione, purché autenticato da un notaio, costituisce titolo idoneo a trascrivere il trasferimento dell’immobile e ad accertare l’acquisto della proprietà in capo alla parte che ha azionato il percorso mediativo.

La dottrina più attenta ha sottolineato come l’usucapione non possa nascere da un accordo negoziale tra le parti o da un atto volitivo; l’accordo di mediazione, pertanto, si limita a riconoscere l’esistenza dei fatti che ne costituiscono il presupposto. Le parti, infatti, non possono creare con un atto di volontà un effetto giuridico che discende solo dalla legge. 

Il negozio di accertamento secondo alcuni autori è una dichiarazione di scienza; secondo altri, invece, ha natura negoziale. In ogni caso, si tratta di un istituto di secondo grado che presuppone la preesistenza dei fatti di cui si realizza l’accertamento. Il negozio di accertamento non può produrre effetti traslativi e quindi non può trasferire la proprietà di un bene. Esso si limita ad accertare i presupposti che la legge pone a fondamento dell’istituto dell’usucapione.

Com’è noto, tali presupposti si sostanziano nel decorso del tempo, nel possesso continuo e non interrotto, non violento né clandestino e, nel caso di usucapio brevis, nell’acquisto in buona fede ed in un titolo astrattamente idoneo a trasferire il bene. 

Il negozio di accertamento concluso tra le parti non va confuso con la transazione[3]; quest’ultima è un contratto in cui i contraenti si fanno reciproche concessioni per porre fine ad una controversia; il primo, invece, ha come scopo precipuo eliminare le incertezze in merito ad una determinata situazione.

La trascrizione ai sensi dell’art. 2651 c.c. (sentenza accertativa di usucapione[4]) ha efficacia erga omnes e fa nascere in capo al soggetto un diritto nuovo che travolge i diritti dei terzi. 

Emergono, invece, dei dubbi in merito all’efficacia della trascrizione ex art. 2643 c. 12 bis c.c., in quanto l’accordo mediativo ha efficacia inter partes, vale a dire tra i soggetti che hanno partecipato alla mediazione e non già erga omnes. 

In tal senso depone anche la circostanza che il comma 12 bis sia stato inserito nella norma dedicata agli acquisti a titolo derivativo (art. 2643 c.c.) e non già nell’art. 2651 c.c. che, invece, si occupa degli atti a titolo originario[5]. Inoltre, all’art. 2643 si applicano le disposizioni degli artt. 2644 e 2650 c.c., relativi agli acquisti derivativo-traslativi: si tratta di norme che regolano i conflitti tra più aventi causa dallo stesso dante causa[6].Ma essendo l’usucapione un modo di acquisto della proprietà a titolo originario il suo inserimento nell’art. 2643 c.c. , tra gli atti a titolo derivativo, solleva non poche perplessità. Considerata la sedes materiaein cui è collocata la disposizione sulla trascrizione dell’accordo accertativo dell’usucapione, ci si domanda quale sia la natura giuridica dell’usucapione non accertata giudizialmente: acquisto a titolo originario, derivativo o un tertium genus?

Ancora una volta la frettolosità del legislatore ha determinato problematiche ermeneutiche di non poco conto e che non possono essere trascurate. Mentre lo scopo perseguito è condivisibile, vale a dire velocizzare l’accertamento dell’usucapione bypassando il tribunale, la collocazione della norma tra gli acquisti a titolo derivativo rischia di rendere l’usucapione accertata in sede di mediazione un minus rispetto a quella accertata giudizialmente, in quanto la trascrizione avverrà a favore dell’usucapiente e contro l’usucapito fondandosi sui titoli di quest’ultimo e lasciando impregiudicati i diritti dei terzi, proprio come se si trattasse di una vicenda derivativo-traslativa.

Note:

---

[1] ADR: alternative dispute resolution, si tratta di mezzi alternativi di risoluzione delle controversie, quali la mediazione, la negoziazione assistita e la conciliazione.

[2] Il comma 12 bis è stato introdotto dall’art. 84 bis del d.l. 21 giugno 2013 n. 69 convertito in legge 9 agosto 2013 n. 98

[3] Art. 2643 c. 13 c.c. trascrizione delle transazioni aventi ad oggetto le controversie relative ai diritti elencati nell’art. 2643 c.c.

[4] La norma riguarda anche la sentenza accertativa dell’intervenuta prescrizione.

[5] Come la trascrizione della sentenza dichiarativa della prescrizione e dell’usucapione

[6] In particolare l’art. 2650 c.c. contiene il principio della continuità delle trascrizioni: non ha effetto la trascrizione di un atto di acquisto se non è trascritto il titolo anteriore. L’art. 2644 c.c. contempla il principio della priorità delle trascrizioni: prevale il soggetto che trascrive prima; inoltre, un atto trascritto non ha effetto nei confronti dei terzi che abbiano acquistato diritti in base ad un atto precedentemente trascritto.

Fonte: L’usucapione e la mediazione: trascrivibilità del verbale di mediazione senza necessità di adire il giudice 

(www.StudioCataldi.it) 

Sentenze/ Funzioni e responsabilità del CTU (fonte: http://www.thelegaljournal.eu/legal-news/sentenze-funzioni-e-responsabilita-del-ctu/)

In una recente sentenza (n. 1813 del 18/09/15,Pres. M. Chiarini, Est. A Scrima), la Cassazione ha avuto modo di pronunciarsi sulla responsabilità civile per fatto illecito dell’esperto estimatore dei beni pignorati.

La Corte ha statuito sull’esclusiva responsabilità del CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio) per colpa in caso di fatto illecito, escludendo che vi fosse una corresponsabilità per i danni provocati a carico del Ministero della Giustizia.

La sentenza perveniva a tali conclusioni facendo riferimento all’art. 64 c.p.c. Nell’esame del caso, i Giudici hanno sottolineato che il CTU svolge, nell’ambito del processo, “una pubblica funzione quale ausiliare del giudice, nell’interesse generale e superiore delle giustizia”.

Nell’esercitare tale funzione, il Consulente Tecnico d’Ufficio, opera “con una responsabilità oltre che penale e disciplinare, anche civile”. A fronte di tale responsabilità, il CTU ha “l’obbligo di risarcire il danno che abbia cagionato in violazione dei doveri connessi all’ufficio” (Cass. 25/05/1973, n. 1545; Cass. 21/10/1992, n. 11474).

La Corte, richiamando i propri precedenti, ha precisato che il CTU “non esercita funzioni giudiziarie in senso tipico” (Cass. 08/05/20008, n. 11229; Cass. 05/08/2010, n. 18170). Per quanto all’atto di nomina dell’esperto per la stima del bene pignorato di cui all’art. 568 c.p.c., la Cassazione lo ritiene “atto preparatorio e non di esecuzione” (Cass. 21/05/1962, n. 1161 e Cass. 02/05/1975, n. 1691).

A questo, i giudici hanno aggiunto, in tema di responsabilità, che pur essendo tale nomina facoltativa, questo “non rileva ai fini della responsabilità anche civile del predetto ausiliare una volta che il G.E. abbia proceduto a tale nomina e il nominato abbia assunto l’incarico”.

Nessun dubbio, sostengono i giudici, che “tale esperto sia equiparabile al CTU (arg. ex Cass. 03/08/2001, n. 10670) e sia, pertanto, soggetto al regime di responsabilità per lo stesso previsto dall’art. 64 c.p.c.”.

http://www.thelegaljournal.eu/legal-news/sentenze-funzioni-e-responsabilita-del-ctu/

Condominio: legittima la nomina di un "caposcala", quale aiutante dell'amministratore (Fonte:www.StudioCataldi.it)

Alcune attività inerenti la gestione e la conservazione delle parti comuni di un condominio possono essere eseguite anche da un "caposcala" nominato dall’amministratore.

Secondo quanto stabilito dalla sentenza n. 163/2015 della Corte di Appello di Lecce, infatti, l’amministratore non deve necessariamente svolgere tutte le attività affidategli da solo, ma può anche avvalersi dell’aiuto di soggetti terzi.

In sostanza, il suo ruolo è assimilabile a quello conferito attraverso un mandato con rappresentanza e ad esso, in conseguenza, si applicano tutte le norme civilistiche sul mandato.

L’aiutante nominato dall’amministratore al fine di delegargli alcune delle sue attività è, in quindi, riconducibile alla figura del sostituto del mandatario.

In ogni caso, la responsabilità per le azioni compiute da quest’ultimo ricade esclusivamente in capo al soggetto che lo ha nominato.

Egli può anche essere designato direttamente dall’assemblea o previsto dal regolamento e le sue funzioni possono essere non solo di assistenza dell’amministratore ma anche di controllo del suo operato: in tal caso, la figura alla quale il caposcala può essere assimilato è quella del consiglio dei condomini.

Con la pronuncia in commento, quindi, la Corte di Appello ha respinto il ricorso dei condomini avverso la designazione da parte dell’amministratore di un caposcala addetto alla riscossione delle quote condominiali e dei pagamenti inerenti i consumi d’acqua: la nomina di un amministratore con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile lo rende, infatti, legale rappresentante verso l’esterno dei condomini, in grado di gestire e conservare le parti comuni di un edificio sia autonomamente che attraverso l’ausilio di soggetti terzi

Fonte: Condominio: legittima la nomina di un "caposcala", quale aiutante dell'amministratore 

(www.StudioCataldi.it) 

Assemblea condominiale e interpretazione del regolamento (da condominioweb.com)

L'assemblea condominiale è l'organo deputato all'interpretazione del regolamento di condominio per il caso di incertezze sulla sua applicazione.

Che cosa accade se alcuni condòmini non si trovano d'accordo con la soluzione approntata e deliberata in riunione?

Quali sono i limiti di sindacato dell'Autorità Giudiziaria in merito a tale problematica?

Proviamo a spiegare meglio la problematica con l'ausilio di un esempio.

Si supponga che una clausola di un regolamento reciti: “nel caso di violazioni delle norme del regolamento condominiale inerenti l'uso del cortile comune, l'assemblea può irrogare al trasgressore una sanzione pari ad € 100,00. Per l'irrogazione della sanzione l'amministratore deve convocare l'assemblea alla prima occasione utile dopo la violazione”.

Come intendere esattamente la locuzione “alla prima occasione utile”? Deve intendersi che l'amministratore deve convocare l'assemblea non appena gli è possibile oppure che la riunione dev'essere convocata quando ne ricorra l'occasione, ad esempio in concomitanza della discussione su altre questioni. La diatriba non è di poco conto, specie nel caso di continue violazioni regolamentari da parte di uno o più condòmini.

Al riguardo è utile volgere lo sguardo ad una datata, ma pur sempre attuale, pronuncia resa dalla Suprema Corte di Cassazione in materia di interpretazione del regolamento condominiale.

Correva l'anno 1975 quando i giudici del Palazzaccio ebbero modo di affermare che “compete all'assemblea condominiale procedere a interpretazione del regolamento di condominio, correttiva di altra precedentemente adottata; essa può essere censurata solo quando la diversa interpretazione non sia giuridicamente corretta, sia in relazione ai principi di ermeneutica che avrebbero dovuto essere osservati per identificare l'esatta portata dei criteri stabiliti nel regolamento, sia in relazione ai risultati che siano derivati dalla loro concreta applicazione, in quanto non consentiti da norme legislative inderogabili” (Cass. n. 3936 del 25 novembre 1975).

Come dire: che cosa stiano a significare le clausole del regolamento lo può dire l'assemblea con una sorta d'interpretazione autentica e per farlo deve seguire le regole dettate dal codice civile in materia d'interpretazione dei contratti.

La regola principe, ad esempio, prevede che sia necessario valutare sempre l'intenzione delle parti senza limitarsi al senso delle parole. Come dire, tornado all'esempio di cui sopra: per capire che cosa s'intendesse dire con “alla prima occasione utile” bisogna fare riferimento al momento della formazione del regolamento (ed alle eventuali delibere di discussione) per comprenderne la ratio com'anche alle modalità applicative nel corso del tempo (cfr. artt. 1362-1371 c.c.).

Qualora uno dei condòmini ritenesse l'interpretazione fornita dall'assemblea contraria al vero senso della clausola oggetto dell'attenzione, egli potrebbe impugnare quella delibera per chiederne l'invalidazione.

Si badi: l'impugnativa non potrebbe mai avere come effetto quello di sostituire l'interpretazione assembleare con quella giudiziale, ma solamente la possibilità di accertare se il modus operandi dell'assemblea sia stato corretto rispetto ai canoni interpretativi legislativi.

Insomma: ad una dichiarazione d'illegittimità della delibera interpretativa non corrisponde la sostituzione di essa con una imposta dal giudice, ma la necessità di rimettersi nuovamente a lavoro per fornire una nuova interpretazione.

Fonte http://www.condominioweb.com/assemblea-condominiale-e-interpretazione-del-regolamento.12023#ixzz3iK6y2WP2 

www.condominioweb.com 

Condomino moroso: breve focus sulla possibilità di sospensione delle forniture Fonte: (www.StudioCataldi.it)

La norma di riferimento in caso di morosità dei condòmini è l’art. 63 Disposizioni per l’Attuazione del Codice Civile, il quale stabilisce come:

“I. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

II. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

III. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

IV. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. 

V. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Per quel che interessa in questa sede, notiamo come ai sensi del III comma del menzionato articolo, l’amministratore può, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, sospendere al condomino moroso la fornitura dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

La norma, che già prima della riforma del 2012 prevedeva la possibilità della sospensione delle forniture (art. 63, co. III, disp. att. c.c.: “In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato”), è stata modificata nel senso di legittimare ab initio l’amministratore al distacco delle predette forniture, non essendo più necessaria l’autorizzazione contenuta nel regolamento condominiale.

La nuova formulazione della norma, tuttavia, porta a ritenere come all’amministrazione sia concessa una semplice facoltà di sospensione, e non un obbligo, salvo non gli sia imposto dall’assemblea che può deliberare come, quando e quale fornitura sospendere, sempre che la stessa sia chiaramente suscettibile di godimento separato.

Di contrario avviso, tuttavia, sembrerebbe l’orientamento del Tribunale di Modena (ordinanza 5.06.2015), il quale in un giudizio cautelare avente ad oggetto la sospensione di una fornitura, ha ritenuto che: “atteso che il disposto normativo dell'art. 63, 3 c., disp. att. c.c. attribuisce -in via di autotutela e senza ricorrere previamente al giudice- all'amministratore condominiale il potere di sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, e, dopo la modifica normativa che ha eliminato la previsione "ove il regolamento lo consenta", l'esercizio di tale potere configura un potere-dovere dell'amministratore condominiale il cui esercizio è legittimo ove, come nel caso di specie, la sospensione sia effettuata intervenendo esclusivamente sulle parti comuni dell'impianto, senza incidere sulle parti di proprietà esclusiva del condomino moroso”.

La facoltà ovvero il potere-dovere dell’amministratore di sospendere le forniture suscettibili di godimento separato, risulta statuizione senza dubbio “forte” e particolarmente afflittiva, atteso che potrebbe comportare la sospensione di servizi definiti essenziali, quali l'erogazione dell'acqua o del riscaldamento, addirittura garantiti dall'articolo 32 della Costituzione che tutela il diritto alla salute.

In questo senso si è espresso il Tribunale di Milano, con ordinanza del 24.10.2013, che ha ritenuto come la sospensione del servizio, nello specifico, del riscaldamento, non fosse possibile in quanto bene primario costituzionalmente protetto.

Tuttavia, detta interpretazione non è stata condivisa - più di recente - dal Tribunale di Roma, ordinanza del 27 giugno 2014, e da quello di Brescia, ordinanze del 17.02.2014 e del 21.05.2014, quest’ultimo, infatti, ha ordinato al condomino moroso di consentire ai tecnici e/o all’impresa incaricati dal condominio la realizzazione della sospensione della fornitura del riscaldamento, mediante ingresso all’interno dei locali di loro proprietà e mediante interruzione dell’afflusso dell’acqua calda dalle tubazioni condominiali verso i radiatori posti all’interno dell’unità immobiliare.

Da ultimo, sulla questione è intervenuto anche il Tribunale di Modena, con la sopra richiamata ordinanza della III sezione civile, datata 5.06.2015.

Il caso sottoposto al vaglio del Tribunale emiliano, tuttavia, conteneva delle peculiarità, che è interessante verificare al fine di avere un quadro più completo ed esaustivo possibile.

Ed invero, il condomino con ricorso d’urgenza (ex art. 700 c.p.c.), chiedeva la cessazione della condotta antigiuridica consistente nell'esclusione dalla fornitura di acqua corrente della porzione di proprietà esclusiva del ricorrente stesso, e precisamente: “l'immediato ripristino dell'erogazione della fornitura d'acqua in favore del ricorrente".

Lo stesso, non disconosceva la sua morosità, ma riteneva illegittima la decisione assembleare di sospensione dell'approvvigionamento idrico nel suo appartamento del ricorrente, alla quale l'amministratore condominiale aveva dato immediato corso.

Tralasciando le questioni procedurali di cui pure il Tribunale di Modena dà conto nella sua ordinanza, lo stesso ha ritenuto di accogliere l’eccezione di carenza di legittimazione attiva in capo al condomino ricorrente, avanzata dal condominio, basata sulla circostanza per cui il condomino non risultava essere più possessore dell'immobile, né delle relative pertinenze e dei servizi relativi a tale immobile, in quanto detto immobile era stato sottoposto a pignoramento, di talché il condomino-ricorrente risultava un mero custode dell'immobile.

Il Tribunale di Modena, infatti, così statuisce: “a) è fondata l'eccezione di carenza di legittimazione attiva, in quanto il ricorrente è attualmente occupante senza titolo dell'immobile, del quale ha dapprima perso, con il pignoramento, il possesso, e poi ha perso, con la qualifica di custode, financo la detenzione semplice; b) il ricorso è affetto da infondatezza nel merito, in quanto non sussiste un oggetto di possesso, e conseguentemente dello spoglio, nella fattispecie: il "servizio di rete idrica" non può essere, di per sé, oggetto di possesso, essendo -oltre che concetto non identificato sul piano giuridico- privo di supporto materiale; lo spoglio di servitù di acquedotto non è configurabile perché, nella già indicata qualità di occupante abusivo, il ricorrente non ha il diritto di utilizzo delle acque previsto dall'art. 1033 c.c.; se invece l'oggetto del possesso viene individuato nell'acqua potabile stessa, valgono le già ricordate obiezioni illustrate dalla giurisprudenza in tema di contratto di somministrazione sull'assenza materiale di un oggetto di possesso e di spoglio, perché l'interruzione di fornitura non comporta spoglio essendo l'acqua in corso di prelievo già consumata (o accumulata), mentre non è configurabile lo spoglio per quella eroganda, che non può essere oggetto di possesso attuale, perché prima dell'apprensione vi è soltanto potenziale disponibilità del bene, realizzabile mediante la concreta utilizzazione, solo con la persistente collaborazione dell'ente erogatore e, nella specie, del condominio”.

A ben vedere, quindi, la giurisprudenza di merito non ha, al momento, assunto una posizione unitaria in merito alla possibilità di sospensione dei servizi ritenuti “essenziali”, esistendo ad oggi, una serie di pronunce diverse, alcune di segno diametralmente opposto.

Nell’attesa di un necessario intervento chiarificatore della Suprema Corte di Cassazione, visti i rilevanti interessi in gioco e la possibilità di intaccare servizi senza dubbio essenziali, a parere di chi scrive sarebbe preferibile, la tesi meno afflittiva del Tribunale di Milano, concedendo la possibilità di sospensione solo dei servizi “non essenziali”, con esclusione di quelli relativi alla fornitura di acqua e riscaldamento che, semmai, potrebbero essere interrotti solo negli immobili non destinati ad abitazione principale (quali ad esempio: doppi immobili, box, garage, cantine, ecc.).

Per completezza espositiva ricordiamo, infine, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, allo stesso tempo, chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Fonte: Condomino moroso: breve focus sulla possibilità di sospensione delle forniture 
(www.StudioCataldi.it) 

Modifica delle destinazioni d'uso delle parti condominiali e le modifiche "significative" (da Il Sole 24Ore)

Le ‹‹modificazioni delle destinazioni d’uso›› delle parti comuni, finalizzate a soddisfare le esigenze d’interesse condominiale, hanno difficoltà a decollare per l’incertezza che suscita tale espressione se confrontata con quella che, prima dell’entrata in vigore dell’articolo 1117-ter del Codice civile, comprendeva tutte le innovazioni nell’articolo 1120, 

comma 1, del Codice civile. Deliberabili con un quorum quasi “proibitivo” (quattro quinti dei partecipanti al condominio e quattro quinti dei millesimi) e con un iter di convocazione dell’assemblea piuttosto articolato (l’invio della convocazione con la raccomandata o con mezzi telematici deve pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione, deve essere affisso per non meno di trenta giorni nei locali di maggior uso o negli spazi a tal fine destinati), le modificazioni del bene comune potrebbero trasformarlo fino a consentirne un uso del tutto estraneo rispetto alla sua originaria destinazione oggettiva e strutturale.

Le innovazioni «semplici»

L’articolo 1120, comma 1 del Codice civile, anche nella nuova formulazione, tutela le innovazioni delle cose comuni purché «dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni». Le innovazioni, però, trovano la loro definizione nelle pronunce della giurisprudenza che ha inteso come tali «non tutte le modificazioni, ma solamente quelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano a essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti» (Cassazione sentenza n. 12654/2006). Inoltre, «(...) Una particolare modificazione dunque che rende, per così dire, nuova la cosa, con trasformazioni e cambiamenti dell’originaria funzione e destinazione o con un’alterazione della sua entità sostanziale». (Cassazione, sentenza 18334/2012). In ogni caso, per le innovazioni “semplici” occorre una maggioranza speciale: quella degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno i due terzi dei millesimi.

Modificazioni significative

Si può dire che le modificazioni delle destinazioni d’uso del bene comune, che prima della legge 220/2012, per interpretazione giurisprudenziale, rientravano nell’articolo 1120, Codice civile, ora rientrano nell’articolo 1117-ter, Codice civile, e che il legislatore le abbia voluto sottoporre a una disciplina specifica, addirittura, anche, sotto il profilo della convocazione di assemblea.
Trattasi di interventi significativi – come ad esempio l’installazione di un campo da tennis o da calcetto o addirittura di una piscina – che non rientrano i quegli “altri usi” cui oggettivamente il bene può essere, per sua natura, destinato. Un’area comune invece può essere destinata a parcheggio, a giardino, a parco giochi, per cui il cambiamento del suo uso in uno di questi è innovazione non significativa. Non determina sicuramente una modifica di destinazione di uso, per esempio, la locazione dei locali dell’ex portineria, oppure l’utilizzo di alcuni locali che ospitavano il lavatoio oppure la caldaia come ripostiglio o sala riunioni né l’aggiunta di una nuova funzione a quella originaria del bene. Queste sarebbero, infatti, semplici modifiche delle modalità di uso di un bene comune da deliberare in assemblea, a maggioranza degli intervenuti con almeno la metà del valore dell’edificio.

Gli interventi «modificativi», invece, sono interventi che, per esigenze di particolare interesse collettivo, comportano la modifica della destinazione d’uso in modo rilevante purché non rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o non alterino il decoro architettonico (articolo 1117-ter, ultimo comma, del Codice civile). Quindi, per tali modifiche, che prima della riforma rientravano nella categoria generale delle innovazioni, la riforma ha stabilito un quorum deliberativo più alto. Si tratta infatti non di innovazioni semplici ma «modificative». Quindi, per approvarle (a differenza delle innovazioni “semplici”) ora occorrono almeno i 4/5 dei partecipanti e almeno 800 millesimi. L’amministratore, inoltre, deve inviare l’avviso di convocazione mediante lettera raccomandata o con equipollenti mezzi telematici (escludendo le altre forme di convocazione previste dall’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile) e lo stesso deve contenere, a pena di nullità, le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.

L’avviso deve pervenire, agli aventi diritto, almeno 20 giorni prima della data di convocazione e deve rimanere affisso per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati.
Tale iter di convocazione deve essere riportato nella deliberazione che deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti previsti dall’articolo 1117-ter

Corsi Base ed Aggiornamento per Amministratore condominiale con Mediacon s.r.l.

Segnaliamo che Mediacon ha organizzato il "Corso Base abilitante all'attività di Amministratore di condominio" e il "Corso di Aggiornamento obbligatorio per Amministratore di Condominio".
I Corsi sono stati così programmati:

Corso Base abilitante all'attività di Amministratore di condominio

PRIMA EDIZIONE – MILANO: dal 22 ottobre 2015 al 28 gennaio 2016 (OGNI GIOVEDI COSI’ DIVISI: 22ott, 29 ott, 5nov, 12nov, 19nov, 26nov, 3dic, 10 dic, 14gen, 21gen, 28gen).

SECONDA EDIZIONE – MILANO: dal 10 marzo 2016 al 26 maggio 2016 (COSI’ DIVISI: 10mar, 17mar, 22mar(martedi), 7apr, 14apr, 21apr, 28apr, 5mag, 12mag, 19mag, 26mag).

TERZA EDIZIONE: VARESE – Prossima attivazione

QUARTA EDIZIONE: BRESCIA – Prossima attivazione

http://mediacon.org/corsi-per-amministratori-di-condominio/

Corso di Aggiornamento obbligatorio per Amministratore di Condominio

PRIMA EDIZIONE  - MILANO - 26/27 OTTOBRE

SECONDA EDIZIONE - MILANO -9/10 NOVEMBRE

TERZA EDIZIONE - MILANO -  23/24 NOVEMBRE 

http://mediacon.org/corso-di-aggiornamento-per-amministratori-condominiali/

PER QUALSIASI INFORMAZIONE POTETE VISITARE IL SITO MEDIACON (www.mediacon.org) O SCRIVERE A    formazione@mediacon.org

Le spese condominiali vanno pagate comunque. Anche se l'appartamento è stato pignorato Fonte: (www.StudioCataldi.it)

Anche se il proprio appartamento è stato pignorato, il condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese condominiali.

Infatti, la necessità di concorrere alle spese per la conservazione delle parti comuni è un’obbligazione che deriva dalla contitolarità sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni e segue il diritto di proprietà, trasferendosi solo con essa.

Tale obbligazione non è invece intaccata dal pignoramento immobiliare, in quanto esso non comporta che il condomino interessato non debba più essere considerato proprietario: egli, infatti, benché non possa sottrarre l’immobile alla garanzia del credito, non ne perde di certo la piena proprietà.

Oltretutto, occorre tener conto del fatto che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e al precedente solidalmente a questo. E ciò vale anche in caso di aggiudicazione dell’immobile a seguito di procedura esecutiva o concorsuale. 

Alla luce di tutti tali assunti, il Giudice di Pace di Palermo, con la sentenza emessa in data 26 giugno 2015 (qui sotto allegata), ha quindi rigettato la richiesta di un condomino sottoposto a pignoramento di essere esentato dal pagamento degli oneri condominiali.

Posta la sua piena legittimazione passiva, il condomino, per potersi sottrarre al pagamento, avrebbe peraltro dovuto impugnare le delibere condominiali con le quali le spese e il loro riparto erano stati approvati, in base al combinato disposto degli articoli 1135 e 1137 c.c.: per giurisprudenza consolidata, infatti, le decisioni di spesa assunte dall’amministrazione condominiale sono ratificate laddove l’assemblea ne approvi l’operato.

Non avendovi provveduto, quindi, il condomino è stato condannato a pagare al condominio quanto dovuto e a rifondere le spese processuali.

Fonte: Le spese condominiali vanno pagate comunque. Anche se l'appartamento è stato pignorato 

(www.StudioCataldi.it) 

Novità per i CTU esperti estimatori nelle procedura esecutive e fallimentari (D.L. 83/2015 conv. L. 132/2015)

Dal sito www.paolofrediani.it un'analisi approfondita delle novità per i CTU esperti estimatori nelle procedura esecutive e fallimentari E' stata una estate calda (non solo per le temperature) per gli esperti giudiziari. Infatti nell’attesa del decreto ministeriale di adeguamento delle tariffe, la mano del legislatore ha colpito (pesantemente) l’attività degli esperti stimatori nel processo esecutivo e fallimentare. Molti colleghi mi hanno contattato per le vie brevi per chiedermi un parere o anche solo consigli o sollecitare una qualche iniziativa. A breve uscirà sul Consulente Immobiliare un commento che ho preparato sul tema ed un evento formativo dedicato, ma ho deciso di riservare alcune riflessioni a Voi che “sopportate” le mie lezioni ed i miei scritti. Dunque  il legislatore con il  decreto legge 27 giugno 2015, n. 83 coordinato con la conversione in legge 6 Agosto 2015 n.132 recante: «Misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale civile e di organizzazione e funzionamento dell'amministrazione giudiziaria» è intervenuto in modo sostanziale sui processi fallimentare e esecutivo. Al di là degli aspetti generali della riforma ed a quelli d’interesse secondario che lascio ad altra sede, le novità che ci riguardano si individuano negli articolati del Codice di Procedura Civile e delle Disposizioni di Attuazione del Codice di Procedura Civile nella modifica dell’art.568 c.p.c. (Determinazione del valore dell’immobile), dell’art.569(Provvedimento per l’autorizzazione della vendita) in quelle dell’art.173 bis disp.att. c.p.c. (Contenuto della relazione di stima e compiti dell’esperto) ed in quelle (introdotte con la conversione in legge del decreto) dell’art. 161 c.p.c.(Giuramento dell’esperto e dello stimatore). In sintesi: Art. 568 c.p.c. (Determinazione del valore dell’immobile): La novella recita che “gli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato ai sensi dell’articolo 569, primo comma. Nella determinazione del valore di mercato l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.»; Con ogni evidenza le novità sono significative e dobbiamo dire non tutte attese ed azzeccate. Esaminiamole per punti: Calcolo della superficie dell’immobile: occorre rilevare che se da un lato la precisazione offerta dalla norma appare finanche pleonastica, non è da trascurare la indicazione relativa alla superficie commerciale. Invero, come noto agli operatori di mercato, la superficie commerciale è quella che deve essere valutata ai fini estimativi poiché è quella in cui concorrono con diversi pesi (i cosidetti rapporti mercantili) le superficie immobiliari secondarie annesse ovvero collegate. Appare quindi corretto fornire tale indicazione poiché al comune cittadino potrebbe sfuggire il motivo per il quale nelle operazioni estimative di un immobile, che fisicamente presenti una superfici,e se ne sia considerata un’altra. Valore al metro quadrato e valore complessivo: è questa forse la scelta meno desiderata, infelice e forse inattesa dal legislatore; quella di continuare a considerare la valutazione immobiliare secondo il parametro del metro quadrato quando (ormai da tempo) tutte le dottrine e studi  nazionali ed internazionali in materia di estimo [valga sul punto solamente ricordare gli I.V.S. (International Valuation Standard), gli E.V.S. (European Valuation Standard), il Red Books (RICS),  il MOSI Manuale Operativo Stime Immobiliari (Agenzia del Territorio), il Codice delle Valutazioni Immobiliari (Tecnoborsa), il Codice per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (ABI) nonchè quelle legate alle qualifiche professionali (vedasi ad esempio il riconoscimento di Esperto in valutazioni immobiliari norma UNI CEI EN ISO/IEC 17024:2012)] prevedono l’applicazione dei principi estimativi affermatisi internazionalmente secondo il criterio della comparazione di mercato (Market comparison approach), del criterio finanziario, (Income Approach) od ancora del metodo dei costi (Cost Approach). La norma in parola quindi non si allontana dalla logica fino adesso seguita  quella che ha visto i processi delle stime immobiliari in Italia sempre stati legati a fattori eminentemente soggettivi; ma tant’è. La norma in trattazione prevede l’indicazione di un valore al metro quadrato; quello che possiamo auspicarci  è che la dizione della norma non traduca l’attività estimativa dell’esperto in una mera “stima convenzionale”  e  che invece l’ausiliario giudiziario voglia perlomeno operare (seppur il processo non costituirà mai una stima secondo i principi riconosciuti poch’anzi segnalati) ricercando il dato secondo beni immobili effettivamente comprabili sotto il profilo del segmento di mercato (la localizzazione; il tipo di contratto; la destinazione;  la tipologia immobiliare la tipologia edilizia; la dimensione; i caratteri della domanda e dell’offerta;  la forma di mercato; il livello del prezzo, il numero degli scambi e i rapporti mercantili ricorrenti) e sotto quello delle diverse caratteristiche immobiliari (locazionali, posizionali, tipologiche, economiche istituzionali.) Adeguamenti e le correzioni della stima: questi debbono considerarsi per i fattori incidenti sul valore immobiliare quali certamente possono avere quelli stessi indicati dalla norma (che in parte ritroviamo nei quesiti di cui al successivo art. 173 – bis c.p.c.) come l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute. In tal senso dobbiamo dire che il quadro dei quesiti richiesti agli esperti presso gli uffici esecuzione immobiliare di molti tribunali prevede già tali indicazioni con contenuti finanche pedissequi. Art.569 (Provvedimento per l’autorizzazione della vendita): Nella disposizione una menzione particolare merita la novella che ha ridotto il termine tra la data di emanazione del provvedimento a quello della data fissata per la udienza dagli originari 120 giorni a novanta giorni. E’ difatti in questo lasso temporale che l’esperto dovrà svolgere il proprio mandato al quale deve peraltro essere detratto il termine (oggi passato a trenta giorni) per l’invio della relazione alle parti (esecutato e creditoti). E’ sin troppo evidente al lettore esperto notare come tale termine risulti del tutto inadeguato e non rispondente alla realtà delle attività richieste all’esperto, oggi peraltro accresciute con l’intervento legislativo in parola, finanche da far pensare che il l’estensore del provvedimento abbia ben poco (o affatto) chiara la portata e l’estensione a cui è sottoposto l’ausiliario nel compimento del proprio incarico. Tale nuovo vincolo – crediamo –  genererà inevitabilmente richieste di proroga dei termini per il compimento dell’incarico che finiranno (laconicamente) con il vanificare le attese del legislatore di una maggiore speditezza dell’incarico peritale. Art. 173 - bis disp.att. c.p.c. (contenuto della relazione di stima e compiti dell’esperto) Sono stati inseriti dopo il punto 6) ulteriori punti (esattamente tre, dal n. 7 al n. 9). Vediamoli in dettaglio: “7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento,i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; Giova osservare come la prassi affermatasi presso gli uffici giudiziari dall’ultima riforma incisiva del processo esecutivo (legge n.80/2005 introdotta nel Codice di Procedura Civile a far data dal 1° Marzo 2005) prevedeva a carico dell’ausiliario già tali incombenze. Qui si precisa ulteriormente sulla necessità di verificare la possibilità di sanatoria del bene eventualmente risultato affetto da illegittimità previa verifica della eventuale presentazione di istanze di condono, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere per definire l’istruttoria della pratica. Ma su tutti giova osservare come il legislatore riservi una particolare attenzione alla possibilità offerta dall’art.40 della Legge n.47/85 ovvero dall’articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 prevedendo anche il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. Appare utile ricordare che la norma in parola (Art. 40 - Mancata presentazione della istanza) della Legge 28 Febbraio 1985 n°47, per le procedure concorsuali o derivanti da espropriazioni immobiliari prevedeva che “Nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge” . Va osservato che le ragioni del credito debbono individuarsi nella sottoscrizione dell’atto di mutuo (alcuni osservatori ritengono che in verità il momento debba coincidere con la trascrizione del detto atto) ovvero titolo del credito e che gli effetti di tale disposizione si estendono alle normative successive in materia di condono, nazionali e regionali, naturalmente ciascuna per quanto prescriveva e nei propri limiti applicativi. L’esperto dovrà pertanto segnalare in modo puntuale ed esaustivo le possibilità eventuali di applicazione delle normative atte a sanare quanto di illegittimo è stato accertato al fine di consentire all’aggiudicatario del bene di procedere nei termini disposti dall’art.40 alla presentazione dell’opportuna istanza che – come già osservato –  dovrà avvenire entro 120 giorni dal decreto di trasferimento. Gli ulteriori punti introdotti dalla riforma prevedono: 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; 9) l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia,sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.”; I punti citati prevedono la precisazione degli eventuali diritti rappresentanti da censi, livelli o usi civici incombenti sul bene, il loro stato e la loro derivazione. Più di rilievo appare la necessità, stabilita dal punto 9, di verificare le spese di gestione ovvero manutenzione in capo all’immobile, eventuali e ove trattasi spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia. Naturalmente tali indicazioni possono essere tratte esclusivamente da un accesso alla documentazione dell’amministrazione condominiale al quale l’esperto dovrà essere autorizzato ad accedere da parte del giudice. In ultimo si chiede all’esperto di verificare pure l’esistenza di eventuali procedimenti giudiziari in corso sul bene oggetto di consulenza omettendo tuttavia il canale attraverso il quale questa informazione dovrebbe essere assunta in assenza di collaborazione da parte del soggetto esecutato. In tal senso (e ove indispensabile) non parrebbe fuori luogo, per tale fine, autorizzare l’esperto all’accesso ai ruoli generali dei procedimenti giudiziari dei Giudici di Pace e del Tribunale  (telematico). Art. 161 c.p.c. (Giuramento dell’esperto e dello stimatore) La (funesta) novella è stata introdotta con la legge di conversione del decreto 6 agosto 2015, n. 132                   “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 27 giugno 2015, n. 83, recante misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale civile e di organizzazione e funzionamento dell'amministrazione giudiziaria. (GU Serie Generale n.192 del 20-8-2015 - Suppl. Ordinario n. 50) entrata in vigore il 21/08/2015. La disposizione  contenuta nell’articolo 14 “ a-ter) aggiunge all'art.161 (Giuramento dell’esperto e dello stimatore) il  seguente comma:  "Il compenso dell'esperto  o  dello  stimatore  nominato  dal giudice o dall'ufficiale giudiziario  e'  calcolato  sulla  base  del prezzo ricavato dalla vendita. Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore  al  cinquanta  per  cento  del compenso calcolato sulla base del valore di stima"»; Con la disposizione in parola si è voluto introdurre una norma di limitazione (incisiva, ahimè) circa il corrispettivo dell’ausiliario e, implicitamente, una posticipazione del pagamento del suo onorario. In particolare se la questione pare rilevare meno in ordine all’acconto concesso dal G.E. in fase di affidamento d’incarico (la maggior parte degli uffici giudiziari assegna somme che si aggirano sui 500 euro d’importo), se non in presenza di beni il cui valore sia realmente esiguo,  la questione appare invece assi più rilevante ed insidiosa per la liquidazione del compenso a conclusione del mandato. Invero con il parametrare il corrispettivo dell’esperto al prezzo della vendita del bene, il legislatore  pare non voler tenere conto dell’accresciuto impegno che lo stesso oggi richiede all’esperto ed anche delle maggiori spese ed oneri che questi incontrerà. In sostanza – secondo il comma introdotto all’articolo 161 c.p.c. –  affinché la novella trovi applicazione, la liquidazione del compenso dell’esperto dovrà attendere la vendita del bene (se non con il riconoscimento di acconti che tuttavia non possono superare il 50% del valore stimato del bene); ciò espone  l’esperto nominato dal giudice delegato - in primo luogo – ad una indubbia penalizzazione sotto il profilo della tempistica del proprio pagamento  (che, peraltro, già attualmente era avvertita, dalla condotta assunta da taluni creditori) ed  - in secondo luogo –  lo lascerà in balìa del risultato delle dinamiche della vendita all’asta (magari articolatasi in diversi incanti) spesso estraneo alle logiche che ispirano i principi estimativi che guidano l’attività dell’esperto, provocando una indubbia e significativa penalizzazione economica. Un’ applicazione sommaria della disposizione operata sulle attuali tabelle (oggetto peraltro di un intervento di aggiornamento da fonte ministeriale che, al momento, è ancora atteso), rivela che potrebbe accadere che per un bene il cui valore di stima sia di €.100.000,00  venduto al 3° incanto a €. 54.400,00  la penalizzazione economica per l’esperto si traduca in un 44% in meno di onorario, mentre per un bene il cui valore di stima sia di €.450.000,00  venduto sempre al 3° incanto a €. 244.400,00 , l’onorario dell’ausiliario si traduca in circa il 14% in meno.! Peraltro– sempre con riferimento al compenso dell’esperto –  non si può fare a meno di osservare l’ulteriore l’insidia che (seppur implicitamente) recita la letterale dizione della novella “….e'  calcolato  sulla  base  del prezzo ricavato dalla vendita”. Questa sembrerebbe escludere la possibilità di far ricorso all’applicazione di tabelle diverse da quelle di cui all’art. 13 (attività di estimo), condizione invece ricorrente oggi in taluni uffici giudiziari dove  (giustamente) attesi i gravosi e diversificati compiti a carico dell’esperto vengono riconosciute dai giudici delegati (in una applicazione cumulata) anche tabelle ulteriori quali ad esempio l’art. 12 (primo e secondo comma ), l’articolo 3 ovvero le vacazioni. Invero diversa applicazione parrebbe potersi giustificare per il solo riconoscimento dell’aumento dell’onorario ai sensi del disposto dell’art. 52 d.P.R.115/2002 (Aumento e riduzione dell’onorario) insindacabile in sede di legittimità e fonte  di riconoscimento da parte del solo magistrato in ordine ad un maggior tasso di difficoltà dell’incarico; applicazioni tabellari ulteriori all’articolo 13 cumulate a questo rispetto al dettato normativo, parrebbero invece interpretarsi improprie e quindi passibili di valutazione negative in sede di eventuale ricorso in opposizione alla liquidazione giudiziaria ai sensi dell’art.170 d.P.R.115/2002 e di verifica ispettiva ministeriale a carico delle liquidazioni ordinate dal giudice delegato. Quello che ci possiamo augurare è un intervento correttivo del provvedimento da parte del ministero (magari sollecitato dalla rete delle professioni) e che nel frattempo, nell’applicazione della novella, i diversi uffici giudiziari  siano guidati da un “sano realismo” (che pare ancora una volta voler sfuggire al nostro legislatore) e non da “politiche conservative” (magari qualche ufficio per timore di superare con l’acconto il limite del 50% del valore stimato ridurrà l’importo oggi riconosciuto a tale titolo) concedendo (almeno dove il possibile valore del bene lo consenta) acconti congrui e commisurati all’impegno ed ai compiti richiesti all’esperto (magari – come pare consentire la norma –  anche dopo il deposito della consulenza) e concedano riconoscimenti nell’applicazione del compenso quanto mai giustificabili per gli aumentati compiti e responsabilità dell’ausiliario. Insomma potremmo sinteticamente e laconicamente concludere che con questo nuovo intervento il legislatore ha inteso indicare agli esperti giudiziari la sua filosofia: “svolgere l’incarico con più compiti e responsabilità, con maggiore speditezza e con minor compenso!” Nell’attesa fiduciosa di una qualche iniziativa da parte delle categorie professionali e sperando di aver fatto cosa gradita con queste poche riflessioni, Ti giungano i miei più cordiali saluti con la speranza di incontraci presto. Paolo Frediani http://www.paolofrediani.it/archivio-notizie/644-le-novita-per-gli-esperti-stimatori-contenute-nel-dl-832015-e-nella-l2312015.html

Le spese legali per recuperare le morosità vanno anticipate dal condominio (Il Sole 24 Ore)

Il «sollecito» a chi non paga completamente e puntualmente le spese è una prassi frequente, che ormai si è fatta frequentissima. Ma, nonostante l’indulgenza che si può avere per il vicino, bisogna rendersi conto che ha un costo.
In questi casi infatti, comunemente, l’amministratore si rivolge a un avvocato di fiducia, che con la sua opera riesce ad ottenere il pagamento dei debiti dai condòmini inadempienti.

Nel migliore dei casi il condomino debitore, ricevuta la lettera dell’avvocato, deciderà di pagare subito il suo debito evitando ulteriori attività legali.
Nel caso in cui questi non pagasse in via stragiudiziale, tuttavia, l’avvocato sarà costretto ad agire in giudizio per ottenere la condanna del condomino al pagamento di quanto ancora dovuto.

Al termine del proprio mandato, comunque, l’avvocato consegnerà all’amministratore la fattura per le proprie prestazioni professionali stilata sulla base dell’attività svolta.

Chi paga la parcella

È lecito domandarsi se questa parcella debba essere pagata dal condominio nel complesso o solamente dai condomini morosi, tenendo indenni dal pagamento delle spese legali i comproprietari che avendo pagato puntualmente non hanno reso necessaria l’attività dell’avvocato.
Per quanto possa sembrare paradossale, l’amministratore dovrà, in prima battuta, pagare la parcella del legale con i fondi del conto corrente condominiale e quindi con denaro anche dei condòmini in regola con il pagamento delle spese. Anche questa, infatti, rientra nelle spese necessarie per il mantenimento della cosa comune, così come indicate nell’articolo 1123 del Codice civile. Si può dire, infatti, che tali spese siano impiegate dal palazzo al fine di assicurare il buon andamento della propria situazione finanziaria e quindi, nel lungo termine, mirino al benessere di tutti i condòmini. Inoltre è un preciso dovere dell’amministratore di condominio ottenere il pagamento dei contributi necessari al mantenimento dello stabile.

Comunque, una volta saldate le spese legali, l’amministratore dovrà poi inserirle come «addebito personale» nel consuntivo condominia, addebitandole ai morosi.

Le altre strade

Esistono però dei temperamenti a questo principio. Occorre in prima battuta specificare che, qualora il condòmino moroso si sia rifiutato di pagare prima del processo e l’avvocato abbia instaurato la causa, il giudice potrà provvedere nella stessa sentenza a condannare il debitore a pagare le spese legali direttamente al difensore del condominio. In questo modo l’amministratore non dovrà anticiparle.

Inoltre, ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, il creditore del condominio deve in via preventiva escutere i condòmini morosi: «I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini». In caso di mancato pagamento dell’avvocato del condominio, quindi, questi richiederà all’amministratore i nominativi dei condòmini non in regola con il pagamento delle spese. Anche se non sarà possibile escutere il singolo condòmino per l’intero debito, ma solo pro quota. Avendo ottenuto un titolo esecutivo valido, poi, l’avvocato potrà mettere in esecuzione la sentenza ottenendo il pagamento coattivo della propria parcella. Arrivando sino a ipotecare l’appartamento del condòmino e addirittura a venderlo all’incanto.