Come cacciare l'inquilino moroso. Ecco la procedura corretta. (Fonte www.condominioweb.com )

In tema di locazione, fra le armi a disposizione del proprietario contro l'inquilino che non vuole andare via, se sono venute meno le condizioni per la sua permanenza all'interno della casa, non c'è mai la denuncia penale ma solamente il procedimento di sfratto o l'azione di occupazione senza titolo.

Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione Penale con la sentenza n. 16932 del 22 aprile 2016 in merito all'occupazione di un immobile oltre il tempo concesso dal proprietario.

Preliminarmente. È importante evidenziare che per liberare l'immobile dai conduttori morosi o soggetti privi di titolo, l'unica alternativa è incardinare una causa civile, ovvero una procedura esecutiva di sfratto.

Per tale azione, giova ricordare devono sussistere 2 presupposti fondamentali: che sia stato stipulato e registrato un contratto di locazione (se il contratto non è registrato, si deve procedere con la causa ordinaria di occupazione senza titolo a cui si aggiungerà l'ulteriore esecuzione forzata); che il conduttore dell'immobile non ha pagato il canone. In questo caso, il soggetto cui sia stato intimato lo sfratto per morosità può evitare la pronunzia della convalida pagando i canoni pregressi prima dell'udienza di comparizione.

I fatti di causa. Mevia (proprietaria di un immobile), conveniva in giudizio dinanzi al competente Giudice di Pace, Tizio e Caia, contestando loro il reato di cui all'art. 633 c.p. (Invasione di terreni o edifici), in quanto senza alcun titolo e contro la volontà della proprietaria, arbitrariamente lo occupavano.

Tuttavia gli imputati venivano assolti, in quanto, a parere del giudice, la condotta posta in essere non era caratterizzata dal requisito della arbitrarietà: la proprietaria aveva consentito il possesso dell'immobile da parte degli imputati, sia pure al fine di liberarlo dalle suppellettili dei genitori di Tizio, che in precedenza, e fino alla loro morte, avevano legittimamente occupato quell'appartamento con un regolare contratto di locazione. Avverso tale pronuncia, la ricorrente proponeva ricorso presso la Corte di Cassazione.

Il problema della vicenda: l'occupazione dell'immobile contro la volontà del proprietario. La locazione, in diritto, costituisce il contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a permettere a un altro soggetto (conduttore o locatario) l'utilizzo di una cosa per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo (la cosiddetta "pigione" o "canone"). Nel caso di morte del locatore, dal punto di vista strettamente civilistico, gli eredi, anche se non hanno alcun obbligo, possono subentrare al deceduto nei rapporti giuridici, in corso alla data della morte. Il decesso, quindi, non comporta una risoluzione anticipata del contratto, in quanto lo stesso rimane valido, alle medesime condizioni.

Per quanto riguarda, invece, il caso in cui muore il conduttore, l'articolo 6 della Legge 392/1978 dispone che gli eredi conviventi abituali hanno diritto a continuare ad occupare l'immobile; gli eredi non conviventi abituali, invece, non possono avanzare alcun diritto o pretesa in merito alla locazione e lo stesso possessore (locatore) può rescindere il contratto come stabilito dal comma 6, dell'articolo 3, della Legge 392/1978.

Premesso ciò, nella fattispecie in esame, alla morte dei conduttori (genitori di Tizio), la proprietaria aveva autorizzato Tizio e Caia (conviventi non abituali) al possesso dell'appartamento, al fine di liberare l'appartamento dai suppellettili (mobilio). Sicché, in questo caso, non vi era una fattispecie penale (invasione arbitraria dall'esterno in un immobile altrui) in quanto vi era stata la volontà della locatrice, anche se di breve periodo, all'occupazione dell'immobile.

L'interpretazione della Corte di Cassazione. Conformemente ai principi esposti dalla giurisprudenza di legittimità, la Corte ha avuto modo di precisare che la condotta tipica del reato di invasione di terreni o edifici consiste nell'introduzione dall'esterno in un fondo o in un immobile altrui di cui non si abbia il possesso o la detenzione, di talché l'invasione non ricorre laddove il soggetto, entrato legittimamente in possesso del bene, prosegua nell'occupazione contro la sopraggiunta volontà dell'avente diritto. (In senso conforme Corte di Cassazione Penale Sentenza n. 51754 del 03/12/2013; Cass. n. 43393 del 2003 e n. 2337 del 2006).

Difatti, risulta accertato che nel caso di specie deve escludersi la sussistenza del requisito dell'invasione, nell'irrilevanza della sopravvenuta manifestazione di volontà contraria, espressa dalla proprietaria. La giurisprudenza citata conferma la tesi del giudice di pace, trattandosi di fattispecie caratterizzata da un preliminare consenso al possesso dell'immobile (la consegna delle chiavi).

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, conformemente al ragionamento esposto dal Giudice di Pace, la Corte di Cassazione, ha rigettato il ricorso. Quindi, alla proprietaria non rimane che incardinare una causa civile.

Fonte http://www.condominioweb.com/inquilino-moroso-ecco-la-regolare-procedura-di-sfratto.12660#ixzz47tcJ6GiZ
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Se il CTU deposita in ritardo la perizia commette reato Fonte: StudioCataldi.it

Se il Ctu consegna la perizia in ritardo scatta la condanna per il reato di omissione d'atti d'ufficio. A stabilirlo è la quarta sezione penale della Cassazione con la sentenza n. 26589/2016 depositata il 27 giugno scorso, pronunciandosi sulla condanna inflitta dal giudice di merito nei confronti di un consulente tecnico dichiarato colpevole del reato di cui all'art. 328 c.p. con condanna a 4 mesi di reclusione (previa concessione delle attenuanti con il beneficio della sospensione condizionale della pena) per non aver consegnato nel termine assegnato la relazione di consulenza tecnica affidatagli dal giudice civile.

Secondo la tesi difensiva del perito, la corte territoriale avrebbe errato ritenendo "volontario e consapevole" il ritardo nonostante il dedotto deposito di un cd contenente i dati catalogati e nonostante il dedotto ritardo nella ricezione della documentazione bancaria richiesta, non tenendo conto inoltre delle giustificazioni da lui addotte sull'erronea annotazione della data dell'udienza.

Ma gli Ermellini concordano con i "rilievi effettuati dal giudice di secondo grado".

Il Ctu, infatti, nominato in un giudizio civile di opposizione a decreto ingiuntivo, aveva accettato l'incarico in data 9 dicembre 2005, riservandosi di depositare relazione scritta entro 120 giorni, aveva chiesto proroga di 90 giorni per il ritardo degli estratti conti bancari di giorni, ottenendola di 30 e, nonostante ciò, ben due udienze venivano rinviate per l'omesso deposito della perizia. Alla fine, dopo un anno e 7 mesi dal conferimento dell'incarico non solo non c'era traccia della stessa, ma il Ctu non aveva neanche provveduto a comunicare ai consulenti tecnici di parte la data di inizio delle operazioni peritali (come previsto peraltro nel verbale di conferimento dell'incarico) "senza rassegnare plausibili giustificazioni nonostante la notifica del sollecito ad adempiere da parte del giudice". Per di più, il Ctu nominato al suo posto non aveva rappresentato alcuna difficoltà a svolgere la perizia depositandola nei termini previsti e l'asserito deposito di un cd contenente i dati catalogati era dato rimasto privo di riscontro.

Per cui, ha concluso la S.C., non si tratta come ravvisato dal giudice di primo grado "di una mera, seppur grave negligenza (e quindi di mera violazione dell'art. 25 della legge 281/1985) bensì di un rifiuto consapevole di atti da adottarsi senza ritardo in violazione dell'art. 328 c.p.".

Non ricorrono, dunque, "le condizioni per un proscioglimento ai sensi dell'art. 129 comma 2 c.p.p.". Tuttavia, l'esperto si salva per l'intervenuta prescrizione del reato.

Fonte: Se il CTU deposita in ritardo la perizia commette reato 

(www.StudioCataldi.it) 

Tetti, muri perimetrali e valutazione della condominialità: la domanda non è scontata…… (da condominioweb.com)

Quando è possibile affermare che, ad esempio, i tetti, i muri perimetrali o altre parti dell'edificio possono essere considerati beni condominiali?

In che modo e a chi spetta la valutazione della condominialità di una parte/impianto dell'edificio?

E a queste domande, in sostanza, che ha risposto – nel solco del proprio unanime orientamento – la Corte di Cassazione con la sentenza n. 7704 resa il 19 aprile 2016.

Entriamo nel dettaglio della questione.

Com'è noto l'art. 1117 c.c. elenca i beni comuni. La norma contiene la specificazione che fa salva ogni differente indicazione del titolo: in parole diverse ciò che è parte comune per la legge, potrebbe essere di uno solo o di pochi in ragione di una disposizione contenuta negli atti d'acquisto o nelregolamento condominiale contrattuale.

Quanto al valore dell'elencazione contenuta nell'art. 1117 c.c. è opinione unanimemente condivisa quella che veda in essa una mera esemplificazione delle parti da ritenersi comuni (cfr. ex multis Cass. 29 gennaio 2015, n. 1680).

In che modo si può dire che una cosa, non menzionata dall'articolo appena citata sia condominiale? Sempre la Cassazione ha specificato che la condominialità di un bene deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune (Cass. 13 marzo 2009, n. 6175). Proprio in ragione di queste considerazioni è possibile anche il contrario, ossia che un bene menzionato nell'art. 1117 c.c. non debba essere considerato in condominio in mancanza delle qualità appena citate (cfr. in tal senso Cass. SS.UU. n. 7449/1993).

In questo contesto, ad esempio, la sentenza n. 7704 citata in principio ha ricordato che i muri perimetrali e la copertura, che costituiscono il collegamento strumentale naturale dei beni condominiali, essendo necessari per l'esistenza e l'uso delle singole proprietà, destinati in modo stabile al servizio e al godimento collettivo.

Chi valuta la ricorrenza di tali requisiti e di conseguenza – in mancanza di indicazioni nel titolo – la condominialità o meno di un bene?

La sentenza n. 7704 ribadisce che “spetta esclusivamente al giudice di merito accertare, dopo aver preso in esame la situazione dei luoghi e delle cose se un determinato bene, per la sua struttura e conformazione e per la funzione cui è destinato, rientri tra quelli condominiali oppure sia di proprietà esclusiva ovvero se si tratti di bene comune solo a taluni condomini o, infine, se sia comune al condominio e (solo) ad alcuni dei singoli proprietari esclusivi, non potendosi escludere a priori la ricorrenza di una eventualità siffatta (cfr Cass. 7 maggio 2010 n. 11195)” (Cass. 19 aprile 2016 n. 7704).

Insomma sulla condominialità dei beni decide il giudice investito della controversia. La decisione del giudice di merito è insindacabile in Cassazione se adeguatamente motivata. Come dire: se chi ha giudicato lo ha fatto seguendo i principi fin qui indicati, la Cassazione non potrà far altro che prenderne atto.

Fonte http://www.condominioweb.com/decide-il-giudice-sulla-condominialita-dei-beni.12655#ixzz47oK0L2im
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Che cosa succede se non si approva il rendiconto? Fonte www.condominioweb.com

Il rendiconto condominiale è quel documento che l'amministratore deve presentare all'assemblea e che contiene il quadro economico-finanziario del condominio in relazione all'anno di gestione appena trascorso e comunque più in generale alla situazione finanziaria della compagine.

L'amministratore, giova ricordarlo, è tenuto a presentare il rendiconto di gestione entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio al quale si riferisce (art. 1130 n. 10 c.c.); la norma fa riferimento al lasso temporale ma non al momento da cui parte il conteggio. Una lettura complessiva degli articoli dedicati al documento contabile lascia intendere che i suddetti centottanta giorni decorrano da quel momento.

È altresì utile rammentare che l'omessa o tardiva presentazione del rendiconto all'assemblea può portare alla revoca giudiziale dell'amministratore per gravi irregolarità nella gestione (Art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.).

L'approvazione del rendiconto da parte dell'assemblea– che può comunque essere soggetto a revisione negli anni successivi (art. 1130-bis c.c.) – fa sì che le spese in esso indicate – a livello generale e rispetto ai singoli condòmini – siano fatte proprie dell'assemblea stessa che, in quel modo, ratifica o comunque certifica o prende atto dell'operato dell'amministratore per l'anno precedente. Eccezion fatta per il caso di errori nella ripartizione delle spese, di deliberazioni con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge, oppure di eccesso di potere, falsità o incompetenza, il rendiconto non è contestabile. In altre parole: non ci si può rivolgere all'Autorità Giudiziaria per chiedere che dichiari illegittima l'approvazione di una spesa che era nelle prerogative dell'assemblea approvare, se la suddetta approvazione è avvenuta nel rispetto della legge.

Si rammenti che il rendiconto è validamente approvato:

a) in prima convocazione, dalla maggioranza dei presenti (anche per delega) in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio;

b) in seconda convocazione, dalla maggioranza dei presenti (anche per delega) in assemblea che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio (cfr. art. 1136, secondo e terzo comma, c.c.).

L'approvazione del rendiconto e del relativo riparto, è utile ricordarlo, consente la richiesta di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.

E se l'assemblea, per qualunque motivo, non approva il rendiconto? Il problema principale, in casi del genere, sta nella mancanza di uno strumento di facile soluzione per l'aggressione di determinate situazioni di morosità. I motivi sono quelli esposti appena sopra. Eppure non tutto è perduto.

Si supponga che i condòmini giustamente lo ritengano errato: in tal caso è fondamentale che si richiedano all'amministratore le correzioni ritenute indispensabili, chiedendo la convocazione di una successiva assemblea per ridiscuterlo. In simili circostanze nulla vieterebbe ai condòmini non in linea con il pensiero della maggioranza che ha deliberato in tal senso, di impugnare quella delibera laddove sussistano i presupposti per intravedere un'ipotesi di eccesso di potere del consesso assembleare. In questi casi l'azione di recupero del credito non è impossibile, ma certo molto più difficile dovendosi instaurare un ordinario giudizio civile.

Fonte http://www.condominioweb.com/che-cosa-succede-se-non-si-approva-il-rendiconto.12656#ixzz47oLkLeVA
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Il consuntivo deve essere trasparente: pena l'annullamento della delibera condominiale Fonte www.condominioweb.com

Il consuntivo del condominio non può essere paragonato ai complessi bilanci delle società ma prevede comunque requisiti minimi di trasparenza: viene dunque annullata la delibera che approva il consuntivo pur con la maggioranza prescritta se le poste indicate non consentono effettivamente di controllare la gestione dell'amministratore.

Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 24446 del 7 dicembre 2015 in merito alla validità del rendiconto consuntivo.

I fatti di causa. Tizio, in qualità di proprietario di un immobile, con citazione impugnava la delibera assembleare, in quanto le voci indicate nel piano dei riparti del rendiconto, apparivano poco fedeli all'andamento gestionale; pertanto, chiedeva l'annullamento della delibera per violazione dell'articolo 1135 c.c. Costituendosi in giudizio, il Condominio convenuto, contestava in toto l'impugnativa del condomino.

Il problema: il rendiconto è poco trasparente. Orbene, preliminarmente, giova ricordare che il nuovo art. 1130-bis c.c. specifica che

"il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti".

Dall'analisi della norma, riviene un primo principio che è quello secondo il quale il rendiconto deve rappresentare la situazione reale del condominio, intendendosi, con questa espressione, non solo il divieto di inserire nel rendiconto dati falsi, ma anche il divieto di inserire nel rendiconto dati "putativi" o "immaginari" o situazioni non realmente effettuate. Altro principio basilare è quello di redigere un rendiconto con un metodo che faciliti il controllo dei dati presenti in questo documento; sicché, il problema, semmai, è quello di individuare il metodo o il criterio più corretto per raggiungere tali obiettivi: il sistema che permette di raggiungere tutti questi obbiettivi è il c.d. principio di cassa, ossia le spese effettivamente sostenute e le entrate effettivamente riscosse (In tal senso Cass. civ. sez. III, 9 maggio 2011 n. 10153).

Premesso ciò, nella vicenda in esame, il consulente tecnico incaricato dal giudice, sulla scorta della documentazione fornita dalle parti, ha evidenziato che il rendiconto censurato non era rispettoso ed attuatore dei principi di verità e chiarezza; invero, il documento contabile è stato approvato in violazione delle prescrizioni dell'articolo 1135 c.c. perché non offriva una rappresentazione della gestione condominiale né realistica e né veritiera come prevede la legge. Difatti, a parere del CTU, i requisiti minimi di comprensibilità della redazione del consuntivo, devono essere garantiti soprattutto quando ci si discosta dalle comuni tecniche della ragioneria che rappresentato uno specchio fedele dall'effettivo andamento gestionale.

L'interpretazione del Tribunale di Roma

. A tal proposito, il giudice adito, conformemente ai principi esposti, ha avuto modo di precisare che nel caso in cui il resoconto contabile presenti risultanze che, quanto a pertinenti profili di chiarezza e intellegibilità, non appaiono idonei a rendere una realistica e veritiera rappresentanza dell'amministrazione dell'ente condominiale, il pertinente elaborato assembleare, quand'anche sorretto da un quorum approvativo, deve ritenersi affetto da invalidità (nella specie, annullabilità).Ne consegue che, laddove l'assemblea approvasse un documento contabile carente dei detti caratteri, la delibera si porrebbe in sostanziale violazione delle prescrizioni dell'art. 1135 c.c., il quale, nel delineare le competenze dell'assemblea, implicitamente presuppone che le delibere, attraverso cui l'azione di amministrazione trova esplicazione, costituiscano uno specchio fedele dell'effettivo andamento gestionale. (In senso conforme si è espresso anche il Tribunale di Roma con la sentenza n. 104 del 7 gennaio 2016)

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, Il Tribunale adito, preso atto delle conclusioni del CTU, peraltro non contestate dal convenuto condominio, ha ritenuto invalidi i bilanci consuntivi approvati; per l'effetto, l'impugnativa del condomino è stata accolta con conseguente annullamento della delibera.

Fonte http://www.condominioweb.com/il-consuntivo-del-condominio-prevede-requisiti-minimi-di-trasparenza.12650#ixzz47oL45JLW
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Il fondamento tecnico del “diritto di condominio”: la relazione di accessorietà. Quando cose, impianti e servizi possono definirsi comuni Fonte: (www.StudioCataldi.it)

Si presumono di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo, tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Ogni condomino può servirsi degli anzidetti beni, a patto che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Tanto emerge dal combinato disposto dagli artt. 1117 e 1102 c.c., norme cardine approntate dall'ordinamento vigente per definire i beni comuni e disciplinarne l'utilizzo.

Tuttavia, la Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, con sentenza n. 24296, del 27.11.2015, ha precisato che: "Il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune in favore di tutti i compartecipi viene meno, se le cose, gli impianti, i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, siano necessari per l'esistenza o per l'uso (ovvero siano destinati all'uso o al servizio) di alcuni soltanto dei piani o porzioni di piano dell'edificio".

Evidenza la Suprema Corte, con la sentenza in commento, che il fondamento tecnico del diritto di condominio, in altre parole, il diritto che ogni singolo condomino può legittimamente vantare su beni o servizi comuni, è da individuarsi nella relazione di accessorietà che lega quel determinato bene o servizio alla singola unità immobiliare, e cioè dal collegamento strumentale, materiale e funzionale consistente nella destinazione all'uso o al servizio della medesima.

Lo spunto per enunciare i predetti principi di diritto, viene fornito dal ricorso per cassazione proposto da un condomino che, in primo grado, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Cosenza il Condominio per la declaratoria di nullità di una delibera condominiale, con la quale l'assemblea aveva deliberato in merito alla demolizione della parte finale di una canna fumaria e la contestuale chiusura della stessa.

A dire del condomino, ciò avrebbe compromesso il suo diritto all'utilizzo di tale impianto, collegato con il camino sito in un locale al piano terra di sua proprietà.

Resisteva in giudizio il Condominio il quale deduceva che la demolizione della canna fumaria era necessaria in virtù dell'accertato pericolo di crollo e, comunque, in considerazione del mancato utilizzo della medesima da parte dei condomini sin dal 1985, attesa la trasformazione dell'impianto di riscaldamento da centralizzato in autonomo. Evidenziava altresì l'illegittimità del collegamento realizzato dal condomino tra il camino del suo locale posto a piano terra e la canna fumaria comune, siccome mai autorizzato e limitativo del diritto degli altri condomini.

Il Tribunale, all'esito della disposta consulenza tecnica d'ufficio, dichiarava nulla la delibera condominiale e confermava il diritto del condomino all'uso della canna fumaria condominiale.

La sentenza veniva completamente riformata, in secondo grado, dalla Corte d'Appello di Catanzaro, che affermava come i proprietari delle unità immobiliari i quali per ragioni di conformazione dell'edificio non sono mai stati serviti dall'impianto termico centralizzato di cui faceva parte la canna fumaria oggetto di causa, tra cui il condomino istante, non sono titolari di alcun diritto comune sull'impianto medesimo, non essedo lo stesso legato alle unità immobiliari dalla relazione di accessorietà, non esistendo alcun collegamento strumentale, materiale e funzionale, consistente nella destinazione all'uso o al servizio.

La Corte di Cassazione, con la sentenza 24296/2015, conferma la sentenza della Corte d'Appello e, pertanto, rigetta definitivamente il ricorso del condomino.

La stessa – dopo avere condiviso l'assunto di secondo grado per il quale, il locale magazzino di cui il ricorrente è proprietario non era servito dall'impianto termico centralizzato quando questo era in esercizio; il condomino ha realizzato all'interno del locale un caminetto che ha provveduto a collegare alla canna fumaria –, richiamando un proprio precedente, evidenzia che: "il proprietario dell'unità immobiliare (nella specie, magazzino) che, per ragioni di conformazione dell'edificio, non sia servita dall'impianto di riscaldamento centralizzato, non può legittimamente vantare un diritto di condominio sull'impianto medesimo, perché questo non è legato alla detta unità immobiliari da una relazione di accessorietà (che si configura come il fondamento tecnico del diritto di condominio), e cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale consistente nella destinazione all'uso o al servizio della medesima" (Cfr.: Cass. civ., Sez. II, 7/06/2000, n. 7730).

Ciò posto ha ritenuto corretto il ragionamento della Corte d'appello che ha escluso che l'utilizzazione della canna fumaria, per lo scarico dei fumi dal camino realizzato nel magazzino a piano terra, rientrasse in un'ipotesi di uso frazionato della cosa comune, non essendo l'impianto termico e la canna fumaria, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, a servizio di quel locale.

In altra fattispecie, è stato parimenti ritenuto che: "Affinché possa operare, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., il cosiddetto diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonchè un collegamento funzionale fra primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell'edificio comune, si presume - indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni di essi - la contitolarità necessaria di tutti i condomini su di esso. Detta presunzione può essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva del bene, potendosi a tal fine utilizzare il titolo - salvo che si tratti di acquisto a titolo originario - solo se da esso si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione. (Nella specie, la S.C. ha rigettato il ricorso avverso la sentenza della corte di appello che aveva ritenuto non superata la presunzione di comunione del muro sul quale poggiava la costruzione realizzata dal dante causa del ricorrente, non avendo quest'ultimo fornito la prova della proprietà esclusiva del muro perimetrale su cui si innestavano i manufatti edificati, a nulla rilevando che parte del detto muro "si aprisse" su un terrazzo di proprietà esclusiva del ricorrente stesso)". (Cass. civ. Sez. II Sent., 21/12/2007, n. 27145. Si veda anche: Cass. civ. Sez. III, 13/03/2009, n. 6175; Cass. civ. Sez. II, 16/04/2007, n. 9093; Cass. civ. Sez. II, 18/01/2005, n. 962).

Peraltro, per come ricordato a più riprese dalla stessa Corte di Cassazione (Sent.: 17332/2011; 19939/2012; 2305/2008), la relazione di accessorio e principale fonda "ipso iure e facto" la creazione del cd. supercondominio, e tanto senza bisogno di approvazioni assembleari, sempre se il titolo non dispone altrimenti. Ciò avviene quando i singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati attraverso la predetta relazione tra accessorio e principale, la cui proprietà rimarrà comune e "pro quota" in capo agli intestatari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati. 

Fonte: Il fondamento tecnico del “diritto di condominio”: la relazione di accessorietà. Quando cose, impianti e servizi possono definirsi comuni 

(www.StudioCataldi.it) 

Il distacco dall'impianto termico comune non può essere condizionato da una contraria deliberazione Fonte condominioweb.com

La facoltà del singolo condòmino di distaccarsi unilateralmente dall'impianto di riscaldamento centralizzato integra un suo diritto individuale, che può essere fatto valere nei confronti del Condominio a prescindere dall'esistenza di una delibera di autorizzazione o di diniego. Questo il principio espresso dalla sentenza del Tribunale di Taranto n. 240 del 25 gennaio 2016.

Il giudice pugliese di rifà alla costante giurisprudenza della Corte di Cassazione, secondo la quale il diritto dal distacco dall'impianto termico comune non può essere condizionato da una contraria deliberazione dell'assemblea di condominio che, se adottata in termini pregiudizievoli per il singolo condòmino, è tamquam non esset, cioè nulla (Cass. civ. 3.4.2012 n. 5331).La sentenza sottolinea altresì che il distacco opera per il futuro. Dunque non è consentito chiedere restituzioni o danni relativi ad anni precedenti, non potendo la rinunzia avere effetti retroattivi.

Tale impostazione, del resto, trova conferma nell'art. 1118 c.c., modificato dalla legge di riforma del condominio, che disciplina il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento. Pur non potendo applicare la nuova disciplina ad una vicenda che è precedente all'entrata in vigore della L. n. 220/2012 (18 giugno 2013), tuttavia il giudice tarantino, attraverso i precedenti della Cassazione, ha comunque risolto la controversia secondo i principi recepiti dalla riforma.

Nel caso di specie, in particolare, il condòmino si era già da tempo distaccato dall'impianto centralizzato, dotandosi di un impianto autonomo. Tuttavia, era stato costretto a continuare a pagare tutti i costi relativi all'utilizzo ed alla manutenzione dell'impianto comune.

Dopo aver chiesto invano la modifica della tabelle millesimali, il condòmino decideva di rivolgersi al giudice per essere esentato dal pagamento delle spese di consumo del combustibile e gestione dell'impianto di riscaldamento centralizzato dell'anno corrente. Il Condominio si opponeva, sostenendo l'obbligo di continuare a pagare le spese necessarie per la conservazione e la gestione dell'impianto comune. Ciò anche alla luce del fatto che l'unità immobiliare distaccata continuava a godere del calore, grazie alle tubature condominiali che circondavano l'appartamento.

Il Tribunale di Taranto, dopo aver ribadito il diritto del condòmino a distaccarsi dall'impianto di riscaldamento comune, individua le condizioni ricorrendo le quali il diritto al distacco prevalenei confronti dell'altro diritto del condominio, altrettanto meritevole di tutela, di ottenere da tutti i condòmini la partecipazione alle spese comuni.

In particolare, la rinunzia all'impianto comune non deve comportare uno svantaggio per gli altri condòmini che continuano ad usufruire del bene comune. Tanto in coerenza con il principio generale che un atto unilaterale (nel nostro caso, il distacco) non può svantaggiare coloro che ne subiscono gli effetti, fatta salva l'unanimità.

Si tratta di svantaggi che la giurisprudenza e, oggi, il nuovo art. 1118 c.c., individuano in uno squilibrio termico pregiudizievole all'impianto o in un aggravio di spese per coloro che continuano ad usufruirne, intendendo per spese quelle che strettamente connesse al distacco e che senza di questo non avrebbero avuto origine.

Solo se prova la sussistenza di tali condizioni, il condòmino potrà legittimamente distaccarsi e sarà esonerato dal pagamento del costo del combustibile, per il solo fatto di non godere più del servizio. Egli rimarrà, però, onerato del pagamento delle spese di conservazione dell'impianto e, quindi, proprio perché animate dalla stessa finalità conservativa, sia di quelle relative ad opere di manutenzione ordinaria che straordinaria (si veda in questo senso la nuova formulazione dell'art. 1118 c.c.)

Il Tribunale specifica altresì che l'efficacia del distacco, proprio perché condizionata alla verifica delle condizioni predette, vale solo per il futuro, senza effetti retroattivi. Dunque, non possono essere chieste restituzioni di somme di denaro già deliberate; la rinunzia all'impianto centralizzato può operare solo dall'anno successivo al momento della proposizione della domanda (Cass. civ. 13.11.2014 n. 24209). Naturalmente, tale regola della irretroattività del distacco si deve conciliare con il principio per cui la durata del processo non può ritorcersi in danno del condòmino che ha agito in giudizio. Ragione per cui le restituzioni saranno possibili con riguardo al periodo che va dall'anno successivo alla presentazione della domanda in poi.

Nel caso di specie, il giudice ha ritenuto ampiamente provate le condizioni richieste e, dunque, ha dichiarato legittimo il distacco operato dal condòmino, esonerando lo stesso dal pagamento delle spese di consumo dell'impianto termico comune a decorrere dal 2013 (anno di proposizione della domanda) e non dal 2012, come richiesto in citazione.

Permane, invece, l'obbligo di contribuire alle spese di conservazione e manutenzione dell'impianto centrale.

Fonte http://www.condominioweb.com/la-facolt%E0-del-singolo-cond%F2mino-di-distaccarsi-dallimpianto-di-riscaldamento.12511#ixzz42XWL2Qex
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CTU da rinnovare se non corrisponde alla realtà dei fatti - Cass. Civ. 18422/2013 (Est. Pasquale D'ASCOLA) Fonte: (www.StudioCataldi.it)

Ragionando sull'art. 844 Codice Civile l'accertamento della tollerabilità o meno delle immissioni ("di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino", stando al dettato codicistico) inerisce non già ad un presupposto processuale, ma si riferisce ad una condizione dell'azione.

Come sottoporla a verifica?

Con l'ingresso di una consulenza tecnica d'ufficio.

Ma che accade se tale indagine è stata già svolta, ma non rispecchia più la realtà dei fatti?

Occorre rinnovare la CTU.

Ciò non era stato fatto dalla Corte d'Appello di Milano con la sentenza depositata il 17 novembre 2009 di reiezione dell'impugnazione avverso l'accoglimento della domanda avanti al Tribunale di Busto Arsizio.

Il Tribunale di prime cure aveva ordinato all'officina meccanica convenuta di contenere entro i limiti di normale tollerabilità le immissioni di rumore e di vibrazioni, quantificando in € 30.000,00 il risarcimento spettante per i pregiudizi allo stabile dei vicini.

Tra l'altro, come sottolinea tra le righe la Cassazione, il giudice del gravame si è prodotto in una motivazione apparente.

La Suprema Corte menziona quale utile precedente giurisprudenziale Cass., Sez. I, 27 aprile 2011, n. 9379, Pres. Corrado Carnevale, Rel. Pietro Campanile, in quel caso censurando la pronuncia della Corte d'Appello di Bari che, parimenti, aveva disatteso la richiesta di rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio.

Anche in tale episodio non si rinveniva alcuna valida motivazione, neppure implicita, dal momento che la CTU veniva ritenuta "scollegata dalla realtà".

Al riguardo gli Ermellini di Piazza Cavour richiamavano il condivisibile orientamento della Corte di legittimità secondo cui il giudice, quando non aderisca alla richiesta di rinnovazione delle indagini tecniche, in ordine alla quale istanza siano state mosse specifiche ragioni, è tenuto a motivare sul punto, all'evidenza intriso di decisività.

Ed allora la S.C., accogliendo il secondo motivo di ricorso, boccia l'opera del Collegio territoriale, recependo il secondo motivo di appello, malgrado le conclusioni del PM (Dr. Carmelo SGROI) che invocava il rigetto integrale del ricorso per cassazione.

Cass., Sez. II, 1° agosto 2013, n. 18422, Pres. Roberto Michele TRIOLA ed Est. Pasquale D'ASCOLA, osserva che nella fattispecie i motivi che sorreggevano l'istanza di rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio non miravano affatto ad un controllo sull'operato dell'ausiliare o all'ingiustificata ripetizione di un'attività già svolta, ma sorgevano da specifici fatti nuovi di portata imponente "quale sicuramente è l'esecuzione di costosissime opere volte all'abbattimento delle immissioni".

Va aggiunto che il giudizio tecnico in atti era riferito ad interventi proposti nel 2002, vale a dire molto tempo prima rispetto alla richiesta della parte interessata alla rinnovazione, che avrebbe potuto e dovuto contemplare anche gli svariati interventi eseguiti dopo tale epoca.

Toccherà ora ad una diversa composizione e Sezione della Corte di Appello di Milano provvedere al riguardo. 

Fonte: CTU da rinnovare se non corrisponde alla realtà dei fatti - Cass. Civ. 18422/2013 (Est. Pasquale D'ASCOLA) 

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Aree destinate a parcheggio e diritto reale d'uso da parte dei condòmini Parcheggi in condominio: il discrimine è costituito dalla data di acquisto dell'immobile. Fonte www.condominioweb.com

La materia è stato oggetto di una congerie di interventi, più o meno recenti, che hanno reso particolarmente complicata l'intellegibilità della disciplina, tanto che in merito si registrano numerosi interventi giurisprudenziali, sia di merito che di legittimità, anche a Sezioni Unite.

Di recente la Suprema Corte è tornata a pronunciarsi sull'argomento, con la sentenza n. 4301, del 4.03.2016.

La norma cardine è rappresentata dall'art. 41 sexies, della legge 17.08.1942, n. 1150, più volte modificato, la cui attuale formulazione risulta la seguente: “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione. Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.

Il suddetto art. 41 sexies, è stato aggiunto dall'art. 17, legge 6.08.1967 n. 765 e, quindi, sostituito dall'art. 2, II co., legge 24.03.1989, n. 122, mentre il secondo comma dell'art. 41 è stato aggiunto solo con decorrenza 1.12.2005, dall'art. 12, IX co., legge 28.11.2005, n. 246.

Sostanzialmente, si è passati dal vincolo pertinenziale del parcheggio in favore dell'edificio al quale era annesso, che prescindeva peraltro dalla proprietà della suddetta area di posteggio, in virtù di preminenti interessi pubblici, alla libera commercializzazione e, pertanto, alienabilità di dette aree, con esclusione pertanto del vincolo pertinenziale a favore dell'edificio circostante.

Tuttavia, ai fini dell'applicazione della suddetta norma occorre fare attenzione alla disposizione vigente ratione temporis, in relazione alla data di stipula dell'atto di acquisto.

Ed invero, con riferimento alla data di stipula del rogito notarile potrà risultare applicabile la norma previgente ovvero quella di cui alla formulazione attuale.

Di tanto si è occupata nuovamente la Corte di Cassazione, chiamata a risolvere una questione relativa alla nullità della clausola contrattuale con la quale il costruttore di uno stabile in Condominio, si era riservato la proprietà dell'area destinata a parcheggio senza prevedere, al contempo, il diritto d'uso in favore dei condòmini acquirenti.

Per tale motivo un gruppo di condòmini adiva il tribunale del luogo dove era ubicato lo stabile, per sentire dichiarare la nullità dell'anzidetta clausola contrattuale, con l'opposizione del convenuto il quale negava detto diritto e, in subordine, chiedeva riconoscersi il suo diritto all'aumento del prezzo pagato per la compravendita in virtù del reclamato uso dell'area di parcheggio.

La domanda veniva integralmente accolta in primo grado, con la declaratoria del diritto d'uso in favore degli acquirenti sull'intera area di parcheggio e la corresponsione, in favore del costruttore, di una integrazione sul prezzo originario d'acquisto.

Sul gravame proposto dagli eredi del costruttore, la Corte d'Appello, riformava parzialmente la decisione, confermando il diritto di uso sulle aree destinate a parcheggio nella misura di un metro quadrato per venti metri cubi di volume delle rispettive unità abitativa, siccome imposto per legge, tuttavia, su di un'area di minore estensione rispetto a quella indicata nella licenza edilizia.

La Suprema Corte, sul ricorso proposto dagli eredi del costruttore, affidato a cinque motivi, ritenuti in parte inammissibili e in parte infondati, lo rigettava.

In concreto, veniva eccepito che l'art. 41 sexies L. 1140/1942 - già modificato dall'art. 26 L. 47/1985 - era stato emendato retroattivamente dall'art. 12, comma 9° L. 266/2005, che aveva esclusiva valenza interpretativa del precedente postulato e che, comunque, una diversa interpretazione della modifica legislativa, che si limitava a stabilire il mero rapporto dell'area da destinare a parcheggio (un m² ogni venti m³ costruzione) senza alcuna previsione del diritto d'uso sotto pena, in mancanza, di una privazione del diritto di proprietà e la conseguente incostituzionalità della norma.

La Corte ricorda come: “secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, l'art.12, nono comma, della legge 28 novembre 2005, n. 246, che ha modificato l'art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, ed in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha effetto retroattivo, né natura imperativa; ne consegue che la disciplina anteriore, di cui al citato art. 41 sexies delle legge n. 1150 del 1942, con cui si attribuisce al soggetto che abita stabilmente l'unità immobiliare sita nell'edificio un diritto reale d'uso sullo spazio destinato a parcheggio interno, che non ecceda il limite ivi prescritto, trova applicazione nei casi in cui, al momento dell'entrata in vigore della nuova disciplina, risultino già stipulati gli atti di vendita delle singole unità immobiliari (Cass, 9090 /2012; 4264/2006)”.

Di talché, qualora l'acquisto dell'immobile sia avvenuto entro il 16 gennaio 2005, data di entrata in vigore della legge n. 266 del 28.11.2005, risulta applicabile la precedente formulazione dell'art. 41 sexies (“Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione”), con il correlativo diritto d'uso dell'area di parcheggio per coloro che abitano stabilmente l'immobile.

Viceversa, qualora l'atto di acquisto sia stato stipulato dopo il 16 gennaio 2005, in ragione del nuovo regime di libero trasferimento dell'area destinata a parcheggio, non può ritenersi sussistente alcun diritto d'uso sullo stesso da parte del condomino acquirente.

Continua la Suprema Corte, ritenendo insussistente anche la dedotta possibile incostituzionalità della norma, peraltro, già passata indenne al vaglio della Corte Costituzionale, a tal proposito, infatti, afferma che: “il diritto di proprietà nasce conformato dalla limitazione legale derivante dalla (inderogabile) destinazione dell'area a parcheggio nei limiti di legge e del provvedimento amministrativo, con la conseguente nullità delle clausole contrarie intercorse fra il costruttore e gli acquirenti. … Infatti detta norma, nel disporre che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbano essere riservati appositi parcheggi, pone un limite al diritto di proprietà per il perseguimento di un pubblico interesse, conformemente a quanto previsto dall'art. 42 Cost.; nè il vincolo così creato comporta un parziale sacrificio del diritto di proprietà, atteso che il venditore, nello stabilire il prezzo delle costruzioni, normalmente tiene conto anche del valore dell'area destinata a parcheggio”.

Fonte http://www.condominioweb.com/parcheggi-il-discrimine-costituito-dalla-data-di-acquisto.12520#ixzz42ykQ2DxO
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Cassazione: il giudice può "preferire" la perizia di parte alla CTU ma deve adeguatamente motivare - Fonte: www.studiocataldi.it

Cassazione: il giudice può "preferire" la perizia di parte alla CTU ma deve adeguatamente motivare

Nel liquidare il danno, il giudice ha un potere discrezionale e può disattendere gli esiti della CTU

Nella liquidazione dei danni da incidente stradale il giudice può assumere alla base della propria decisione la perizia di parte (nella specie dell'assicurazione) piuttosto che la CTU, ma in tal caso è tenuto a motivare adeguatamente sul punto altrimenti il suo operato potrà incorrere in una censura in sede di legittimità.

Lo ha precisato la Corte di Cassazione, terza sezione civile, nella sentenza n. 24630/2015 (qui sotto allegata) accogliendo uno dei motivi di ricorso proposti da due donne teso alla liquidazione della somma dovuta a titolo risarcimento danni dalle stesse subito a seguito di un incidente stradale.

Le ricorrenti denunciano che la Corte d'Appello, in riduzione della somma originariamente riconosciuta alle stesse, ha "acriticamente" assunto a base della propria decisione, una perizia svolta dal consulente tecnico della convenuta assicurazione, non motivando la preferenza rispetto alle diverse valutazioni del CTU.

Concordano gli Ermellini circa il sussistente potere discrezionale del giudice di merito nel disattendere le conclusioni della consulenza tecnica d'ufficio, senza dover disporre altra perizia, ma precisano che è necessario che detta decisione risulti "sufficientemente motivata" altrimenti potrà essere censurata in sede di legittimità.

Nel caso di specie, il Tribunale in sede d'appello ha ritenuto che il particolareggiato prospetto redatto dal CTP fosse più aderente agli effettivi valori di mercato correnti all'epoca del sinistro, tenuto conto del modello e del valore del veicolo.

Tuttavia, la relativa motivazione, limitandosi a dichiarare congrua la stima del CTP senza indicare le ragioni della inattendibilità della diversa stima compiuta dal CTU è da considerarsi viziata per carenza motivazionale.

Necessario un rinvio a diverso giudice al fine di indicare le ragioni per cui la CTU non è stata condivisa.

Fonte: Cassazione: il giudice può "preferire" la perizia di parte alla CTU ma deve adeguatamente motivare 

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Recupero spese di consulenza tecnica d'ufficio: tra decreto di liquidazione e azione ordinaria. Fonte: (www.StudioCataldi.it)

Recupero spese di consulenza tecnica d'ufficio: tra decreto di liquidazione e azione ordinaria. La rivisitazione della materia operata dalla Corte di Cassazione (sentenza 08.11.2013 n. 25179).

Sempre più di sovente il Consulente tecnico d’ufficio deve rivolgersi al proprio legale di fiducia per ottenere il pagamento di quanto spettante in conseguenza dell’incarico ricevuto e regolarmente espletato.

Nulla questio nel caso in cui la causa nell’ambito della quale il ctu è stato nominato sia ancora in corso e lo stesso abbia già ottenuto il decreto di liquidazione delle spese.

In questo caso, infatti, decorso  il termine per l’impugnazione  del decreto, ex art.  170 del D. Lgs. 30.05.2002 n. 115, questo diviene irrevocabile e quindi titolo esecutivo per ottenere quanto spettante al consulente tecnico.

Nel caso in cui la causa è conclusa e la sentenza ridefinisce l’obbligo delle parti di provvedere al pagamento delle spese di ctu, potrebbe nascere qualche incertezza su come potere azionare la pretesa economica del tecnico d’ufficio.

A questo proposito, principalmente deve rilevarsi che la prestazione resa dal consulente tecnico nominato nell’ambito di un processo civile svolge una funzione di interesse comune delle parti del giudizio.

Tale interesse assorbe e trascende quello proprio e particolare delle singole parti, con la conseguenza che il regime dell’onere delle spese della consulenza tecnica d’ufficio e l’obbligo del relativo pagamento deve prescindere sia dalla disciplina del riparto delle spese tra le parti che dal regolamento finale delle spese tra le stesse.

Ne discende che il principio di soccombenza attiene soltanto al rapporto tra le parti e non opera nei confronti del consulente d’ufficio rendendo inopponibile al CTU la pronuncia sulle spese contenuta nella  sentenza che abbia definito il giudizio.

Dunque la sentenza può regolare le spese di CTU esclusivamente con riguardo ai diritti di rimborso interni alle parti, salvo il diritto del consulente di agire esecutivamente sulla base del decreto anche dopo la sentenza e indipendentemente dalle statuizioni in esse contenute.

A questo punto ci si chiede: il ctu ha l’obbligo di attivare in executivis il decreto di liquidazione nei confronti della parte ivi indicata oppure può attivarsi per ottenere il pagamento anche nei confronti dell’altra parte?

La Giurisprudenza di legittimità ha più volte sancito il principio della solidarietà delle spese di ctu tra le parti in causa (tra le altre Cassazione civile, sez. II, 30/12/2009, n. 28094 secondo cui “In tema di consulenza tecnica di ufficio, il compenso dovuto al consulente è posto solidalmente a carico di tutte le parti, atteso che l'attività posta in essere dal professionista è finalizzata alla realizzazione del superiore interesse della giustizia, che invece non rileva nei rapporti interni tra le parti, nei quali la ripartizione delle spese è regolata dal diverso principio della soccombenza”.

Secondo tale orientamento e dal principio solidaristico ne discende che il ctu ha la possibilità di azionare in via monitoria o ordinaria la propria pretesa al fine di ottenere titolo esecutivo nei confronti della parte non indicata nel decreto di liquidazione.

E ciò perché "... la consulenza tecnica d'ufficio è strutturata, essenzialmente, quale ausilio fornito al giudice....., piuttosto che quale mezzo di prova in senso proprio e, così, costituisce un atto necessario del processo che l'ausiliare compie nell'interesse generale superiore della giustizia e, correlativamente, nell'interesse comune delle parti. Da tale intrinseca natura dell'istituto, ed in particolare, dal dato che la prestazione dell'ausiliare è effettuata in funzione di un interesse comune delle parti.......che, cosi, assorbe e trascende quello proprio e particolare......discende... che il regime sull'onere delle spese sostenute dal consulente tecnico per l'espletamento dell'incarico e sull'obbligo del relativo pagamento, deve prescindere sia dalla disciplina sul riparto dell'onere delle spese tra le parti che dal regolamento finale delle spese tra le stesse, che deve avvenire sulla base del principio della soccombenza (cfr. Cass. civ. Sez. 2, 15 settembre 2008 n. 23586; Cass. civ. Sez. 1, 7 dicembre 2004 n. 22962; Cass. civ. Sez. 1, 8 luglio 1996 n. 6199).

L’obbligazione solidale, quindi, sussiste a prescindere dalla pendenza del giudizio e comunque anche dopo la definizione dello stesso con sentenza che definitivamente riparte il carico delle spese anche in maniera diversa rispetto al decreto di liquidazione. 

Altra Giurisprudenza, considerando l’esistenza del decreto di liquidazione - titolo esecutivo, nega la possibilità di instaurare altra procedura volta all’ottenimento da parte del CTU di altro titolo per il recupero del credito, in quanto ciò determinerebbe la violazione del principio ne bis in idem.

In questo modo, qualsiasi altro titolo avrebbe ad oggetto lo stesso petitum e la stessa causa petendi del titolo già esecutivo nelle mani del consulente (Cass. Civ. 26.06.2006 n. 14737; Cass. 21.07.2004 n. 13518).

Alla luce di questi principi e in presenza di un decreto di liquidazione di spese munito di formula esecutiva, il CTU non può fare altro che azionare tale titolo non potendo la sentenza rappresentare titolo per il recupero del proprio credito.

La Giurisprudenza di legittimità, quindi, non è stata omogenea  nel dettare le regola della materia, così rendendo necessario un coordinamento dei vari principi di diritto.

La sentenza n. 25179 dell’08.11.2013 della Corte di Cassazione ha finalmente chiarito i termini del dibattito e dato un collegamento armonico ai principi di diritto via via enunciati.

In primis, l’appena citata decisione ha confermato che l’unico rimedio riconosciuto al consulente tecnico è quello di attivare il decreto di liquidazione quale titolo esecutivo nei confronti della parte ivi indicata.

Tuttavia, tale regola è stata armonizzata con il principio dell’obbligazione solidale delle spese di ctu rilevando che le parti in causa sono solidalmente responsabili del pagamento delle competenze del tecnico e, quindi, il consulente tecnico può attivarsi in via ordinaria o monitoria per il recupero del proprio credito soltanto qualora la parte indicata nel decreto di liquidazione sia rimasta inadempiente.

In sintesi il CTU deve, a prescindere dalla pendenza del processo e dalle eventuali disposizioni in ordine al riparto delle spese contenute nella sentenza, preliminarmente attivare il decreto di liquidazione in formula esecutiva nei confronti della parte ivi indicata e soltanto sussidiariamente, in caso di inadempienza, attivarsi in via ordinaria nei confronti dell’altra parte.

Pertanto la recente decisione, pur chiarendo l’esistenza dell’obbligo in capo al ctu di soddisfare il proprio credito per solo tramite del decreto di liquidazione in formula esecutiva, ha ammesso in virtù del principio di solidarietà delle spese della consulenza tecnica e nel caso inadempienza dell’obbligato, la possibilità di ottenere anche in corso di causa altro titolo nei confronti dell’obbligato solidale.

Fonte: Recupero spese di consulenza tecnica d'ufficio: tra decreto di liquidazione e azione ordinaria. 

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Can che abbaia non morde, ma disturba la quiete... Un'analisi della giurisprudenza in merito Fonte: (www.StudioCataldi.it)

I cani, si sa, non hanno altro modo di esprimersi e comunicare se non abbaiando: spesso lo fanno per mostrare la loro felicità, altre volte per comunicare un disagio.

I cani che abbaiano spesso sono quelli che restano da soli tutto il giorno e quindi vogliono comunicare solitudine, impazienza e paura. Ma spesso se l'amico a quattro zampe abbaia troppo, il proprietario ne è responsabile nei confronti dei vicini di casa o di appartamento.

Il cane che abbaia incessantemente, sicuramente disturba. Ma tra il diritto esistenziale pacifico degli animali e il disturbo delle persone, quando scatta la responsabilità del proprietario?

Certamente il legame e la convivenza dell'uomo con l'animale ha fatto scaturire e aumentare le norme a salvaguardia degli animali. 

Vediamo come si comporta la giurisprudenza.

La Cassazione Penale (N. 36241/2004) ha sentenziato che: "non ha importanza se a lamentarsi per i latrati dei cani è un solo vicino. A fare scattare la responsabilità del proprietario dell'animale, infatti, non è l'effettivo raggiungimento di plurime persone, ma la potenzialità diffusiva dell'abbaiare dell'animale, che deve essere oggettivamente idonea a disturbare le occupazioni o il riposo".

La Cassazione, nel caso sopra citato, ha condannato il proprietario per disturbo del riposo e delle occupazioni delle persone per "non aver impedito il latrato dei propri cani che, di giorno e di notte, in aperta campagna rendevano impossibile il riposo e la quiete delle persone".

Diversamente ha opinato il Giudice di Pace di Rovereto (Sentenza del 11.8.2006) stabilendo che abbaiare è un "diritto esistenziale" dei cani, e di conseguenza che il collarino anti-abbaio che il proprietario aveva messo al proprio cane per non farlo abbaiare era invece uno strumento lesivo dei diritti dell'animale.

Successivamente la Suprema Corte (N. 715/2010) ha statuito che il proprietario di un cane deve evitare che sia arrecato disturbo ai vicini di casa. Diversamente risponderà del reato previsto e punito dall'art. 659 c.p.

Si tratta, ha chiaramente spiegato la Corte nella pronunzia sopra indicata, di una contravvenzione in cui "l'elemento psicologico dell'illecito è costituito dalla mera volontarietà della condotta". Questa volontarietà peraltro si può desumere da oggettive circostanze di fatto "senza che risulti necessaria l'intenzione dell'agente di disturbare la quiete pubblica".

Il reato sussiste, dunque, quando il fatto di per sè risulta idoneo ad "arrecare fastidio a un numero indeterminato di persone" anche a prescindere da fatto che sia provato l'effettivo disturbo arrecato, e il loro abbaiare supera la normale tollerabilità.

Sul criterio della normale tollerabilità, ha specificato poi, che : " il criterio va riferito alla media sensibilità delle persone che vivono nell'ambiente ove i rumori fastidiosi vengono percepiti, mentre e' irrilevante la eventuale assuefazione di altre persone che abbiano giudicato non molesti i rumori".

In un' altra pronunzia della Cassazione Penale (N. 715/2011), è stato puntualizzato che: "La responsabilità dei proprietari di cani che, abbaiando, disturbano il riposo notturno del vicinato sono suscettibili di contravvenzione per disturbo della quiete pubblica, poiché non hanno impedito il molesto abbaiare.

Anche nel caso sopra indicato la Corte ha condannato il proprietario del cane, precisando che "per la sussistenza dell'elemento psicologico della contravvenzione di cui all'art. 659 c.p., attesa la natura del reato, è sufficiente la volontarietà della condotta desunta dalle obbiettive circostanze di fatto, non occorrendo, altresì, l'intenzione dell'agente di arrecare disturbo alla quiete pubblica (Cass., Sez. 1^, 26/10/1995, n. 11868) mentre elemento essenziale della fattispecie di reato in esame è l'idoneità del fatto ad arrecare disturbo ad un numero indeterminato di persone e non già l'effettivo disturbo alle stesse (Cass., Sez. 1^, 13/12/2007, n. 246).

Ed ancora la Corte di Cassazione, Sezione Penale (N. 4706/2011) ha condannato a due mesi di carcere i proprietari dei cani poiché gli stessi non hanno in nessun modo impedito le molestie derivanti dall'abbaiare dei cani, nonostante le proteste del vicinato.

Di diverso avviso e in controtendenza rispetto alla giurisprudenza di legittimità, la pronunzia del Tribunale di Lanciano nella quale si legge che "abbaiare è un diritto sacrosanto del cane, specie quando aiuta l'uomo nella difesa della sua proprietà. Lo ha stabilito il giudice del tribunale di Lanciano (2012 - Giudice Dott. Giancarlo De Filippis), a conclusione di un procedimento civile d'urgenza.

I due cani sono stati accusati dai vicini di disturbare con il loro abbaio, ma il Giudice ha stabilito che i cani hanno tutto il diritto di abbaiare, specie se qualcuno o qualcosa si avvicina al loro territorio di riferimento e purchè non si superi la soglia di tollerabilità stabilita nel codice.

Ed ancora, più di recente, la Suprema Corte ha statuito che risponde del reato di cui all'art. 659 c.p. chi non impedisce il molesto abbaiare del proprio cane (N. 44916/2013 commentata su questo sito).

La vicenda ha visto coinvolta una coppia di coniugi che in seguito alla condanna del Tribunale di Salerno, per schiamazzi e rumori provocati dall'abbaiare del loro cane, sono approdati in Cassazione.

Nel caso in esame gli Ermellini hanno statuito che risponde del reato di cui all'art. 659 c.p. chi non impedisce il molesto abbaiare del proprio cane anche se custodito nella sua proprietà e ciò se l'accaduto viene confermato dall'intero condominio.

L'interessante pronunzia di merito (Tribunale di Lucca, 10/01/2014, N. 40) ha statuito che se il continuo abbaiare di un cane, custodito nell'appartamento condominiale, supera la normale soglia di tollerabilità, ed il condomino non si attiva per risolvere tale situazione, lo stesso è obbligato al risarcimento dei danni patiti da uno dei condomini.

Nel primo giudizio la proprietaria di un immobile aveva citato la condomina del piano sottostante, chiedendo al giudice di pace una sentenza di condanna per la cessazione delle immissioni rumorose provocate dal continuo abbaiare del cane. Il Giudice di pace dopo aver rilevato che l'abbaiare del cane superava la normale soglia di tollerabilità, aveva ordinato alla proprietaria dell'animale di adottare accorgimenti per risolvere i rumori molesti provocati dal cane.

Tale sentenza di condanna, tuttavia, non ha prodotto gli effetti sperati sino a provocare nella vicina di casa un vero e proprio disturbo psichico causato dal continuo abbaiare del cane. Conseguentemente quest'ultima chiama dinnanzi al Tribunale di Lucca la proprietaria del cane onde ottenere il risarcimento del danno.

Il Giudice ha dichiarato fondata la domanda presentata dalla condomina-danneggiata dai rumori del cane, constatando che la sentenza del Giudice di Pace aveva già accertato che le immissioni rumorose determinate dal continuo abbaiare del cane superavano la normale soglia di tollerabilità, e considerando che tale sentenza era divenuta irrevocabile: tale circostanza, e cioè quella dell'intollerabilità delle immissioni rumorose, non poteva più essere posta in discussione.

Il Tribunale ha anche riconosciuto il risarcimento per le lesione del diritto alla salute, danno biologico di natura psichica accertato dalla C.T.U., alla condomina danneggiata. La sentenza, quindi, ha rilevato che nel caso di specie "si rientra nello schema generale di risarcimento del danno ex art. 2043 e, trattandosi di danno che incide su un diritto inviolabile della persona, il superamento dei limiti di tollerabilità può essere apprezzato quale danno ingiusto ". (Cass.civ. sez. III, 13 marzo 2007, n. 5844).

Eclatante, da ultimo, la pronunzia del Tribunale di Bergamo del febbraio 2014, con la quale sono stati condannati i proprietari di un cane pastore tedesco che abbaiava nel giardino della villetta.

Complessivamente, tra spese legali e risarcimento del danno i proprietari del cane sono stati condannati a pagare l'importo di 25.000 euro.

Si è visto, con questo breve excursus, che una decina di anni fa la Suprema Corte ha riconosciuto il diritto del cane di potere abbaiare, connotandosi in una sorta di diritto esistenziale.

Successivamente però la giurisprudenza ha tutelato esclusivamente il "riposo" delle persone difettando in alcuni casi una valutazione concreta del caso esaminato, orientamento non superato dalle pronunzie di merito.

Ciò che è chiaro, in questo altalenarsi di pronunzie (vedasi anche la riforma del condominio che ha escluso la possibilità che i regolamenti condominiali vietino la presenza di animali negli appartamenti), è che il proprietario dell'animale ha comunque l'obbligo di impedire che quest'ultimo disturbi il riposo delle altre persone. Altrimenti scatta il reato per il proprietario. 

Vi è da aggiungere che il proprietario dell'animale è soggetto a doppia responsabilità, quella penale e quella civile. 

La responsabilità civile può sussistere quando il latrato infastidisce anche una sola persona e sia idoneo a disturbare le occupazioni o il riposo della gente. Il superamento della normale tollerabilità deve, comunque sussistere sempre.

La responsabilità penale, invece, sussiste quando i rumori prodotti dall'animale sono idonei a disturbare un numero indeterminato di persone. Per cui è esclusa la responsabilità quando i latrati rechino disturbo agli occupanti di un solo appartamento. Il reato, infatti, è previsto per tutelare la quiete e la tranquillità pubblica: "pubblica" appunto e non, invece, di un numero determinato di individui.

L'ordinamento italiano non può essere considerato all'avanguardia nella tutela dei diritti degli animali.

C'è ancora molta strada da percorrere: gli articoli 544 bis e seguenti del codice penale, l'art. 5 della Legge 189 del 2004 e, da ultimo, la ratifica della Convenzione Europea per la protezione degli animali da compagnia, che stabilisce l'obbligo morale dell'uomo di rispettare tutte le creature viventi, sono di buon auspicio.

Fonte: Can che abbaia non morde, ma disturba la quiete... Un'analisi della giurisprudenza in merito 
(www.StudioCataldi.it)