Novità per i CTU esperti estimatori nelle procedura esecutive e fallimentari (D.L. 83/2015 conv. L. 132/2015)

Dal sito www.paolofrediani.it un'analisi approfondita delle novità per i CTU esperti estimatori nelle procedura esecutive e fallimentari E' stata una estate calda (non solo per le temperature) per gli esperti giudiziari. Infatti nell’attesa del decreto ministeriale di adeguamento delle tariffe, la mano del legislatore ha colpito (pesantemente) l’attività degli esperti stimatori nel processo esecutivo e fallimentare. Molti colleghi mi hanno contattato per le vie brevi per chiedermi un parere o anche solo consigli o sollecitare una qualche iniziativa. A breve uscirà sul Consulente Immobiliare un commento che ho preparato sul tema ed un evento formativo dedicato, ma ho deciso di riservare alcune riflessioni a Voi che “sopportate” le mie lezioni ed i miei scritti. Dunque  il legislatore con il  decreto legge 27 giugno 2015, n. 83 coordinato con la conversione in legge 6 Agosto 2015 n.132 recante: «Misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale civile e di organizzazione e funzionamento dell'amministrazione giudiziaria» è intervenuto in modo sostanziale sui processi fallimentare e esecutivo. Al di là degli aspetti generali della riforma ed a quelli d’interesse secondario che lascio ad altra sede, le novità che ci riguardano si individuano negli articolati del Codice di Procedura Civile e delle Disposizioni di Attuazione del Codice di Procedura Civile nella modifica dell’art.568 c.p.c. (Determinazione del valore dell’immobile), dell’art.569(Provvedimento per l’autorizzazione della vendita) in quelle dell’art.173 bis disp.att. c.p.c. (Contenuto della relazione di stima e compiti dell’esperto) ed in quelle (introdotte con la conversione in legge del decreto) dell’art. 161 c.p.c.(Giuramento dell’esperto e dello stimatore). In sintesi: Art. 568 c.p.c. (Determinazione del valore dell’immobile): La novella recita che “gli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato ai sensi dell’articolo 569, primo comma. Nella determinazione del valore di mercato l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.»; Con ogni evidenza le novità sono significative e dobbiamo dire non tutte attese ed azzeccate. Esaminiamole per punti: Calcolo della superficie dell’immobile: occorre rilevare che se da un lato la precisazione offerta dalla norma appare finanche pleonastica, non è da trascurare la indicazione relativa alla superficie commerciale. Invero, come noto agli operatori di mercato, la superficie commerciale è quella che deve essere valutata ai fini estimativi poiché è quella in cui concorrono con diversi pesi (i cosidetti rapporti mercantili) le superficie immobiliari secondarie annesse ovvero collegate. Appare quindi corretto fornire tale indicazione poiché al comune cittadino potrebbe sfuggire il motivo per il quale nelle operazioni estimative di un immobile, che fisicamente presenti una superfici,e se ne sia considerata un’altra. Valore al metro quadrato e valore complessivo: è questa forse la scelta meno desiderata, infelice e forse inattesa dal legislatore; quella di continuare a considerare la valutazione immobiliare secondo il parametro del metro quadrato quando (ormai da tempo) tutte le dottrine e studi  nazionali ed internazionali in materia di estimo [valga sul punto solamente ricordare gli I.V.S. (International Valuation Standard), gli E.V.S. (European Valuation Standard), il Red Books (RICS),  il MOSI Manuale Operativo Stime Immobiliari (Agenzia del Territorio), il Codice delle Valutazioni Immobiliari (Tecnoborsa), il Codice per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (ABI) nonchè quelle legate alle qualifiche professionali (vedasi ad esempio il riconoscimento di Esperto in valutazioni immobiliari norma UNI CEI EN ISO/IEC 17024:2012)] prevedono l’applicazione dei principi estimativi affermatisi internazionalmente secondo il criterio della comparazione di mercato (Market comparison approach), del criterio finanziario, (Income Approach) od ancora del metodo dei costi (Cost Approach). La norma in parola quindi non si allontana dalla logica fino adesso seguita  quella che ha visto i processi delle stime immobiliari in Italia sempre stati legati a fattori eminentemente soggettivi; ma tant’è. La norma in trattazione prevede l’indicazione di un valore al metro quadrato; quello che possiamo auspicarci  è che la dizione della norma non traduca l’attività estimativa dell’esperto in una mera “stima convenzionale”  e  che invece l’ausiliario giudiziario voglia perlomeno operare (seppur il processo non costituirà mai una stima secondo i principi riconosciuti poch’anzi segnalati) ricercando il dato secondo beni immobili effettivamente comprabili sotto il profilo del segmento di mercato (la localizzazione; il tipo di contratto; la destinazione;  la tipologia immobiliare la tipologia edilizia; la dimensione; i caratteri della domanda e dell’offerta;  la forma di mercato; il livello del prezzo, il numero degli scambi e i rapporti mercantili ricorrenti) e sotto quello delle diverse caratteristiche immobiliari (locazionali, posizionali, tipologiche, economiche istituzionali.) Adeguamenti e le correzioni della stima: questi debbono considerarsi per i fattori incidenti sul valore immobiliare quali certamente possono avere quelli stessi indicati dalla norma (che in parte ritroviamo nei quesiti di cui al successivo art. 173 – bis c.p.c.) come l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute. In tal senso dobbiamo dire che il quadro dei quesiti richiesti agli esperti presso gli uffici esecuzione immobiliare di molti tribunali prevede già tali indicazioni con contenuti finanche pedissequi. Art.569 (Provvedimento per l’autorizzazione della vendita): Nella disposizione una menzione particolare merita la novella che ha ridotto il termine tra la data di emanazione del provvedimento a quello della data fissata per la udienza dagli originari 120 giorni a novanta giorni. E’ difatti in questo lasso temporale che l’esperto dovrà svolgere il proprio mandato al quale deve peraltro essere detratto il termine (oggi passato a trenta giorni) per l’invio della relazione alle parti (esecutato e creditoti). E’ sin troppo evidente al lettore esperto notare come tale termine risulti del tutto inadeguato e non rispondente alla realtà delle attività richieste all’esperto, oggi peraltro accresciute con l’intervento legislativo in parola, finanche da far pensare che il l’estensore del provvedimento abbia ben poco (o affatto) chiara la portata e l’estensione a cui è sottoposto l’ausiliario nel compimento del proprio incarico. Tale nuovo vincolo – crediamo –  genererà inevitabilmente richieste di proroga dei termini per il compimento dell’incarico che finiranno (laconicamente) con il vanificare le attese del legislatore di una maggiore speditezza dell’incarico peritale. Art. 173 - bis disp.att. c.p.c. (contenuto della relazione di stima e compiti dell’esperto) Sono stati inseriti dopo il punto 6) ulteriori punti (esattamente tre, dal n. 7 al n. 9). Vediamoli in dettaglio: “7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento,i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; Giova osservare come la prassi affermatasi presso gli uffici giudiziari dall’ultima riforma incisiva del processo esecutivo (legge n.80/2005 introdotta nel Codice di Procedura Civile a far data dal 1° Marzo 2005) prevedeva a carico dell’ausiliario già tali incombenze. Qui si precisa ulteriormente sulla necessità di verificare la possibilità di sanatoria del bene eventualmente risultato affetto da illegittimità previa verifica della eventuale presentazione di istanze di condono, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere per definire l’istruttoria della pratica. Ma su tutti giova osservare come il legislatore riservi una particolare attenzione alla possibilità offerta dall’art.40 della Legge n.47/85 ovvero dall’articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 prevedendo anche il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. Appare utile ricordare che la norma in parola (Art. 40 - Mancata presentazione della istanza) della Legge 28 Febbraio 1985 n°47, per le procedure concorsuali o derivanti da espropriazioni immobiliari prevedeva che “Nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge” . Va osservato che le ragioni del credito debbono individuarsi nella sottoscrizione dell’atto di mutuo (alcuni osservatori ritengono che in verità il momento debba coincidere con la trascrizione del detto atto) ovvero titolo del credito e che gli effetti di tale disposizione si estendono alle normative successive in materia di condono, nazionali e regionali, naturalmente ciascuna per quanto prescriveva e nei propri limiti applicativi. L’esperto dovrà pertanto segnalare in modo puntuale ed esaustivo le possibilità eventuali di applicazione delle normative atte a sanare quanto di illegittimo è stato accertato al fine di consentire all’aggiudicatario del bene di procedere nei termini disposti dall’art.40 alla presentazione dell’opportuna istanza che – come già osservato –  dovrà avvenire entro 120 giorni dal decreto di trasferimento. Gli ulteriori punti introdotti dalla riforma prevedono: 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; 9) l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia,sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.”; I punti citati prevedono la precisazione degli eventuali diritti rappresentanti da censi, livelli o usi civici incombenti sul bene, il loro stato e la loro derivazione. Più di rilievo appare la necessità, stabilita dal punto 9, di verificare le spese di gestione ovvero manutenzione in capo all’immobile, eventuali e ove trattasi spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia. Naturalmente tali indicazioni possono essere tratte esclusivamente da un accesso alla documentazione dell’amministrazione condominiale al quale l’esperto dovrà essere autorizzato ad accedere da parte del giudice. In ultimo si chiede all’esperto di verificare pure l’esistenza di eventuali procedimenti giudiziari in corso sul bene oggetto di consulenza omettendo tuttavia il canale attraverso il quale questa informazione dovrebbe essere assunta in assenza di collaborazione da parte del soggetto esecutato. In tal senso (e ove indispensabile) non parrebbe fuori luogo, per tale fine, autorizzare l’esperto all’accesso ai ruoli generali dei procedimenti giudiziari dei Giudici di Pace e del Tribunale  (telematico). Art. 161 c.p.c. (Giuramento dell’esperto e dello stimatore) La (funesta) novella è stata introdotta con la legge di conversione del decreto 6 agosto 2015, n. 132                   “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 27 giugno 2015, n. 83, recante misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale civile e di organizzazione e funzionamento dell'amministrazione giudiziaria. (GU Serie Generale n.192 del 20-8-2015 - Suppl. Ordinario n. 50) entrata in vigore il 21/08/2015. La disposizione  contenuta nell’articolo 14 “ a-ter) aggiunge all'art.161 (Giuramento dell’esperto e dello stimatore) il  seguente comma:  "Il compenso dell'esperto  o  dello  stimatore  nominato  dal giudice o dall'ufficiale giudiziario  e'  calcolato  sulla  base  del prezzo ricavato dalla vendita. Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore  al  cinquanta  per  cento  del compenso calcolato sulla base del valore di stima"»; Con la disposizione in parola si è voluto introdurre una norma di limitazione (incisiva, ahimè) circa il corrispettivo dell’ausiliario e, implicitamente, una posticipazione del pagamento del suo onorario. In particolare se la questione pare rilevare meno in ordine all’acconto concesso dal G.E. in fase di affidamento d’incarico (la maggior parte degli uffici giudiziari assegna somme che si aggirano sui 500 euro d’importo), se non in presenza di beni il cui valore sia realmente esiguo,  la questione appare invece assi più rilevante ed insidiosa per la liquidazione del compenso a conclusione del mandato. Invero con il parametrare il corrispettivo dell’esperto al prezzo della vendita del bene, il legislatore  pare non voler tenere conto dell’accresciuto impegno che lo stesso oggi richiede all’esperto ed anche delle maggiori spese ed oneri che questi incontrerà. In sostanza – secondo il comma introdotto all’articolo 161 c.p.c. –  affinché la novella trovi applicazione, la liquidazione del compenso dell’esperto dovrà attendere la vendita del bene (se non con il riconoscimento di acconti che tuttavia non possono superare il 50% del valore stimato del bene); ciò espone  l’esperto nominato dal giudice delegato - in primo luogo – ad una indubbia penalizzazione sotto il profilo della tempistica del proprio pagamento  (che, peraltro, già attualmente era avvertita, dalla condotta assunta da taluni creditori) ed  - in secondo luogo –  lo lascerà in balìa del risultato delle dinamiche della vendita all’asta (magari articolatasi in diversi incanti) spesso estraneo alle logiche che ispirano i principi estimativi che guidano l’attività dell’esperto, provocando una indubbia e significativa penalizzazione economica. Un’ applicazione sommaria della disposizione operata sulle attuali tabelle (oggetto peraltro di un intervento di aggiornamento da fonte ministeriale che, al momento, è ancora atteso), rivela che potrebbe accadere che per un bene il cui valore di stima sia di €.100.000,00  venduto al 3° incanto a €. 54.400,00  la penalizzazione economica per l’esperto si traduca in un 44% in meno di onorario, mentre per un bene il cui valore di stima sia di €.450.000,00  venduto sempre al 3° incanto a €. 244.400,00 , l’onorario dell’ausiliario si traduca in circa il 14% in meno.! Peraltro– sempre con riferimento al compenso dell’esperto –  non si può fare a meno di osservare l’ulteriore l’insidia che (seppur implicitamente) recita la letterale dizione della novella “….e'  calcolato  sulla  base  del prezzo ricavato dalla vendita”. Questa sembrerebbe escludere la possibilità di far ricorso all’applicazione di tabelle diverse da quelle di cui all’art. 13 (attività di estimo), condizione invece ricorrente oggi in taluni uffici giudiziari dove  (giustamente) attesi i gravosi e diversificati compiti a carico dell’esperto vengono riconosciute dai giudici delegati (in una applicazione cumulata) anche tabelle ulteriori quali ad esempio l’art. 12 (primo e secondo comma ), l’articolo 3 ovvero le vacazioni. Invero diversa applicazione parrebbe potersi giustificare per il solo riconoscimento dell’aumento dell’onorario ai sensi del disposto dell’art. 52 d.P.R.115/2002 (Aumento e riduzione dell’onorario) insindacabile in sede di legittimità e fonte  di riconoscimento da parte del solo magistrato in ordine ad un maggior tasso di difficoltà dell’incarico; applicazioni tabellari ulteriori all’articolo 13 cumulate a questo rispetto al dettato normativo, parrebbero invece interpretarsi improprie e quindi passibili di valutazione negative in sede di eventuale ricorso in opposizione alla liquidazione giudiziaria ai sensi dell’art.170 d.P.R.115/2002 e di verifica ispettiva ministeriale a carico delle liquidazioni ordinate dal giudice delegato. Quello che ci possiamo augurare è un intervento correttivo del provvedimento da parte del ministero (magari sollecitato dalla rete delle professioni) e che nel frattempo, nell’applicazione della novella, i diversi uffici giudiziari  siano guidati da un “sano realismo” (che pare ancora una volta voler sfuggire al nostro legislatore) e non da “politiche conservative” (magari qualche ufficio per timore di superare con l’acconto il limite del 50% del valore stimato ridurrà l’importo oggi riconosciuto a tale titolo) concedendo (almeno dove il possibile valore del bene lo consenta) acconti congrui e commisurati all’impegno ed ai compiti richiesti all’esperto (magari – come pare consentire la norma –  anche dopo il deposito della consulenza) e concedano riconoscimenti nell’applicazione del compenso quanto mai giustificabili per gli aumentati compiti e responsabilità dell’ausiliario. Insomma potremmo sinteticamente e laconicamente concludere che con questo nuovo intervento il legislatore ha inteso indicare agli esperti giudiziari la sua filosofia: “svolgere l’incarico con più compiti e responsabilità, con maggiore speditezza e con minor compenso!” Nell’attesa fiduciosa di una qualche iniziativa da parte delle categorie professionali e sperando di aver fatto cosa gradita con queste poche riflessioni, Ti giungano i miei più cordiali saluti con la speranza di incontraci presto. Paolo Frediani http://www.paolofrediani.it/archivio-notizie/644-le-novita-per-gli-esperti-stimatori-contenute-nel-dl-832015-e-nella-l2312015.html