Nulle le clausole del regolamento condominiale che prevedono sanzioni non pecuniarie (www.StudioCataldi.it)

Il Regolamento condominiale può prevedere esclusivamente sanzioni pecuniarie.

Sono nulle le clausole del regolamento condominiale che prevedono, in caso di violazione delle regole, sanzioni non pecuniarie quali ad esempio la rimozione del veicolo. Sono consentite unicamente multe in danaro nei limiti fissati dalla legge.

Il condominio è uno tra gli istituti più complessi e discussi dato che costituisce una delle realtà giuridiche più vicine al cittadino e, nell’ambito delle relazioni tra condomini, si incontrano (e scontrano) continuamente interessi diversi, egualmente meritevoli di tutela.

Il Legislatore prevede che il condominio possa (e, in certuni casi, debba) dotarsi di un regolamento condominiale, ovvero di un insieme chiuso di regole prodotte dagli stessi condomini per mezzo del loro organo rappresentativo, l’assemblea di condominio.

Ma il regolamento condominiale non si risolve in una vaga affermazione di principi, esso ha un valore impositivo dato che può persino prevedere delle “sanzioni” da infliggersi ai condomini che violino le sue norme.

È necessario precisare che l’ordinamento riconosce questi poteri “sanzionatori” con qualche titubanza, dato che le pene sono stabilite autonomamente dai privati e potrebbero sfuggire ad un controllo di conformità ai principi generali del diritto.

Nonostante qualche ragionevole reticenza, queste “pene di natura privata” sono ammesse nel nostro sistema giuridico, seppur in conformità ad un fondamentale principio sancito dalla legge: le pene devono avere unicamente natura pecuniaria, ovvero devono consistere esclusivamente in multe in danaro.

La legge, per contenere la tendenza dei privati all’eccessiva severità ed evitare che vengano stabilite multe esageratamente gravose, ha cura di precisare specifici limiti massimi.  

Vedi: Articolo 70 disposizioni di attuazione del codice civile.

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice.

Proprio per quanto riguarda il caso del regolamento condominiale, anche la Cassazione ha confermato, con una recente pronuncia (sentenza 820/2014), che il regolamento di condominio può prevedere unicamente sanzioni aventi natura pecuniaria e che, una eventuale regola menzionante una sanzione non pecuniaria deve considerarsi integralmente nulla.

Le regole fissate dai condomini possono quindi lecitamente prevedere delle multe in danaro per coloro i quali commettano delle violazioni, ma non possono in nessun caso avere effetti diversi (ad esempio obblighi di “fare”).

Nel caso discusso dalla Suprema Corte, si contestava la validità di una norma relativa ai parcheggi condominiali: i condomini che non si fossero attenuti alle regole prescritte avrebbero subito, a titolo di sanzione, la rimozione del veicolo.

La Corte ha precisato che la “rimozione del veicolo” è una sanzione “non pecuniaria” e come tale non ammessa dalla legge; ne consegue che l’intera regola relativa ai posteggi condominiali deve, a ben vedere, considerarsi nulla.

I condomini sono liberi di produrre, attraverso l’assemblea, un insieme di prescrizioni che regolamentino la loro vita all’interno dell’edificio ma, in caso di violazioni, non possono prevedere sanzioni diverse dalle multe in danaro.  Qualsiasi altro tipo di pena (rimozione del veicolo, distruzione o rimozione di un oggetto, obblighi di fare che non abbiano ad oggetto un pagamento) deve considerarsi nulla.

Fonte: Nulle le clausole del regolamento condominiale che prevedono sanzioni non pecuniarie 

(www.StudioCataldi.it) 

Via la canna fumaria se lede il decoro architettonico dell'edificio - www.condominioweb.com

Il condomino può installare sul muro comune una canna fumaria a servizio esclusivo del proprio appartamento, a condizione però che vengano adottati tutti gli opportuni accorgimenti necessari alla sicurezza dei condomini e alla tutela del decoro architettonico dell'edificio.

A ricordarlo è la sentenza del Tribunale di Benevento n. 6 del 10 gennaio 2014. Per il giudice campano è da considerarsi sempre lesiva del decoro architettonico e, pertanto, vietata, non soltanto l'innovazione che alteri le linee architettoniche dell'edificio condominiale, ma tutti quegli interventi che comunque riflettano negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'immobile.

Il caso. Il Condominio, nella persona dell'amministratore in carica, citava in giudizio una coppia di condomini chiedendo la rimozione del tubo di scarico di una stufa a pellet, che i coniugi avevano installato lungo il muro perimetrale dell'edificio condominiale, senza alcuna autorizzazione del condominio e con danno alle singole unità private ed al decoro architettonico.

I coniugi si opponevano alla rimozione affermando che il tubo non arrecava alcun pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio e non provocava immissioni intollerabili o altri danni o pericoli alle unità private. Nelle more del giudizio, peraltro, gli stessi coniugi provvedevano a spostare opportunamente la canna fumaria nella parte posteriore dell'edificio, adeguandola anche alla normativa di emissioni.

L'art. 1102 del codice civile, nel disciplinare l'uso da parte dei condomini delle parti comuni dell'edificio, consente al singolo condomino di utilizzarle e, quindi, anche di eseguire opere purché esse, oltre a non pregiudicare gli altri condomini, non arrechino pregiudizio al decoro architettonico dello stabile.

Questa essendo la regola generale, nello specifico il Tribunale di Benevento osserva che l'alterazione delle linee architettoniche dell'edificio e, quindi, le alterazioni di notevole impatto sull'aspetto dell'immobile, costituiscono innovazioni pacificamente vietate. Più in generale, costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio.

Non si tratta solo di una questione estetica. Il decoro architettonico infatti costituisce una qualità essenziale dell'edificio condominiale (Cass. civ. 11.5.2011, n. 10350). Pertanto, dalla menomazione dello stesso deriva necessariamente anche un pregiudizio economico che influisce negativamente sul valore del fabbricato.

Nel caso di specie, è stato accertato in modo chiaro ed univoco che la canna fumaria arrecava grave pregiudizio al decoro architettonico del fabbricato, imbrattando i muri di fumo e creando pericolo per la stessa salute dei condomini e per la vicinanza al cavo elettrico dell'Enel. Soprattutto è stato accertato che la canna fumaria era in acciaio, lunga ben tredici metri, e avrebbe dovuto attraversare l'intera parete laterale dell'edificio in posizione quasi centrale e, quindi, sarebbe risultata assolutamente antiestetica e lesiva del decoro dell'edificio.

La domanda di rimozione, dunque, andava senz'altro accolta. Se non fosse che i “previdenti” coniugi, nel corso del giudizio, avevano già provveduto volontariamente alla rimozione del tubo di scarico, collocandolo nella parte posteriore dell'edificio, una posizione che non pregiudica il decoro architettonico e offre maggiori garanzia di sicurezza.

Preso atto dello stato attuale dei luoghi, il Tribunale dichiarava cessata la materia del contendere, condannando però la coppia al pagamento delle spese processuali.

Fonte http://www.condominioweb.com/rimossa-la-canna-fumaria-se-lede-il-decoro.11363#ixzz3F7AxwpPD 

www.condominioweb.com 

Non sempre l'attività di affittacamere viola il regolamento contrattuale

È di tutta evidenza che la norma regolamentare con cui si vincolano i condomini ad una destinazione delle loro unità immobiliari ad uso di civile abitazione o per studio professionale privato rappresenta un'oggettiva limitazione del diritto di proprietà dei singoli condomini e che nella sua stretta interpretazione letterale, stante la sua natura contrattuale, non può essere messa in discussione se si considera che per adibire gli immobili ad attività di affittacamere non è prevista ed anzi è imposta la loro destinazione per civile abitazione. E' del tutto ammissibile anche e sopratutto quando nel complesso condominiale sono esercitate altre attività aperte al pubblico per le quali non si è dato luogo ad alcuna contestazione.

Si legge nella sentenza:

Ciò posto, la presente controversia investe la norma regolamentare non nella sua stretta interpretazione letterale, preso atto che per l'esercizio dell'attività di affittacamere le odierne appellanti non hanno dovuto modificare la destinazione di uso per civile abitazione delle loro unità immobiliari, ma l'eventuale interpretazione logica che dovrebbe portare, secondo il primo decidente e gli odierni appellati, a ritenere che la limitazione al diritto di proprietà più sopra evidenziata comporti una limitazione del godimento delle unità immobiliari quasi intuitu personae nel senso di riservarla ai proprietari o loro congiunti o al singolo privato professionista. 

L'interpretazione da ultimo richiamata non può essere condivisa innanzitutto perché non autorizzata dalla lettera della norma contrattuale che si limita a far riferimento alla formale destinazione d'uso delle unità immobiliari e poi nemmeno da una interpretazione logica e/o sistematica dell'art.6 del regolamento condominiale che sarebbe da un lato inammissibile, perché non può essere consentita alcuna limitazione del diritto di proprietà dei singoli condomini se non in forza di espressa previsione ed analitica specificazione dei limiti che si intendono porre, e dall'altro in contrasto con la lettura della norma costantemente data dai condomini nella sua concreta e costante applicazione. 

Mentre sotto il profilo dell'inammissibilità di una interpretazione proprietà dei singoli condomini soccorre anche la costante giurisprudenza di legittimità, sotto il profilo del contrasto con l'interpretazione data dai condomini nella applicazione concreta della norma regolamentare basta osservare che è stata pacificamente consentita nelle unità immobiliari del complesso condominiale, tra le altre, l'attività di una scuola, quella di altra attività para-alberghiera, la presenza di attività commerciali o di agenzie di assicurazione e tollerata per circa cinque anni la stessa attività dell'odierna appellante M***, attività tutte, ad eccezione di quella di affittacamere, riferite un uso diverso da quello consentito dall'art. 6 del regolamento condominiale e che comportano l'assidua frequentazione dello stabile condominiale da parte di terzi estranei, con le ovvie conseguenze anche in relazione all'uso dei beni comuni, ascensore compreso. 

È quindi evidente che la lettera dell'art. 6 del regolamento condominiale fa riferimento solo alla formale destinazione d'uso delle singole unità immobiliari, che non è consentita alcuna interpretazione estensiva della norma e che la sua concreta applicazione da parte dei condomini è addirittura più permissiva di quanto implicherebbe la sua stretta interpretazione letterale. 

Ne discende che l'attività di affittacamere esercitata dalle odierne appellanti nelle loro unità immobiliari, avendo mantenuto la destinazione d'uso per civile abitazione, è formalmente rispettosa dell'art. 6 del regolamento condominiale e che la stessa è del tutto ammissibile anche e soprattutto alla luce della concreta interpretazione ed applicazione della norma regolamentare costantemente data dagli altri condomini, in nulla aggravando in termini di maggior uso delle cose comuni e/o della sicurezza del contesto condominiale la situazione già da tempo determinatasi col pieno assenso di tutti gli aventi diritto. 

Fonte http://www.condominioweb.com/condominio/sentenza2269.ashx#ixzz37pE7yXtA

www.condominioweb.com 

La ripartizione delle spese tra locatore e conduttore. (www.StudioCataldi.it)

Innanzitutto l'art. 1576 del codice civile, stabilisce che il locatore (ossia il proprietario dell'immobile) "deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie , eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore" (ossia l'inquilino).

Senza entrare nello specifico, i primo criterio di carattere generale per suddividere le spese tra proprietario e inquilino è quello di individuare la tipologia di intervento. In linea di massima il proprietario è tenuto a sostenere tutte le spese per la manutenzione straordinaria mentre l'inquilino deve provvedere ai piccoli interventi di manutenzione ordinaria.

Qualche chiarimento in più, rispetto alla disciplina del codice civile, arriva dalla legge sulle locazioni degli immobili urbani (Legge 392/78). Vi si afferma infatti che l'inquilino deve sostenere le spese per la pulizia, quelle relative all'ordinaria manutenzione dell'ascensore (quelle straordinarie restano infatti a carico del proprietario), le spese dell'energia elettrica, dell'acqua, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria.

Deve inoltre provvedere alle spese relative allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e alle spese di fornitura di altri servizi comuni. Se poi nello stabile c'è un servizio di portineria, l'inquilino  dovrà farsi carico del suo pagamento nella misura del 90%.

Nonostante le indicazioni normative, a volte può risultare poco agevole capire se ci si trovi di fronte a un  intervento di manutenzione ordinaria o di manutenzione straordinaria.  E' per questo che la giurisprudenza di volta in volta fornisce indicazioni per l'applicazione dei principi generali ad alcune fattispecie particolari.

Di recente ad esempio la Corte di Cassazione si è pronunciata affermando che anche le spese per il rifacimento della facciata condominiale debbono essere considerate spese di straordinaria amministrazione che vanno poste quindi a carico del proprietario.

Per cercare di semplificare e schematizzare il concetto, può risultare utile operare una semplice suddivisione, che distingue le spese condominiali o comuni dalle spese correlate in maniera diretta all'abitazione oggetto del contratto di locazione e alle relative attività di manutenzione.

Chi paga le spese condominiali?

Le spese condominiali sono a carico del conduttore, ossia dell'inquilino, e comprendono i costi del servizio di pulizia, del funzionamento e della manutenzione dell'ascensore, della fornitura di acqua, di energia elettrica, nonché dell'eventuale condizionamento e riscaldamento delle parti in comune: in sintesi, tutte quelle spese relative alla gestione degli spazi condivisi, definite altresì come costi ordinari. A questi, vanno escluse le spese dovute ad attività di rifacimento degli impianti o delle facciate che, invece, sono da considerarsi a carico del locatore, così come le opere comuni che possono ritenersi straordinarie. Salvo accordi diversi in fase di firma del contratto di locazione, la ripartizione delle spese condominiali previste per legge è quella appena riportata. La persona responsabile nei confronti del condominio resta, comunque, sempre il proprietario, perseguibile legalmente in caso di mancato pagamento anche dell'affittuario.

Tuttavia, qualora l'inquilino venga meno a tale obbligo, il locatore può esercitare il diritto di rivalsa su quest'ultimo, chiedendo il rimborso delle spese sostenute: il conduttore avrà quindi 60 giorni di tempo per provvedere al pagamento. In caso di mancato assolvimento di tali oneri per oltre due mensilità, il proprietario può avanzare la richiesta di risoluzione del contratto.

Chi paga le spese relative all'appartamento?

Premesso che il locatore ha l'obbligo di consegnare l'abitazione in buono stato all'inquilino, tutti i costi di piccola manutenzione, come le spese dovute a riparazione causate dal normale deterioramento o uso del bene, sono a carico del conduttore. Fra queste si ricordano, a titolo d'esempio, le riparazioni degli impianti idrici o elettrici, degli apparecchi di servizio di riscaldamento o condizionamento, ma anche il mantenimento delle strutture e dei rivestimenti come pavimenti, pareti e soffitto. 

Gravano, invece, sul proprietario, i costi relativi a casi fortuiti, quindi le attività di manutenzione che si presentano per eventi non previsti ed imprevedibili, non evitabili attraverso le comuni opere di manutenzione ordinaria, ma anche quelle dovute alla vetustà del bene in oggetto. Ovviamente, spettano sempre al locatore anche tutte le eventuali opere di adeguamento dell'immobile alle normative vigenti. 

Tuttavia, le attività di manutenzione possono prestarsi a diverse interpretazioni e non sempre è possibile determinare in maniera chiara se si tratti di interventi dovuti all'uso prolungato da parte dell'inquilino o alla longevità dell'immobile. Per tale ragione, qualora non sia determinabile l'origine della spesa, ossia se quest'ultima sia riconducibile alla fruizione o all'anzianità del bene, la normativa prevede che la competenza venga decisa in base all'uso dei locali. Se nemmeno in questo caso è possibile stabilire la competenza, allora, per legge, la spesa spetta al conduttore.

Si ricorda, comunque, che nel caso l'inquilino sia costretto ad accollarsi spese per riparazioni urgenti, che dovrebbero essere a carico del locatore, può chiedere il relativo rimborso a quest'ultimo, a patto di una comunicazione immediata dei costi sostenuti.

Fonte: La ripartizione delle spese tra locatore e conduttore. 

(www.StudioCataldi.it) 

Cassazione: il superamento della presunzione di condominialità del bene ex art. 1117 cod. civ. (Studio Cataldi)

Corte di Cassazione civile, sezione seconda, sentenza n. 12572 del 4 Giugno 2014. Su che 

Su che cosa si basa il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio? O meglio, sulla base di quali caratteristiche di fatto e di diritto una porzione di condominio è suscettibile di comproprietà?

A queste domande ha risposto la Corte di Cassazione Civile, con sentenza n. 12572 del 4 giugno 2014, tornando ad esprimersi sulla presunzione di comunione stabilita dall'art. 1117 c.c. in una controversia riguardante la proprietà di alcuni spazi condominiali all'interno di un complesso di alloggi sociali, privi di aerazione diretta e posti a confine e a contatto con taluni degli appartamenti.

In particolare, ha affermato la Corte, "il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune, sicché la presunzione di comproprietà posta dall'art. 1117 c.c., che contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario".

In questo senso, pertanto, prevalendo la destinazione d'uso del bene sulla sua qualificazione legale, la S.C. ha condiviso il ragionamento della corte territoriale sull'esclusione della contitolarità degli spazi oggetto di vertenza, poiché "mancanti di aerazione diretta - e - privi di un'originaria destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale", essendo invece "ben utilizzabili dagli appartamenti a confine sul lato lungo degli stessi, da cui i detti locali hanno unico accesso", secondo una valutazione motivata riservata, in via esclusiva, al giudice del merito.

Per questi motivi, rigettata la domanda dei proprietari esclusivi nei gradi di merito, la sentenza d'appello impugnata è stata, tuttavia, riformata dalla Cassazione, la quale, preso atto della circostanza che tali appartamenti hanno accesso unico su queste zone - nonché del fatto che sino a quel momento la totalità delle spese di realizzazione e manutenzione dei locali disputati fosse stata sopportata dai proprietari esclusivi - ha ritenuto che i singoli proprietari ben possono vantare diritto esclusivo di proprietà su dette aree, essendo gli unici direttamente interessati al loro uso e godimento.

Autore: Licia Al

Fonte: Cassazione: il superamento della presunzione di condominialità del bene ex art. 1117 cod. civ. 

(www.StudioCataldi.it) 

Ordinanza di demolizione di opere abusive ed istanza di condono….

La presentazione della istanza di condono comporta l'obbligo per l'amministrazione ... di pronunciarsi espressamente su tale domanda di condono prima di dare ulteriore corso al procedimento repressivo.

La domanda di concessione o di autorizzazione in sanatoria, presentata al comune interessato, entro i termini perentori previsti dalle varie leggi che dispongono la definizione agevolata delle violazioni edilizie e corredate dalla documentazione richiesta, determina ai sensi degli artt. 38 e 44, l. n. 47 del 1985, la sospensione dei procedimenti amministrativi sanzionatori, con la conseguenza che "i provvedimenti repressivi adottati in pendenza di istanza di condono sono illegittimi perché in contrasto con l'art. 38, l. n. 47 del 1985, il cui disposto impone all'Amministrazione di astenersi, sino alla definizione del procedimento attivato per il rilascio della concessione in sanatoria, da ogni iniziativa repressiva che vanificherebbe a priori il rilascio del titolo abilitativo in sanatoria". 

Queste le motivazioni con le quali il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Prima Quater) - sentenza n. 08234/2014 del 25/07/2014 - ha disposto l' annullamento di un' ordinanza (risalente al 2005) di demolizione di opere abusive e ripristino dello stato dei luoghi.

L' ordinanza di demolizione di alcuni manufatti, realizzati  senza titolo abilitativo in Roma, era stata adottata senza tener conto che, prima dell' adozione del  provvedimento impugnato, il ricorrente aveva presentato domanda di condono edilizio ex legge 326/2003.

ll provvedimento, ritenuto viziato per eccesso di potere, è stato, quindi, impugnato davanti  al TAR che ha accolto anche la domanda cautelare.

Il ricorso viene accolto ed il provvedimento impugnato annullato, come prospettato dal ricorrente, per eccesso di potere per travisamento dei presupposti "in ragione della mancata considerazione della preesistenza della domanda di condono e della necessità di scrutinare la stessa prima di adottare eventuali ordinanze di demolizione".

Secondo i Giudici "la presentazione di domanda di condono edilizio, in base al disposto dell'art. 38, l. n. 47 del 1985 cui l'art. 32 della L n. 326/2003 rinvia, fa sì che l'Amministrazione non può emettere un provvedimento sanzionatorio senza aver prima definito il procedimento scaturante dall'istanza di sanatoria, ostandovi i principi di lealtà, coerenza, efficienza ed economicità dell'azione amministrativa, i quali impongono la previa definizione del procedimento di condono prima di assumere iniziative potenzialmente pregiudizievoli per lo stesso esito della sanatoria edilizia".

Il principio esposto trova applicazione anche quando gli immobili per i quali è chiesto il condono ricadano in zona vincolata, essendo comunque l'Amministrazione tenuta, a fronte della domanda, ad esprimersi, anche se del caso in senso negativo, circa la sussistenza dei presupposti per la sanabilità dell'intervento, ai sensi dell'art. 32, comma 27, lett. d), l. n. 269 del 2003, convertito dalla l. n. 326 del 2003".

Non viene ritenuta meritevole di accoglimento la tesi difensiva del Comune che aveva chiesto la dichiarazione di improcedibilità del ricorso "in ragione della pendenza della domanda di condono e perché, in esito alla definizione della detta domanda di condono, i provvedimenti impugnati perdono efficacia dovendo, nel caso, essere nuovamente adottati".

Per il TAR il provvedimento impugnato, essendo illegittimo, va annullato. L' Amministrazione dovrà, di conseguenza, istruire prima  l' istanza di condono e, solo in esito alla definizione della pratica, adottare tutti i conseguenti provvedimenti.

Un altro esempio di rapida definizione di un procedimento amministrativo. Sicuramente la richiesta di condono, corredata dalla documentazione di cui al comma 35 dell' art. 32 della legge n. 326/2003, è stata presentata entro il 10 dicembre 2004 (ultima scadenza disposta dall'art. 5, comma 1, legge n. 191 del 2004).

Fonte: Ordinanza di demolizione di opere abusive ed istanza di condono 
(www.StudioCataldi.it) 

Lavori in appartamento ubicato in condominio, è necessario informare i propri vicini della loro effettuazione?

Che cosa bisogna fare, per salvaguardare i rapporti di buon vicinato e comunque per rispettare la legge, nel caso in cui si rendano necessari dei lavori in un appartamento ubicato in condominio?

Per esempio se ci si rende conto che le tubature del bagno dell'abitazione sono rotte e si pone la necessità di eseguire dei lavori di manutenzione nell'appartamento, si devono avvisare gli altri condomini?

La risposta non è univoca perché varia di caso in caso anche in relazione alla tipologia d'intervento; vediamo perché.

Innanzitutto è necessario leggere il regolamento di condominio: nello statuto della compagine possono essere inserite norme di comportamento relativamente all'uso delle cose comuni (si pensi all'utilizzazione dell'ascensore per caricare e scaricare il materiale da usare e quello di risulta), nonché agli orari di esecuzione degli interventi (fermo restando sul punto quanto stabilito dal regolamento di polizia locale).

Se il regolamento ha natura contrattuale, poi, esso può contenere norme più stringenti che possono spingersi fino al divieto di uso delle cose comuni in determinate modalità; si faccia riferimento, ad esempio, la carico/scarico di cui sopra.

Bisogna poi ricordare una norma di legge, esattamente l'art. 843, primo e secondo comma, c.c. disciplinante l'accesso al fondo del vicino, che recita:

Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessita, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.

Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità.

In buona sostanza se Tizio per ristrutturare la propria abitazione deve entrare a casa di Caio, quest'ultimo, salvo i danni, deve consentire l'accesso e se non lo fa può essere obbligato dal giudice.

Detta più semplicemente: i vicini devono essere avvisati dello svolgimento dei lavori se il regolamento lo impone o comunque se è necessario chiedere il permesso di entrare in casa loro per l'esecuzione dei medesimi.

Con riferimento a quel complesso di regole non scritte che, comunemente, chiamiamo rapporti di buon vicinato, è sempre bene, soprattutto se i lavori saranno prolungati e necessiteranno di uso dell'ascensore per il carico e scarico e simili, avvisare i propri vicini, quanto meno con un cartello informativo sulla bacheca condominiale, ferma restando l'eventuale necessità di pubblicità dei lavori dettata dalla normativa urbanistico-edilizia.

Resta poi un ultimo aspetto da non sottovalutare: a mente dell'art. 1122 c.c., infatti,

Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

L'uso del sintagma "in ogni caso" riferito ai lavori su parti di proprietà o uso esclusivo, sembrerebbe lasciar intendere che ogni opera su tali porzioni di edificio debba essere comunicato all'amministratore che, a sua volta, deve riferirne in assemblea.

Davvero si può arrivare a ipotizzare che la tinteggiatura della cucina debba essere portata a conoscenza dell'amministratore che poi la andrà a riferire a tutti i condomini?

Ad avviso di chi scrive un'interpretazione simile è fin troppo estensiva. I lavori che possono interessare cose comuni (es. rifacimento bagno con conseguente collegamento alla colonna di scarico condominiale), invece, devono essere sempre comunicati.

Fonte http://www.condominioweb.com/comportarsi-con-i-vicini-quando-si-ristruttura-lappartamento.11281#ixzz3ABYw8LQX

www.condominioweb.com 

Il nostro blog tocca le 4000 visite!!!!

Per una volta un post "interessato"…. Abbiamo superato la soglia delle 4000 visite al nostro blog, un traguardo non certo prevedibile e neanche sperabile!!!!!!….  beh, quindi ringraziamo tutti quelli che regolarmente visitano questo blog, quelli che lo trovano per caso e decidono di leggere qualcosa e chi viene per prendere qualche informazione!!! Nella ricerca delle notizie cerchiamo di selezionare le più utili, con occhio attento alle novità. La nostra intenzione è quella di migliorare e migliorarci, facendo crescere la nostra figura professionale ed in genere chi frequenta i nostri ambiti di competenza. Ovviamente siamo aperti ai contributi che chi ci segue vuol dare… Non esitate perciò a commentare i post e, soprattutto, a proporne di nuovi. Contattateci senza indugio alla nostra mail tregeoformazione@gmail.com o a twittare e ritwittare le nostre notizie @tregeoform

Simone - Luca - Claudia

Limiti al diritto di proprietà: servitu’ di passaggio Apposizione del cancello nel fondo servente costituisce esercizio del diritto di proprietà.

Il diritto di proprietà (art. 832 c.c.) è frutto di una lunga evoluzione.

Negli ordinamenti liberali era considerato come un diritto illimitato, infatti nell’ art. 436 del codice civile italiano del 1865 si disponeva che: “ la proprietà è il diritto di godere e disporre della cosa nella maniera più assoluta purchè non se ne faccia un uso vietato dalle leggi o dai regolamenti”.

Così, che essa va esercitata in modo conforme al titolo e al possesso, e nel dubbio, in modo da arrecare il minor aggravio al fondo servente (art. 1065 c.c.).

- In modo volontario, con atto inter vivos o mortis causa.

- In modo coattivo, con sentenza del giudice, presupposto è che un fondo non abbia accesso alla pubblica via perchè intercluso da altri fondi, né sia possibile procurarsi l’ accesso stesso senza eccessivo disagio.

La stessa cosa vale se si tratta di ampliare un passaggio già esistente per il transito di mezzi. In tale circostanza, è dovuta un indennità proporzionata al danno cagionato dal passaggio (art. 1053 c.c.) fissata dal giudice in una data somma di denaro.

- Con atto amministrativo, con cui la pubblica amministrazione si avvale dei poteri autoritativi espropriativo, lasciando la proprietà al privato, ma gravandola di una servitù per pubblica utilità in base alla L. 25 giugno 1865, n. 2359.

- Per usucapione,

- Per destinazione del padre di famiglia, quando due fondi divisi erano stati posseduti dallo stesso proprietario, che ha lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.

Il proprietario di detto fondo prestava le dovute attenzioni mediante consegna dei comandi elettronici al proprietario del fondo dominante, per facilitarne l’ accesso.

“L’ accertamento di tali modalità è lasciato al giudice di merito”.

 Fonte: LeggiOggi      http://www.leggioggi.it/2014/09/08/limiti-diritto-proprieta-servitu-passaggio/

La prospettiva cambia con l’avvento della Costituzione. In particolare, nell’ art. 42 Cost. il legislatore “determina i modi di acquisto, di godimento, ed i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”.

Ne consegue, che, il proprietario non può godere del bene se non nei limiti in cui tale godimento è giustificato da un interesse generale o compresso quando ciò sia utile socialmente.

La servitù prediale disciplinata dall’ art. 1027 c.c .che recita: “ le servitù prediali consistono in un peso imposto sopra un fondo per l’ utilità di un altro fondo”è uno di esso.

Le condizioni poste dalla norma perchè sussista la servitù è che i fondi siano vicini, appartenenti a proprietari diversi e che sussista un effettiva utilità.

La legge detta poi una serie di norme volte a regolare l’ esercizio della servitù.

Poi, ai sensi dell’ art. 1069 c.c. il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere sul fondo deve scegliere i modi e i tempi che arrechino minor incomodo possibile al proprietario del fondo servente (art. 1069 c.c.).

Come si costituisce la servitù:

Il caso sottoposto all’ esame della Corte di Cassazione, riguardava l’apposizione di un secondo cancello sul fondo servente, finalizzato a impedire l’ intrusione nella proprietà di terzi.

Sulla questione veniva proposto atto di citazione dal proprietario del fondo dominante con la motivazione che l’ opera costituiva un aggravio dell’ esercizio della servitù.

La Corte d’Appello di Torino rigettava il gravame, sulla motivazione che non poteva considerarsi atto emolutivo, ma un esercizio del diritto di proprietà dall’ intrusione altrui senza tuttavia impedire all’ avente diritto l’ esercizio del diritto di proprietà.

Con la sentenza n. 17550/2014 la Corte di Cassazione giungeva alla decisione, secondo cui: “ La Corte di Appello ha fatto, corretta applicazione del principio secondo cui in tema di servitù di passaggio, rientra nel diritto del proprietario del fondo servente l’ esercizio della facoltà di apportare modifiche allo stesso ed opporvi un cancello per impedire l’ accesso ai non aventi diritto, pur sè dell’ esercizio di tale di diritto possano derivare disagi minimi e trascurabili al proprietario al fondo dominante in relazione alle pregresse modalità di transito. Ne consegue che ove non dimostrato in concreto dal proprietario del fondo dominante al quale venga consegnata la chiave di apertura del cancello l’ aggravamento o l’ ostacolo all’ esercizio della servitù, questi può provvedere a rendere meno disagevole l’ apertura del cancello con l’apposizione del meccanismo di apertura automatico con telecomando a distanza.”

La ratio giustificatrice lo si trova nel fatto che i disagi imposti al fondo dominante sono minimi, e superabili mantenendo il cancello aperto o controllato mediante telecomando a distanza.

E’ consuetudine mantenere buoni rapporti di vicinato per risolvere le incombenze quotidiane.

Autore: Rosalba Vitale

Sentenza sul danno da inquinamento acustico!!!!!!

Il grave difetto di costruzione che legittima l'applicazione dell'art. 1669 c.c. “Rovina e difetti di cose immobili” può consistere in qualsiasi alterazione, conseguente all'imperfetta esecuzione dell'opera, che pregiudichi in modo considerevole il normale godimento dell'immobile, includendosi in tale ambito anche l'accertata insufficienza della sonorizzazione.

Per inquinamento acustico, ai sensi dell'art 2 della Legge quadro 26 ottobre 1995 n 446, si intende: “l'introduzione di rumore nell'ambiente abitativo o nell'ambiente esterno tale da provocare fastidio o disturbo al riposo ed alle attività umane, pericolo per la salute umana, deterioramento degli ecosistemi, dei beni materiali, dei monumenti, dell'ambiente abitativo o dell'ambiente esterno o tale da interferire con le legittime fruizioni degli ambienti stessi” (in punto, cfr, altresì,Sentenza nr 103/2013 della Corte Costituzionale)

Il caso. I signori Tizio e Caia acquistarono da Sempronio nel 2007 un'unità immobiliare facente parte del fabbricato condominiale Alfa, che sulla base di un provvedimento amministrativo era stato integralmente recuperato e ristrutturato (con ultimazione opere nell'anno 2002).

Rilevando la presenza nell'immobile di gravi difetti costruttivi (solo a seguito di perizia), in quanto tali occulti, legatia d insufficiente isolamento acustico, con violazione dei parametri di cui al DPCM 5.12.1997, hanno citato in giudizio la società costruttrice Beta, chiedendo disporsi la condanna della convenuta all'eliminazione degli stessi ovvero al pagamento di somma di denaro corrispondente al costo dei lavori a ciò necessari nonché al deprezzamento subito dall'immobile stesso, con rivalutazione monetaria ed interessi legali, nonché al risarcimento del danno in misura pari al costo dell'affitto dovuto sostenere a seguito del trasferimento in altra unità immobiliare facente parte del medesimo stabile ma non interessata dai problemi che affliggevano quella acquistata dagli attori.

La Società Beta, come di rito, si difendeva e, a tal fine, chiamava in causa il direttore dei lavori e progettista, nonché il committente per essere manlevata in ipotesi di condanna.

Lo svolgimento dell'istruttoria. Le indagini tecniche assolte nelle more della causa hanno confermato i vizi denunciati dagli attori. E' stato rilevato all'interno dell'immobile di cui trattasi un insufficiente isolamento acustico, in relazione soprattutto dalle immissioni sonore per calpestio, presumibilmente determinato dalla mancanza del materassino fonoassorbente di adeguate caratteristiche e spessore.

La Sentenza del Tribunale di Brescia emessa in data 05 agosto 2014. Il provvedimento in commento pone un presupposto innovativo, laddove stabilisce – rispetto alle condizioni specifiche del caso –i criteri del risarcimento del danno da applicarsi. E segnatamente: “Il CTU ha esattamente individuato gli interventi che risulterebbero idonei a garantire il conseguimento di un'adeguata protezione acustica. E' tuttavia da rilevare che, nella fattispecie, la realizzazione delle opere indicate dal tecnico postula la disponibilità in tal senso dei proprietari delle unità immobiliari adiacenti a consentire l'accesso ai locali e l'esecuzione delle opere a ciò necessarie. Ciò posto, deve concludersi affermando che è impossibile attuare quanto previsto dal CTU, per l'impossibilità di costringere i proprietari delle predette unità immobiliari non solo a tollerare l'accesso ma anche a subire l'esecuzione in esse delle opere richieste. Che pertanto devono ritenersi possibili soltanto per la parte da eseguirsi nell'unità abitativa degli attori. Per il resto deve operare il criterio risarcitorio correlato al deprezzamento del bene, nella misura percentuale stabilita dal CTU (30% sul prezzo dell'unità abitativa, non considerandosi la parte di prezzo relativa al garage). A ciò va aggiunto il costo sostenuto per la locazione di altra unità immobiliare, così come risultante dalla produzione documentale di parte attrice (doc.4), da ritenersi necessitato per lo meno per la durata del primo quadriennio di contratto, per totali €.28.800,00, essendo dipeso il trasferimento dalla salvaguardia della salute del figlio piccolissimo degli attori, che aveva manifestato disturbi per il rumore (deposizione L.P.)”.

Conclusione. Alla stregua di quanto sopra, si configurano gravi difetti dell'edificio a norma della disciplina sopra richiamata anche le carenze costruttive dell'opera – da intendere anche come singola unità abitativa - che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o funzionalità e/o l'abitabilità della medesima, come, nel caso in cui, la realizzazione è avvenuta pur omettendo l'installazione di materiali edilizi previsti in progetto e incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali gli impianti per insonorizzazione, e, in particolare, il materassino fonoassorbente).

Dall'altra parte, a norma dell'art. 2058 cc, in tema di risarcimento del danno rientra nei poteri discrezionali del giudice di merito attribuire al danneggiato il risarcimento per equivalente anziché quello in forma specifica, a secondo delle circostanze trattate e del contesto di riferimento.

Fonte http://www.condominioweb.com/lomissione-del-materassino-fonoassorbente-pu%F2-considerarsi-un-grave-vizio.11332#ixzz3DJc9lnej 

www.condominioweb.com