Chi paga le spese di manutenzione straordinaria sull'immobile pignorato? L'orientamento dominante e il recente revirement della giurisprudenza ( Fonte: www.StudioCataldi.it)

Nella procedura esecutiva immobiliare, è dovere del custode garantire la gestione e la manutenzione ottimali del bene pignorato, al fine di una migliore realizzazione della vendita.

Spettano al custode sia l’amministrazione conservativa del bene (ovvero il mantenimento dell’integrità materiale e la salvaguardia del valore economico dell’immobile), sia il dovere di sorveglianza sulle condizioni della res e sull’operato dell’occupante, segnalando tempestivamente alle autorità gli eventuali pericoli che dal bene possano scaturire (ad es. pericolo di crollo, inagibilità, ecc.) e i comportamenti o le situazioni che possano minare l’integrità dell’immobile pignorato.

Il custode è tenuto, inoltre, con la diligenza del buon padre di famiglia, a conservare il bene secondo modalità tali da evitare rischi e danni a terzi e ad attivarsi per eliminare ogni effetto pregiudizievole o situazioni potenzialmente pericolose, facendo eseguire le opere necessarie ad evitarli.

Ma, a questo punto, quid iuris in ordine alle spese necessarie per le opere di manutenzione straordinaria sull’immobile?

L’orientamento dominante

Il recente revirement della giurisprudenza

Fonte: Chi paga le spese di manutenzione straordinaria sull'immobile pignorato? L'orientamento dominante e il recente revirement della giurisprudenza 

(www.StudioCataldi.it) 

La tesi portata avanti, tutt’oggi, dalla giurisprudenza sostiene che le spese di manutenzione sui beni pignorati spettino sempre al creditore procedente e, nell’ipotesi della sua inerzia al custode, il quale potrà successivamente chiederne il rimborso nel rendiconto.

In particolare, l’indirizzo affermato in una datata sentenza della Cassazione (ma tuttora seguito), ha ritenuto che “nel caso in cui i beni pignorati non possano essere custoditi senza spese, queste debbono essere anticipate dal creditore procedente su provvedimento del giudice dell'esecuzione. Ove tale provvedimento non sia stato emesso o non venga eseguito, ed il custode non si dimetta, le suddette spese debbono essere erogate in proprio da esso custode, che ne chiederà il rimborso in sede di liquidazione, ovvero, su espressa autorizzazione del giudice, potrà provvedervi con i redditi ricavati dalle cose pignorate” (Cass. n. 2875/1976).

Nella stessa sentenza, si legge, altresì, che è il custode a dover “provocare dal giudice del merito un immediato provvedimento per il deposito delle somme occorrente da parte del creditore procedente e, qualora il provvedimento non venga emesso o non eseguito, se il custode stesso non ritenga di dimettersi, provocando se del caso l'eventuale provvedimento del giudice che sanziona la cessazione della procedura esecutiva, lo stesso, risponde in proprio, nei confronti dei terzi, delle obbligazioni assunte; salvo, poi, il suo diritto al rimborso in sede di rendiconto” (Cass. n. 2875/1976).

Per parte della dottrina, invece, ove il creditore non provveda a saldare la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile pignorato l’esecuzione forzata è da dichiararsi improcedibile, giacchè “gli obblighi del custode sono tutti quelli inerenti alla conservazione della cosa – e - se il creditore non anticipa i mezzi necessari il custode non può essere costretto all'esborso”, dovendo riferire e declinando l'incarico.

L’orientamento maggioritario illustrato è stato ribaltato dalla giurisprudenza di merito più recente.

Nell’ordinanza del 24 ottobre 2014, infatti, la quinta sezione civile del Tribunale di Napoli, ripercorrendo gli indirizzi in materia, ha ritenuto di doversi discostare dalla tesi tuttora seguita, sia in dottrina che in giurisprudenza, secondo la quale le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria del bene pignorato devono essere anticipate dal creditore, ex art. 8 d.p.r. n. 115/2002, a pena di improcedibilità dell'azione esecutiva. 

Per il giudice napoletano, infatti, “il creditore ha diritto di espropriare i beni del debitore (art. 2910 c.c.) nello stato in cui si trovano, senza dover sopportare alcun onere economico per la previa esecuzione di opere volte a salvaguardare l'integrità dell'immobile o il suo valore di realizzo”.

Ciò anche laddove il bene, per le condizioni in cui si trova, è fonte di pericolo per la pubblica o privata incolumità, atteso che il pignoramento, “pur determinando una limitazione delle facoltà di godimento e dei poteri di disposizione dell'immobile, non fa venir meno il diritto dominicale del proprietario, il quale, pertanto, deve ritenersi unico responsabile, ex art. 2053 c.c., per i danni cagionati a terzi a seguito della rovina del bene”.

E tale responsabilità permane, secondo il tribunale di Napoli, anche nel caso di sostituzione del custode nel corso del processo esecutivo, ex art. 559 c.p.c., almeno con riguardo alla conservazione ed alla manutenzione delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati.

Nel “consapevole” revirement della giurisprudenza, pertanto, l’attività del custode deve intendersi limitata agli atti di ordinaria amministrazione e di gestione passiva degli immobili staggiti, accantonando gli eventuali frutti ai fini del soddisfacimento della pretesa azionata in via esecutiva.

Da ciò consegue che l’unico obbligato “all'esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione è il debitore proprietario, alla cui inerzia dovranno sopperire, in caso di pericolo per la pubblica incolumità, i competenti organi amministrativi mediante il procedimento della c.d. ‘esecuzione in danno’”.

Resta fermo, ovviamente, che, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, il creditore, volendo conseguire il massimo profitto dalla vendita, possa farsi carico spontaneamente delle spese occorrenti per la manutenzione straordinaria dell’immobile. 

Chi sceglie il consulente tecnico di parte?

Nel condominio in cui abito, un nostro vicino ha impugnato una deliberazione riguardante l'approvazione del rendiconto, deducendo che alcune spese poste a carico di tutti devono, invece, essere sostenute solamente da un gruppo di condomini.

Il giudice, in corso di causa, ha nominato un CTU per valutare le prove; il nostro amministratore s'è fatto affiancare da un consulente tecnico di parte ed adesso ci chiede le quote per pagargli il compenso.

È giusto che la scelta del nostro consulente sia stata operata dall'amministratore? Ed è giusto che le spese per l'onorario del consulente siano ripartite in base ai millesimi di proprietà?

Questa la situazione e le domande esposteci da un nostro lettore: il caso in sé non toglie la valenza generale alle considerazioni che andremo a fare in merito al poter di affidamento dell'incarico al consulente di parte.

Impugnazione delle delibere condominiali

La giurisprudenza ormai da anni è orientata nel senso di affermare che "spetta all'amministratore del condominio in via esclusiva la legittimazione passiva a resistere nei giudizi promossi dai condomini per l'annullamento delle delibere assembleari (Cass. 12379/92; Cass. 12204/97; Cass. 13331/2000) con la conseguenza che, nei casi in cui egli può resistere in giudizio, è anche legittimato a proporre impugnazione, nel caso di soccombenza del condominio da lui rappresentato, senza necessità di alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea (Cass. 7474/97; Cass. 3773/2001)" (Cass. 20 aprile 2005 n. 8286).

Si badi: la legittimazione a resistere in giudizio non coinvolge anche autonomia decisionale in sede di tentativo di conciliazione, rispetto al quale è prevista un'articolata disciplina deliberativa che rende l'amministratore un mero nuncius della volontà assembleare.

Rispetto alla causa, però, se l'assemblea non ha deciso nulla (es. nomina legale e simili), l'amministratore ha pieno potere (meglio dovere) d'agire in quanto.

La motivazione è semplice: la legittimazione attiva e passiva dell'amministratore di condominio non necessita di autorizzazione assembleare nelle materie di sua competenza. Siccome il mandatario della compagine è tenuto ad eseguire le delibere assembleari, egli deve fare tutto ciò che è necessario ad adempiere, ivi compresa la resistenza nelle cause aventi ad oggetto la validità delle delibere medesime. Unica eccezione: quella delle delibere palesemente contrarie alla legge, la cui esecuzione potrebbe portare responsabilità civili e penali per l'amministratore stesso.

In tale contesto di fatto e di diritto, pertanto, non sussistono dubbi in merito alla possibilità, per l'amministratore non solo di nominare un legale che assuma la difesa del condominio, ma anche quella di affidare l'incarico di consulente tecnico di parte ad un professionista da lui stesso individuato.

Sebbene la nomina del consulente di parte non sia obbligatoria è comunque consigliabile al fine di cooperare con il CTU nell'espletamento del suo incarico.

In casi del genere l'assemblea può contestare la scelta di quel professionista, eventualmente revocandolo, ma non può decidere di non pagarlo perché l'ha scelto l'amministratore. Se si ravvedono responsabilità del mandatario rispetto alla scelta (così detta culpa in eligendo) queste dovranno essere fatte valere in separato giudizio.

Il compenso del consulente, infine, dev'essere ripartito tra tutti i condomini (ad eccezione di quello impugnante) sulla base dei millesimi di proprietà (criterio generale di ripartizione delle spese), salvo diverso accordo.

Fonte http://www.condominioweb.com/il-compenso-del-consulente-tecnico.11504#ixzz3Lcof53Ky 

www.condominioweb.com 

Spese per il rifacimento dell'area comune adibita a parcheggio: chi paga? Fonte http://www.condominioweb.com

Dopo tre intensi giorni di corso AIF/GeoCAM a Milano, riprendiamo la selezione di notizie interessanti con questo articolo pubblicato sul sito www.condominioweb.com che tratta del problema del parcheggio condominiale………

Le spese per la manutenzione e il rifacimento dell'area comune adibita a parcheggio, che svolge anche la funzione di copertura di locali sottostanti, vanno ripartite in parti uguali tra il Condominio e i proprietari dei locali anzidetti.

Lo ha deciso il Tribunale di Trento con la sentenza n. 417 del 1° aprile 2014. Applicando in via analogica l'art. 1125 c.c. in tema di soffitti, volte e solai, il giudice trentino ha ripartito al 50% le spese di manutenzione e riparazione dell'area in questione, tenuto conto della doppia utilità del bene comune: da un lato, area comune di transito e parcheggio, dall'altro lato, piano con funzione di riparo e copertura dei locali di proprietà esclusiva ad esso sottostanti.

Decisivo anche lo stato di degrado dell'area, le cui cause sono riconducibili a due fattori: il traffico veicolare e la mancata manutenzione del parcheggio da parte di tutti i condomini.

Il caso. La sentenza in commento prende le mosse dall'impugnazione avverso la deliberazione con cui l'assemblea di condominio aveva deliberato le spese relative ai lavori sull'area di parcheggio comune, ripartendole in parti uguali a carico dei proprietari della stessa e dei proprietari dei locali ad essa sottostanti. Si tratta, nello specifico, di un'area carrabile attraverso la quale si accede e si recede alle unità condominiali e al di sotto della quale sono allocati alcuni box di proprietà esclusiva (tra i quali quello del condomino che agisce in giudizio). Il condomino contesta il fatto che le spese predette sarebbero dovute essere poste interamente a carico dei proprietari utilizzatori dell'area di parcheggio. Per il Condominio, al contrario, la deliberazione è valida e, peraltro, applica un criterio (art. 1125 c.c.) più favorevole ai proprietari dei locali rispetto a quello disposto dall'art. 1126 c.c.

È noto che, nella generalità dei casi, le spese che riguardano i beni comuni devono essere ripartite tra i condomini in proporzione alle proprietà esclusive, sulla base di apposite tabelle millesimali. Tuttavia, nella determinazione del criterio di riparto delle spese è necessario considerare anche l'utilità che il bene comune è destinato a dare ai singoli appartamenti, secondo i principi generali ricavabili dall'art. 1102 c.c.

Si applica in via analogica la disciplina dei soffitti, volte e solai. Nel caso di specie - osserva il Tribunale - l'area di transito è utilizzata da tutti i condomini quale area di accesso, recesso e parcheggio ma, al contempo, riveste anche l'importante funzione di riparto e copertura dei locali che stanno al di sotto, di proprietà esclusiva. I proprietari dei locali sottostanti l'area, in definitiva, ricavano da questa una utilità aggiuntiva, quella appunto di copertura. Da qui la decisione del giudice di equiparare il piano di parcheggio alle volte o solai, con conseguente applicazione, in via analogica, dell'art. 1125 c.c., secondo cui le spese per la manutenzione e ricostruzione di volte e solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani uno all'altro sovrastanti (cfr. Cass. civ. n. 15841/2011).

Confermata dunque la legittimità della deliberazione approvata dall'assemblea. A sostegno della propria decisione, peraltro, il tribunale osserva che gli interventi di manutenzione non hanno riguardato solo la pavimentazione, bensì anche l'impermeabilizzazione dell'area, a tutto vantaggio dei proprietari dei locali sottostanti il parcheggio. Osserva, altresì, che lo stato di degrado dell'area de quo è stato determinato da due componenti, ovvero il traffico veicolare ma anche la cattiva manutenzione dell'area, a cui tutti i condomini sono tenuti.

L'orientamento opposto: applicabile l'art. 1126 c.c. in tema di lastrici solari. L'impostazione seguita nella sentenza in commento si pone in contrasto con l'altro orientamento, pure autorevolmente sostenuto in giurisprudenza (cfr. Cass. civ. n. 941/2011), che ritiene più corretto applicare nei casi come quello in esame l'art. 1126 c.c. in tema di lastrici solari, con conseguente ripartizione delle spese per 1/3 a carico del proprietario dell'area (nel caso di specie, il Condominio) e per 2/3 a carico dei proprietari dei locali sottostanti.

In definitiva, fermo restando l'obbligo anche dei proprietari dei box sottostanti l'area comune di parcheggio di partecipare alle spese di manutenzione e riparazione della stessa, rimangono tuttavia controversi i criteri da utilizzare per la ripartizione delle spese. Si tenga presente poi che, nella determinazione delle spese, possono talvolta incidere anche eventuali responsabilità del Condominio che, in qualità di custode delle parti comuni, è chiamato a rispondere dei danni (ad esempio infiltrazioni d'acqua) riconducibili alla cattiva o negligente custodia e manutenzione dell'area comune.

Fonte http://www.condominioweb.com/come-ripartire-le-spese-di-manutenzione-del-parcheggio.11312#ixzz3OSB22UhP 

www.condominioweb.com 

Cassazione e condominio: come dividere la bolletta se mancano i contatori? Fonte: (www.StudioCataldi.it)

In assenza di regolamento condominiale (il quale detta le modalità di riparto delle spese comuni) e di appositi contatori dei consumi istallati nei singoli appartamenti, è illegittima la delibera condominale che statuisce come criterio di riparto delle spese condominiali – nel caso di specie, la bolletta dell'acqua – quello della presenza o meno dell'inquilino nel proprio appartamento e non, come riporta l'art. 1123 cod. civ., quello proporzionale all'estensione abitativa. 

Lo ha chiarito la Corte di Cassazione nella sentenza in oggetto, affermando che “in tema di condominio, fatta salva la diversa disciplina convenzionale, la ripartizione delle spese della bolletta dell'acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, va effettuata (…) in base ai valori millesimali delle singole proprietà, sicchè è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che (…) esenti al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell'anno”.

Nel caso di specie alcuni condomini contestano la legittimità della delibera poi annullata lamentando il fatto che le spese comuni dell'acqua sarebbero state fatte indebitamente ricadere solo su alcuni comproprietari e non su altri, scriminati per la sola circostanza di aver dimostrato di essere stati assenti dall'appartamento per l'intera durata della fornitura. La Suprema corte compie un'operazione esegetica dell'art. 1123 sopra citato, confermando che “il primo comma della citata disposizione detta un criterio per la spesa di tutti i beni e servizi di cui i condomini godono indistintamente, basato su una corrispondenza proporzionale tra l'onere contributivo e il valore della proprietà di cui ciascun condomino è titolare.

(…) Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne”. L'obbligazione assunta dal condominio trova infatti fondamento nel diritto di comproprietà sulla cosa comune e, anche se il singolo condomino non ne faccia uso diretto, possono esserci altre spese comunque collegate al mero fatto della titolarità della fornitura: ad esempio, per la pulizia dell'appartamento, per l'innaffiatura delle piante, la pulizia di parti comuni o per perdite d'acqua. Inoltre, vi è pur sempre una componente “fissa” di fornitura rappresentata dal minimo garantito quale quota fissa per la disponibilità del servizio, indipendentemente dal consumo effettivo. Il ricorso è dunque accolto e la sentenza cassata con rinvio.

Fonte: Cassazione e condominio: come dividere la bolletta se mancano i contatori?

(www.StudioCataldi.it) 

La libera disposizione del terrazzo condominiale: la Cassazione ribadisce i limiti d'uso della 'cosa comune' Fonte: www.StudioCataldi.it

La Corte di cassazione, II Sezione civile, con la Sentenza del 22 dicembre 2014 n. 27167, ha stabilito che sostituire un'antenna, sita sul lastrico solare condominiale, con un'altra che per dimensioni riduca concretamente agli altri condomini l'uso della "cosa comune", è un fatto illegittimo ed in quanto tale obbliga il proprietario al risarcimento del danno.

La Suprema Corte ha, infatti, affermato che "tollerare" la nuova opera per un certo lasso di tempo, non ingenera nel proprietario alcun diritto al suo mantenimento: ha, anzi, ribadito, in accordo con le magistrature inferiori, che quest'ultimo ha palesemente violato il secondo comma dell'articolo 1102 del codice civile.

Nei fatti, una emittente televisiva è stata condannata in primo grado ed in appello alla rimozione di un'antenna che, date le dimensioni particolarmente estese, "attraeva parte della cosa comune nella sfera di disponibilità della convenuta, impedendo agli altri condomini di farne parimenti uso" e, conseguentemente, al ripristino dello status quo ante.

Il motivo di tale decisione insiste sulla circostanza che, procedere alla installazione di un'antenna, incidente in modo apprezzabile sulla disponibilità paritetica del lastrico solare da parte degli altri condomini, produca una diminuzione della libertà di uso della cosa comune ed, ai sensi dell'articolo 1102 c.c., secondo comma: "Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso".

Fonte: La libera disposizione del terrazzo condominiale: la Cassazione ribadisce i limiti d'uso della 'cosa comune' 

(www.StudioCataldi.it) 

Conferma dell'amministratore di condominio

In quale assemblea si dovrà porre in discussione la conferma dell'amministratore? Quali sono le maggioranze necessarie per confermare l'incarico dell'amministratore?

La questione è una di quelle che nell'ambito della così detta riforma del condominio hanno acceso molte discussioni tra gli addetti ai lavori.

Partiamo dal dato certo: poiché la norma riguardante la conferma è stata scritta in malo modo, leggerla nel quadro normativo complessivo nella quale s'inserisce, vuol dire fornirne un'interpretazione, che come tale può essere soggetta ad obiezioni. Come dire: non ci sono certezze.

Partiamo dalla norma di riferimento, l'art. 1129, decimo comma, c.c. recita:

"L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. […]"

L'amministratore nominato nel 2014, quindi, l'anno successivo vedrà automaticamente prorogato il proprio incarico per un altro anno, cioè anche per il 2015.

La locuzione "si intende", utilizzata dal legislatore, lascia intravedere che si presume una volontà assembleare di prosecuzione nel rapporto di mandato.

Per alcuni questa norma ha introdotto una sorta di rinnovo automatico dell'incarico sine die: secondo questa tesi, insomma, di anno in anno l'incarico si rinnova per un'altra annualità fintanto che non interviene una revoca o meglio una richiesta di convocazione dell'assemblea per deliberare in tal senso.

Per altri la norma dev'essere letta diversamente: l'incarico ha durata di un anno e se l'assemblea non decide diversamente (o meglio non chiede di deliberare diversamente) s'intende prorogato per un altro anno. Al termine di questo biennio l'amministratore cessa dall'incarico e v'è necessità di una nuova nomina.

E che cosa dire dell'art. 1135, primo comma n. 2, c.c. secondo il quale l'assemblea ordinaria annuale deve provvedere alla conferma dell'amministratore?

Come coordinare la conferma tacita di cui all'art. 1129 c.c. con quest'ultima disposizione? Ad avviso di chi scrive potrebbe trattarsi di un caso di abrogazione tacita della legge per incompatibilità tra le nuove disposizioni e le precedenti (art. 15 disp. prel. c.c.). Come dire: siccome la nuova norma contiene un precetto incompatibile con la seconda, quest'ultima, già esistente, è implicitamente abrogata.

E se, nonostante tutto, l'amministratore volesse porre in discussione la propria conferma al termine dell'incarico annuale?

Riguardo alla conferma, prima dell'entrata in vigore della riforma, gli orientamenti erano due:

a) quello della Cassazione a mente del quale la conferma era da ritenersi atto equiparabile alla nomina, poiché aveva gli stessi effetti (cfr. Cass. 4 maggio 1994 n. 4269);

b) quello più recente di merito, che invece, riteneva la conferma fattispecie differente poiché riguardante un soggetto già in carica e considerava sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea e 333 millesimi (cfr. Trib. Roma 15 maggio 2009 n. 10701).

Qui la scelta sulla strada da seguire sta a chi opera, sempre tenendo a mente due considerazioni:

a) fermo restando che nel nostro ordinamento i precedenti giurisprudenziali non hanno valore vincolante, in termini "gerarchici" le sentenze di Cassazione hanno maggior peso di quelle di Tribunale, anche se più datate;

b) al termine dell'incarico annuale l'amministratore cessa per scadenza del medesimo e fino alla sua conferma tacita (art. 1129, decimo comma, c.c.) o espressa prosegue nell'incarico in prorogatio.

In questo contesto, a parere di chi scrive, è difficile intravedere una differenza sostanziale tra nomina e conferma perché in concreto la conferma dell'incarico altro non è che un nuovo incarico conferito dell'assemblea alla medesima persona che già amministrava il condominio. Questa però, come si diceva in principio e si ribadisce in conclusione, è solamente un'interpretazione delle norme.

Fonte http://www.condominioweb.com/conferma-dellamministratore-di-condominio.11536#ixzz3N7dHx3ub
www.condominioweb.com

Il comignolo affumica il vicino? Deve essere abbattuto Fonte http://www.condominioweb.com

La tutela contro le immissioni eccedenti la normale soglia di tollerabilità compete a qualsiasi proprietario di beni immobili anche se abusivo.

Situazioni quasi paradossale quella esaminata di recente dalla Corte di Cassazione che ha giudicato in materia di immissioni fastidiose ove il proprietario di un'abitazione abusiva, successivamente condonata, decide di esperire un'azione nei confronti del suo vicino che, in assoluta buona fede, in passato aveva assistito inerte al sorgere, ad opera del suo inarrestabile vicino, di una sopraelevazione abusiva con apertura di altrettante vedute senza il rispetto delle norme sulle distanze.

Nel caso analizzato dalla Cassazione il proprietario dell'immobile realizzato nel pieno rispetto delle norme sulle distanze che, nel caso di specie, ha tollerato l'abuso del suo intraprendente vicino sarà obbligato ad abbattere il suo comignolo che provoca immissioni all'immobile abusivo: questa è la conclusione a cui giunge l'ordinanza della Cassazione n 23419 del 3 novembre 2014.

Considerata la particolarità della situazione giunta all'esame della Corte di Cassazione per comprendere a fondo i termini di tale vicenda è opportuno soffermarsi sui fatti di causa venuti alla luce nei precedenti gradi di giudizio.

Il fatto. Il proprietario di un immobile abusivo cita in giudizio un suo vicino e con domanda ex art. 844 c.c. chiede la rimozione della canna fumaria posta sulla sommità del fabbricato di parte convenuta immediatamente sottostante all'edificio di proprietà dell'attore oggetto di un intervento di sopraelevazione abusivo successivamente condonato.

Il giudizio di primo grado instaurato dinanzi al Tribunale di Potenza si conclude con l'accoglimento della domanda dell'attore e dispone la rimozione della canna fumaria dell'edificio di proprietà del convenuto.

La sentenza di primo grado viene impugnata dal convenuto e la Corte di appello accoglie le istanze dell'appellante dopo aver rilevato che le lamentate immissione erano la diretta conseguenza:

a) dell'edificazione da parte dell'attore a solo 80 cm di distanza dal preesistente edificio del convenuto e della relativa canna fumaria;

b) nonché dell'apertura illegittima di vedute che permettevano il propagarsi delle immissioni di fumo.

La Corte d'appello inoltre, al contempo, ha rilevato che l'accertamento peritale avente ad oggetto l'intollerabilità delle immissioni non era stata corredata da accertamenti tecnici adeguati e che le prove che erano state esibite in primo grado non erano stato più prodotte in appello sovvertendo l'esito del giudizio di primo grado.

Il ricorso in Cassazione.

I giudici di legittimità ritengono fondato il ricorso e rifacendosi ad una pronuncia piuttosto datata (Cass. Sez.II, 18.1.1994 n. 420) hanno ribadito che la tutela contro le immissioni eccedenti la normale soglia di tollerabilità compete a qualsiasi proprietario di beni immobili, indipendentemente dalla legittimità o meno della relativa edificazione.

A tal riguardo gli ermellini hanno osservato che quando le immissioni siano sopportate dal proprietario di un immobile abusivo non si può neanche profilare l'ipotesi di concorso nel fatto colposo del danneggiato poiché l'illegittimità della costruzione comporta solo l'applicazione di sanzioni penale e/o amministrative.

Pertanto a parere della Cassazione la pretesa illegittimità della costruzione, accertata dalla Corte d'appello, poiché realizzata in violazione di norme civilistiche con particolare riguardo alle norme che impongono l'osservanza di distanza fra le costruzioni, poteva essere fatta valere da parte convenuta che già al momento della realizzazione della sopraelevazione abusiva ad opera del suo vicino avrebbe potuto avvalersi della tutela prevista dagli articoli 873 e 905 del codice civile che disciplinano rispettivamente la distanza nelle costruzioni (che non può essere inferiore a tre metri), e la distanza da osservare per l'apertura di vedute (che non può essere inferiore ad un metro e mezzo).

Secondo il ragionamento seguito dai giudici di legittimità la scelta del convenuto di non avvalersi di tali rimedi non poteva autorizzare quest'ultimo a ledere attraverso immissioni moleste il proprietario vicino, malgrado il convenuto fosse, prima della realizzazione della sopraelevazione da parte dell'attore, in una situazione di assoluta regolarità.

Il convenuto, quindi, attraverso le immissioni di fumo provenienti dal suo comignolo, realizzato in precedenza nell'assoluta osservanza delle norme sulle distanze, non poteva limitare il godimento della nuova proprietà dell'attore mutata nella sua consistenza a causa della irregolare sopraelevazione.

In pratica secondo i giudici della Suprema Corte la ratio perseguita dall'art. 844 del codice civile è quella della tutela del diritto alla salute che, in qualità di diritto costituzionalmente garantito, prevale sempre nella comparazione delle opposte esigenze di cui sono titolari i proprietari di immobili confinanti.

Sulla base di tali valutazioni la Corte di Cassazione cassa con rinvio la sentenza impugnata.

Il proprietario che decide di tollerare una costruzione illegittima, realizzata senza il rispetto delle norme previste dal codice civile in materia di distanza, senza avvalersi a tempo debito dei rimedi restitutori e risarcitori, non può credere di essere autorizzato a far sopportare ad altri le immissioni derivanti dalla sua proprietà neanche quando chi le subisce è il proprietario di una costruzione abusiva successivamente condonata.

Fonte http://www.condominioweb.com/se-la-canna-fumaria-affumica-i-vicini.11500#ixzz3LcnXiFNS 

www.condominioweb.com 

Quando i confini tra due terreni confinanti sono incerti - (Fonte: http://www.laleggepertutti.it)

"Sono proprietario di un terreno agricolo, confinante con quello di un vicino che, dopo oltre 50, oggi chiede che vengano ridefiniti i confini tra le due proprietà: è legittimo?"

Il codice civile [1] prevede espressamente la possibilità di rivedere i confini tra due proprietà immobiliari: e ciò in conseguenza del fatto che, col passare del tempo, i confini tra due o più fondi potrebbero anche cancellarsi o, comunque, diventare irriconoscibili.

A tal fine, ciascuno dei due proprietari ha diritto a chiedere che essi siano apposti (in mancanza) o ristabiliti.

Il regolamento dei confini avvenga congiuntamente o, altrimenti, in via giudiziale.

Le conseguenti spese (come quelle, per esempio, per la nomina di un geometra consulente) dovranno essere sostenute da entrambi.

In mancanza di accordo tra gli interessati o se ad essere incerta è proprio la localizzazione di tali confini, ciascun proprietario può chiedere che essi vengano stabiliti e fissati attraverso un procedimento in Tribunale. In tale occasione, le parti potranno fornire, a proprio vantaggio, ogni tipo di prova utile alla individuazione del confine. Eventualmente, nell’ambito della stessa causa (e senza essere costretti a intraprendere un nuovo giudizio), i proprietari potranno anche eccepire l’eventuale intervento dell’usucapione in proprio favore: in altre parole essi potranno dimostrare che, a prescindere dall’effettivo confine formale risultante dai pubblici registri, una porzione del terreno altrui è stata posseduta e utilizzata per oltre 20 anni.

Cosa prescrive la legge

Quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei proprietari può chiedere che sia stabilito dal giudice. Ogni mezzo di prova è ammesso. In mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali.

Con questo tipo di causa si tende solo ad eliminare una situazione di incertezza sulla demarcazione dei confini. In definitiva, le parti non chiedono al giudice di accertare i rispettivi titoli di proprietà, ma solo di determinare meglio l’estensione dei fondi.

Una volta sorta la causa, si deve comunque giungere ad una determinazione certa dell’estensione dei fondi. La conseguenza sul piano pratico è fondamentale: infatti, se chi inizia il giudizio non fornisce alcuna prova, contrariamente a quanto succede in tutti gli altri casi di contenzioso civile, il giudice non potrà respingere la domanda ma dovrà comunque fissare un confine certo, attenendosi, in via sussidiaria, alle mappe catastali.

Diversa dalla precedente ipotesi è quella in cui ad essere incerti non sono i confini, ma le rispettive delimitazioni: ossia se i termini tra fondi contigui mancano o sono diventati irriconoscibili, ciascuno dei proprietari ha diritto di chiedere che essi siano apposti o ristabiliti a spese comuni.

Presupposto di tale seconda azione è che esista già un confine certo e non contestato (altrimenti si dovrebbe usare la precedente azione) e la mancanza e la non riconoscibilità dei segni posti a delimitazione dei confini stessi.

- See more at: http://www.laleggepertutti.it/61306_quando-i-confini-tra-due-terreni-confinanti-sono-incerti#sthash.rsTb9eSE.dpuf

Che cosa fare se il vicino non vuole fare montare i ponteggi per i lavori di manutenzione?

Il condominio confinante con quello in cui abito si sta opponendo al montaggio dei ponteggi che ci sono necessari per l'esecuzione dei lavori di manutenzione del nostro edificio.

Oppure: nel condominio in cui vivo, per rifare la facciata è necessario installare i ponteggi sulle terrazze a livello dei condomini del primo piano ma questi si stanno opponendo.

O più semplicemente: abito al primo piano di una villetta bifamiliare e per eseguire degli interventi manutentivi devo installare dei ponteggi: il mio vicino, però, si oppone perché la piccola impalcatura dovrebbe essere poggiata nel suo giardino.

In tutti e tre i casi – che volutamente evidenziano come la fattispecie di cui andremo a trattare può riguardare, ma non per forza, edifici in condominio – la domanda che poniamo è la seguente: è lecito per i vicini negare l'autorizzazione a montare i ponteggi?

La risposta è: dipende.

Vediamo in base a quale norma e a quali condizioni si può chiedere all'Autorità Giudiziaria di imporre al vicino contrario l'installazione dell'impalcatura.

Partiamo dalla norma che legittima la richiesta, stragiudiziale e giudiziale, di montaggio dell'impalcatura.

Si tratta dell'art. 843, primo e secondo comma, c.c., rubricato Accesso al fondo, che recita:

Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessita, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.

Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità.

Non si può chiedere l'accesso sempre e comunque, ciò anche solamente per comodità, ma deve ricorrerne la necessità.

Com'è stato chiaramente spiegato dalla Suprema Corte di Cassazione, “ai fini della riconosciuta necessità, cui l'art. 843 c.c. subordina la concessione dell'accesso sul fondo altrui, occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l'unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo” (così Cass. n. 3494/75).

Stando così le cose, specificano i giudici di Piazza Cavour in un'ideale continuità di ragionamento, qualora il giudice investito della controversia “giunga alla conclusione che il soggetto che chiede il paesaggio possa procurarselo altrove con disagi o con costi quanto meno pari a quelli che subirebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio stesso, deve escludere che ricorra il richiesto requisito della necessità” (Cass. 29 gennaio 2007, n. 1801).

In buona sostanza, il vicino cui viene chiesto di montare i ponteggi nella sua proprietà non può negare tale autorizzazione laddove essa sia l'unica possibile o comunque il relazione ai costi benefici l'unica più facilmente realizzabile, fermo restando il suo diritto ad un'indennità per i danni. Se lo fa rende legittimo il ricorso all'Autorità Giudiziaria finalizzato all'ottenimento di una pronuncia che lo obblighi a comportarsi in tal senso.

Fonte http://www.condominioweb.com/come-procedere-se-il-vicino-non-vuole-farci-montare-i.11501#ixzz3LcmfUEIc 

www.condominioweb.com 

Cassazione: è legittimo trasformare un posto auto condominiale in un box (www.StudioCataldi.it)

La Corte di Cassazione, II sez. Civile, torna a pronunciarsi sull'affaire condominiale relativo alla trasformazione del proprio posto auto in una struttura recintata o tamponata, cosiddetto box auto.

Con la sentenza 16 dicembre 2014, n. 26426, la Suprema Corte, rigettando il ricorso principale proposto dal Condominio, afferma che il singolo condomino può legittimamente chiudere Lo spazio relativo al suo posto auto Anche se in questo modo va ad inglobare una parte di proprietà comune.

Nella specie il condomino aveva tamponato e chiuso alcuni pilastri a confine con il posto auto e che erano deputati al sostegno nell'autorimessa condominiale.

La Corte accoglie il principio espresso dai giudici di merito, ritenendo sussistente "la facoltà concessa al proprietario, a norma dell'art. 841 c.c. di recintare (chiudere) il proprio fondo in qualunque tempo".

Richiamando un principio precedentemente espresso nella Sentenza n. 5933/1991, la Corte precisa che "Il condominio che abbia acquistato in proprietà esclusiva lo spazio destinato al parcheggio di un autoveicolo, ancorché sito nel locale adibito ad autorimessa comune del condominio, ha facoltà a norma dell'art. 841 cod. civ. di recintarlo anche con la struttura di un cosiddetto box".

Vengono tuttavia fatti salvi gli eventuali divieti contenuti nell'atto di acquisto o nel regolamento condominiale avente efficacia contrattuale, ed inoltre la "recinzione" non dovrà provocare un danno alle parti comuni dell'edificio o limitare al godimento delle parti comuni dell'autorimessa.

Rigettato il ricorso principale, a causa della mancanza dei suddetti motivi ostativi, la Superma Corte ha invece accolto il ricorso incidentale fondato sulle doglianze sollevate relativamente alla violazione e falsa applicazione dell'art. 1122 c.c. in relazione al D.M. 16 febbraio 1982 ed al D.M. 1 febbraio 1986.

Secondo il principio di diritto espressa dalla Corte, la realizzazione di opere in violazione degli strumenti urbanistici locali, dal punto di vista amministrativo, non provoca un danno immediato e contestuale per i vicini "il cui diritto al risarcimento presuppone l'accertamento di un nesso tra la violazione contestata e l'effettivo pregiudizio subito. 

La prova di tale pregiudizio deve essere fornita dagli interessati in modo preciso, con riferimento alla sussistenza del danno ed all'entità dello stesso."

Fonte: Cassazione: è legittimo trasformare un posto auto condominiale in un box 

(www.StudioCataldi.it)