Non si può destinare un appartamento ad “affittacamere”, attività alberghiera o di bed and breakfast se il regolamento di condominio vieta destinazioni d'uso diverse da quella abitativa.
Così ha stabilito la seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016. Una sentenza è destinata a far discutere, perché sembra ribaltare il precedente orientamento affermato dalla stessa Corte suprema.
In passato, infatti, i giudici di legittimità si sono espressi a favore delle attività ricettive in condominio anche in presenza di divieti nel regolamento, ritenendo tali attività compatibili con la destinazione d'uso abitativa. Un orientamento, peraltro, seguito da molte sentenze di merito, da ultimo quella del Tribunale di Verona del 22 aprile 2015, che ha censurato l'interpretazione data dall'assemblea al regolamento condominiale, che proibiva di dare agli immobili destinazioni d'uso diverse da quella abitativa, ritenendo compatibile l'attività di B&B con tale la destinazione.
Ora la Cassazione sembra cambiare idea. Niente B&B o attività di affittacamere se il regolamento lo vieta. Ed il divieto rimane anche se il regolamento è datato, ed anche se altri condòmini, in passato, violando lo stesso regolamento, hanno utilizzato i propri appartamenti per attività commerciali, imprenditoriali o professionali.
Il caso di specie deciso dalla suprema Corte è analogo ad altri che abbiamo già esaminato sul nostro sito. L'assemblea di condominio autorizza una s.r.l. ad adibire gli immobili che ha in locazione ad uso di affittacamere. La delibera, però, viene impugnata dai condòmini, che lamentano la violazione dell'art. 2 del regolamento contrattuale (redatto nel lontano 1920 e mai modificato), che così dispone: “è vietato di destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici, ambulanze, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agenzie di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato”.
A propria difesa, la società sostiene che la norma regolamentare non era più applicabile, perché basata su rigide prescrizioni stilate nel 1920, oggi non più valide. Inoltre, altri inquilini in passato avevano intrapreso attività commerciali, imprenditoriali e professionali vietate dal regolamento. Il che confermava la non vigenza della norma anche ai sensi dell'art. 1362 c.c., secondo il quale “nella interpretazione del contenuto del contratto deve farsi luogo alla comune volontà delle parti anche valutando la condotta delle medesime, successiva alla conclusione del negozio”.
La Cassazione, confermando quanto già deciso in sede d'appello, ha rigettato il ricorso della società e confermato il divieto di adibire l'immobile ad attività ricettiva.
Secondo i giudici non conta la condotta contraria al regolamento tenuta in passato da latri condominio, che non può influenzare la interpretazione e la vigenza del regolamento stesso, anche se datato. Allo stesso modo, non incide sull'interpretazione del divieto la legge della Regione Lazio 18/1997, all'epoca vigente, che incentivava l'attività di affittacamere per favorire una ripresa dell'attività ricettiva in occasione del Giubileo del 2000.
Soprattutto, la Cassazione sottolinea che “ontologicamente l'attività di affittacamere è del tutto sovrapponibile – in contrapposto all'uso abitativo – a quella alberghiera e, pure a quella di bed and breakfast (vedi sui due punti: Cass. Sez. VI-2, ordinanze 704/2015 e 26087/2010)”. Detto in altri termini: tutte e tre le attività – affittacamere, alberghiera e di bed e breakfast – sono incompatibili con la destinazione dell'immobile ad uso abitativo. Ne consegue che tali esercizi ricettivi non possono essere avviati se il regolamento contrattuale di condominio vieta usi diversi da quello abitativo.
La sentenza odierna potrà influenzare gli affari di molte persone. Vedremo come i giudici si orienteranno dopo questo ripensamento della Cassazione. Rimane peraltro la possibilità di superare il divieto regolamentare ottenendo il consenso di tutti i condòmini all'apertura del b&b.
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