Condominio: legittimo addebitare al condomino le spese legali liquidate in un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (Fonte: StudioCataldi.it)

Con la sentenza numero 751/2016, depositata il 18 gennaio, la Corte di cassazione ha sancito la legittimità di una delibera condominiale con la quale, in via ricognitiva, erano stati addebitati al singolo condomino le spese legali liquidate a suo carico (e a favore del condominio) in un provvedimento giurisdizionale, nella specie un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

In un'ipotesi come quella in esame, infatti, per i giudici non può parlarsi di autoliquidazione di spese stragiudiziali da parte del condominio, ma di spese liquidate dal giudice.

Nel caso di specie il condomino lamentava che le spese gli sarebbero state addebitate senza un provvedimento con il quale ne era stata sancita la soccombenza, essendo all'epoca ancora pendente il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo.

Ma le ragioni dell'uomo, come accennato, non hanno trovato accoglimento.

I giudici, più nel dettaglio, hanno ricordato che è pur vero che deve ritenersi nulla la delibera con la quale un'assemblea condominiale ponga a totale carico di un condomino le spese del legale del condominio per una procedura che sia stata iniziata contro di lui, in assenza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza.

Tuttavia, nel caso di specie si verteva in una situazione diversa, in quanto, pur in pendenza del giudizio di opposizione, le spese richieste dal condominio erano state liquidate da un giudice, in decreti ingiuntivi provvisoriamente esecutivi.

Nulla da fare quindi per il condomino moroso: oltre alle spese del legale per il decreto ingiuntivo emesso contro di lui, egli si trova ora costretto anche a pagare le spese del giudizio di Cassazione!

Fonte: Condominio: legittimo addebitare al condomino le spese legali liquidate in un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo 

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Spese condominiali: senza tabelle, decide il giudice come ripartirle Fonte: Spese condominiali: senza tabelle, decide il giudice come ripartirle (www.StudioCataldi.it)

Laddove manchino tabelle millesimali approvate da tutti i condomini, è il giudice che stabilisce, seguendo le norme di legge in materia, i criteri di ripartizione delle spese condominiali.

Lo ha confermato la Corte di Cassazione, sez. II Civile, nella sentenza n. 1548/2016 (qui sotto allegata) accogliendo il ricorso di un Condominio che, con decisione confermata in sede di appello, si era visto revocare un decreto ingiuntivo nei confronti di un condomino a seguito dell'opposizione di quest'ultimo.

Il provvedimento monitorio era stato ottenuto e reso provvisoriamente esecutivo al fine di ingiungere il pagamento della somma asseritamente dovuta per oneri condominiali inevasi, tuttavia il proprietario ne otteneva l'annullamento in quanto emesso in base a pretesa creditoria del Condominio non fondata su dati certi e sulla esistenza di tabelle millesimali approvate.

I giudici di merito confermavano che la parte opposta - attrice in senso sostanziale - non aveva fornito la prova dell'esistenza e dell'entità del credito ingiunto.

Il Condominio, dinnanzi agli Ermellini contrariamente assume che "la produzione del verbale dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto" sarebbe stata di per sé idonea a soddisfare le condizioni di ammissibilità richieste per l'adozione del decreto ingiuntivo.

Inoltre, parte ricorrente si duole dell'erroneità dell'impugnata sentenza in quanto anche in assenza di valide tabelle, il singolo condomino non poteva sottrarsi all'obbligo pagamento ed in quanto il Giudice stesso adito avrebbe dovuto determinare egli stesso i valori in base ai quali ripartire le spese.

Per il collegio, nonostante la particolarità della vicenda in esame contrassegnata dalla pacifica assenza di una valida ed approvata tabella millesimale di ripartizione delle spese deliberate dall'assemblea condominiale, i motivi sono da ritenersi fondati.

In effetti, la delibera con cui venivano ripartite le spese (idonea di per sé alla valida emissione dell'opposto D.I.) "ben poteva ritenersi non adeguatamente idonea a comprovare nel giudizio di opposizione la pretesa creditoria del Condominio", stante l'inesistenza di valide tabelle eccepita dall'opponente.

Ma in una simile situazione, e anche al fine di evitare comunque una sorta di esenzione generalizzata del pagamento a carico del debitore, incombeva comunque sul Giudice un onere, in particolare "un obbligo di verifica dell'esistenza, validità ed efficacia della delibera in conformità del valore delle singole posizioni condominiali anche in assenza tabelle regolari" e anche il dover verificare "se la pretesa del Condominio era o meno conforme a criteri di ripartizione".

I giudici richiamano un principio già espresso in materia di riparto di spese condominiali: "qualora non possa farsi riferimento ad una tabella millesimale approvata da tutti i condomini, il condomino non può sottrarsi al pagamento della quota, spettando al giudice di stabilire se la pretesa del condominio nei confronti del singolo condomino sia conforme ai criteri di ripartizione che, con riguardo ai valori delle singole quote di proprietà sono stabiliti dalla legge in 'subiecta materia', determinando egli stesso in via incidentale, anche in assenza di specifica richiesta al riguardo, i valori di piano o di porzioni di piano espressi in millesimi"

Tale assunto ha lo scopo di assicurare le condizioni di corretta continuità gestionale dell'ente condominiale: infatti, dinnanzi all'assenza di una valida approvata tabella e al cospetto dell'opposizione di un condominio, non potrebbe comunque crearsi e legittimarsi una situazione di totale sottrazione all'obbligo di contribuire alle spese comuni e, quindi, di paralisi del condominio stesso.

Il ricorso va pertanto accolto, la sentenza impugnata cassata con rinvio al giudice d'Appello competente.

Fonte: Spese condominiali: senza tabelle, decide il giudice come ripartirle 
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Agevolazioni fiscali per la casa e condominio - Legge di Stabilità 2016

La Legge di Stabilità 2016 (Legge 28 dicembre 2015, n. 208) ha introdotto alcune novità per quanto riguarda i fabbricati.

Oltre alla proroga dei bonus fiscali per gli interventi di ristrutturazione delle abitazioni (per i lavori realizzati e pagati in tutto il 2016 è stato confermato il recupero fiscale del 50% dell'importo delle opere), quelli per l'efficientamento energetico (65% per i lavori realizzati e pagati fino al 31/12/ 2016), quelli del 50% per acquisto mobili e grandi elettrodomestici, sono state studiate alcune innovazioni:

a) detrazione 19% Irpef dei canoni di leasing relativi all'acquisto e/o costruzione di immobile abitativo (abitazione principale entro un anno dall'acquisto o dalla consegna), versati tra il 2016 ed il 2020, per giovani di età inferiore a 35 anni e reddito complessivo entro i 55mila. Per chi ha più di 35 anni di età sono dimezzate le spese massime ammissibili.

b) detrazione del 50% dell'IVA pagata all'impresa costruttrice per l'acquisto di fabbricati abitativi, realizzati in classe energetica A o B (per acquisti fatti entro la fine del 2016);

c) Cessione della detrazione fiscale per efficientemente energetico sulle parti condominiali, spettante al condomino moroso, alla impresa che ha realizzato dette opere.

Per altri approfondimenti, dateci il tempo di studiare la Legge di Stabilità 2016…… e seguite il nostro blog!!!! :)

Danni alla persona in condominio: quando l'amministratore può considerarsi effettivamente responsabile? Fonte www.condominioweb.com

Com'è noto, in ambito prettamente civilistico, in condominio sussiste la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia, risultando l'amministratore dello stabile anche custode dello stesso, per la sua potestà di fatto sulla cosa.

Egli, pertanto, e per esso l'intero condominio, risulterà responsabile ex art. 2051 c.c. per il danno cagionato dalla cosa, in virtù del fatto che sullo stesso incombe un obbligo di vigilanza e controllo su questa, al fine di evitare che rechi pregiudizio a terzi, salva la prova del caso fortuito.

Tralasciando questo aspetto, occupiamoci della responsabilità personale dell'amministratore, da un punto di vista penalistico.

Ebbene, in caso di danno, la fattispecie criminosa in contestazione è quella di cui all'art. 590 c.p., per il reato di lesioni colpose, per il quale: “Chiunque cagiona ad altri per colpa una lesione personale è punito con la reclusione fino a tre mesi o con la multa fino a euro 309. Se la lesione è grave la pena è della reclusione da uno a sei mesi o della multa da euro 123 a euro 619, se è gravissima (c.p. 583), della reclusione da tre mesi a due anni o della multa da euro 309 a euro 1.239. …. Nel caso di lesioni di più persone si applica la pena che dovrebbe infliggersi per la più grave delle violazioni commesse, aumentata fino al triplo; ma la pena della reclusione non può superare gli anni cinque. Il delitto è punibile a querela della persona offesa (c.p. 120; c.p.p. 336), salvo nei casi previsti nel primo e secondo capoverso, limitatamente ai fatti commessi con violazione delle norme per la prevenzione degli infortuni sul lavoro o relative all'igiene del lavoro o che abbiano determinato una malattia professionale”.

Ci troviamo, pertanto, dinnanzi ad un'ipotesi di reato colposo, perseguibile a querela della persona offesa, salvo i casi più gravi (III comma), dove la procedibilità è d'ufficio.

Per i giudici della Suprema Corte: “perché possa ritenersi sussistente la responsabilità colposa di colui che è investito di una posizione di garanzia (nella specie, l'amministratore di un condominio) quanto alla produzione dell'evento lesivo, deve verificarsi in concreto sia la sussistenza della violazione di una regola cautelare (generica o specifica) sia della prevedibilità ed evitabilità dell'evento dannoso che la regola cautelare violata mirava a prevenire (c.d. concretizzazione del rischio)”(Cass. pen. Sez. IV, 18/03/2014, n. 14000).

E' stato vieppiù specificato come: “la nozione di colpa penalmente rilevante, e segnatamente di quella c.d. generica, derivante da inosservanza di regole cautelari riconosciute, ruota intorno ai criteri della prevedibilità e della evitabilità: perchè di imprudenza e negligenza è evidentemente possibile parlare solo allorquando era prevedibile che dall'azione (o dall'omissione) sarebbe derivato l'evento nocivo, e solo allorchè questo era in concreto prevenibile” (Cass. pen. Sez. IV, 14/10/2010, n. 36780).

Ben può accadere che Tizio, in qualità di amministratore di condominio, venga chiamato a rispondere di lesioni personali colpose, per aver omesso di garantire il buon funzionamento del sistema di eliminazione delle acque meteoriche e condotte di scarico ostruiti da materiale vario (foglie, residui di polistirolo e altro), con il conseguente ristagno di acqua piovana su una rampa di pertinenza del condominio, sulla quale scivolava Caio, vittima di ferite e lesioni che hanno cagionato una malattia di durata superiore a quaranta giorni.

Questo è il caso sottoposto, da ultimo, al vaglio della Corte di Cassazione, deciso dalla IV sezione penale, sopra richiamata.

In primo e secondo grado l'amministratore di condominio veniva assolto con la formula “perché il fatto non sussistite”.

Proponeva, pertanto, ricorso per cassazione la costituita parte civile, sostenendo l'erroneità della sentenza di secondo grado, per avere il Tribunale escluso la colpa dell'amministratore, senza tener conto dello specifico obbligo di vigilanza che sullo stesso incombe ex art. 1130 c.c.

Nel caso di specie era stato rilevato come la causa della scivolata e, conseguentemente, delle lesioni subite da Tizio, costituitosi parte civile, era stata identificata nella formazione della "pozza di acqua piovana", in corrispondenza di una griglia del pozzetto con funzioni di deflusso delle acque meteoriche.

Ciò posto si era giunti alla conclusione per cui, l'evento non si sarebbe verificato (“con elevato grado di credibilità razionale”), qualora la griglia fosse stata sgombera da residui. Tanto è vero che, così come affermato dai testi, liberato lo scarico dal materiale che lo ostruiva, l'acqua ha ripreso regolarmente a defluire.

Tuttavia, non poteva affermarsi la responsabilità penale dell'amministratore, per avere lo stesso, provveduto con diligenza alla "manutenzione costante di rampa e pozzetto provvedendo alla pulizia di tombini e canalette", come dimostrato dalla documentazione in atti (fatture) e dalla mancata denunzia, da parte dei condomini, di problemi di siffatto genere quand'anche verificatisi in precedenza, come risultava dai verbali delle assemblee condominiali.

Ciò posto, in mancanza di prova contraria, l'evento lesivo doveva ritenersi imprevedibile, essendo dovuto a circostanze (allagamento) di natura eccezionale.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14000, del 2 aprile 2015, condivide tali assunti, affermando il seguente principio di diritto: “perché possa ritenersi sussistente la responsabilità colposa di colui il quale sia investito di una posizione di garanzia, quanto alla produzione dell'evento lesivo, deve verificarsi in concreto sia la sussistenza della violazione di una regola cautelare generica o specifica, sia della prevedibilità ed evitabilità dell'evento dannoso che la regola cautelare violata mirava a prevenire, c.d. concretizzazione del rischio”.

In merito all'imputazione per il reato previsto e punito dall'art. 590 c.p., “per avere l'amministratore del condominio, omesso di assicurare il buon funzionamento del sistema idraulico di eliminazione delle acque meteoriche provocando la caduta della p.o. che scivolava in prossimità della griglia posta a protezione del fossetto per il deflusso delle acque piovane, a causa della presenza di ingente quantità di acqua accumulatasi, deve escludersi l'elemento soggettivo della colpa, in difetto di violazione della specifica regola cautelare e della prevedibilità ed evitabilità dell'evento, conseguenza di un allagamento eccezionale ed imprevedibile”.

Pertanto, l'amministratore di condominio è esente da responsabilità per lesioni colpose, allorquando, sia l'eccezionalità dell'evento, sia la condotta gravemente imprudente dello stesso danneggiato, nel caso concreto la parte civile "è scesa da una rampa carrabile anziché servirsi delle scale pedonali", risultino tali da connotare d'imprevedibilità l'evento.

Fonte http://www.condominioweb.com/la-responsabilita-dellamministratore-quando-un-condomino-si-fa-male.12126#ixzz3vums7qKa 

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Cassazione: il CTU devono pagarlo tutte le parti in causa, indipendentemente dalla soccombenza Fonte: (www.StudioCataldi.it)

Se il Ctu non ha ricevuto il proprio compenso dalle parti obbligate "a seguito dell'emissione di decreto provvisorio di liquidazione" avendo inutilmente chiesto il dovuto ai soggetti indicati nel decreto stesso, secondo le percentuali ivi stabilite, "le parti sono solidalmente obbligate a corrisponderlo, a prescindere dalla diversa ripartizione delle medesime spese stabilita nella sentenza che ha definito la controversia".

È questo il principio di diritto affermato dalla seconda sezione civile della Cassazione, con sentenza n. 23133/2015 depositata il 12 novembre scorsoche ha accolto il ricorso di un consulente tecnico d'ufficio che aveva inoltrato precetto ad una delle parti in causa (una società) in un procedimento in cui aveva svolto la propria attività, chiedendo il pagamento dei compensi liquidati dal giudice e posti provvisoriamente a carico solidale delle parti.

La società si opponeva al precetto, esponendo che la Ctu aveva chiesto alla stessa la metà del pagamento dovuto, la quale aveva versato 1/3 dell'importo essendo tre le parti coinvolte, ma in seguito il consulente aveva domandato il pagamento dell'intero, mentre la causa nella quale aveva prestato la propria opera era stata definita con sentenza che aveva posto in via definitiva le spese di consulenza per 4/5 a carico di una parte e solo per 1/5 a carico della opponente e di un'altra parte.

Sosteneva inoltre la società, a seguito della definizione dell'opposizione, la revoca implicita del precedente decreto di liquidazione e la sostituzione della sentenza (che condannava una sola delle parti a sostenere le spese di consulenza tecnica) al decreto quale titolo in favore dell'ausiliare.

Le doglianze della società venivano accolte in primo e in secondo grado, sul presupposto che il riparto delle spese di Ctu in questione fosse ormai regolato dalla successiva sentenza del tribunale.

Ma il consulente adisce la Cassazione e gli Ermellini gli danno ragione.

Richiamando l'ormai consolidato orientamento di legittimità, i giudici hanno affermato infatti che "poiché la consulenza tecnica d'ufficio rappresenta non un mezzo di prova in senso proprio, ma un ausilio per il giudice e, quindi, un atto necessario del processo che l'ausiliare pone in essere nell'interesse generale della giustizia e comune delle parti in virtù di un mandato neutrale, il regime del pagamento delle spettanze del medesimo prescinde dalla ripartizione dell'onere delle spese tra le parti contenuto in sentenza, che avviene sulla base del principio della soccombenza e, concernendo unicamente il rapporto fra dette parti, non è opponibile all'ausiliario".

Ne consegue, secondo il Palazzaccio, "che le parti sono solidalmente responsabili del pagamento delle relative competenze anche dopo che la controversia, durante la quale il consulente ha espletato il suo incarico, sia stata decisa con sentenza, sia definitiva sia non ancora passata in giudicato, a prescindere dalla ripartizione di dette spese nella stessa stabilita e, quindi, altresì, ove tale ripartizione sia difforme da quella in precedenza adottata con il decreto di liquidazione emesso dal giudice" salvo un'unica eccezione, rinvenibile nell'emissione di un provvedimento incidentale di revoca o modifica del decreto prima dell'emissione della sentenza a regolazione definitiva delle competenze del Ctu, poiché in tal caso rimane intatto il suo diritto di proporre opposizione.

Per cui se la parte incisa dall'azione esecutiva del consulente proponga opposizione all'esecuzione, come nel caso di specie, facendo valere la sentenza di merito, intervenuta nel frattempo e incidente sulla precedente liquidazione esecutiva, "detta pronuncia - ha affermato la S.C. - non si pone come fatto incidente sul diritto di credito già sorto come neppure sulla identificazione dei soggetti onerati".

In conclusione, posta l'efficacia esecutiva del decreto di liquidazione provvisorio nei confronti della parte nello stesso indicata, l'ausiliario, finchè la controversia non è decisa con sentenza che statuisca pure sulle spese di lite, è tenuto prima a proporre la sua domanda nei confronti della parte obbligata e laddove questa resti inadempiente potrà agire nei confronti delle altre. "Una volta che la controversia sia stata risolta con sentenza che pronunci sulle spese – ha concluso la S.C. - il perito dell'ufficio può fare valere le sue ragioni, invece, direttamente nei confronti di ogni parte in virtù della loro responsabilità solidale, indipendentemente dalla definitiva ripartizione dell'onere delle spese stabilita dal giudice". Né può sostenersi, ha chiosato infine la S.C., come affermato dal giudice di merito, il mancato rispetto della regola secondo cui la parte vittoriosa non può essere condannata al pagamento delle spese, giacchè questa ove abbia corrisposto l'onorario al Ctu può sempre rivalersi nei confronti del soccombente.

Fonte: Cassazione: il CTU devono pagarlo tutte le parti in causa, indipendentemente dalla soccombenza 

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Condominio: scatta la revoca per l'amministratore che ritarda il bilancio (fonte: www.studiocataldi.it)

Condominio: scatta la revoca per l'amministratore che ritarda il bilancio

Il successivo ritardo dell'assemblea nell'approvare il rendiconto non salva l'amministratore dalla revoca

Legittima la revoca dell'amministratore di condominio che sottopone in ritardo all'assemblea l'approvazione del conto dei suoi esercizi, anche se questi siano stati poi approvati dai condomini. Lo ha stabilito il Tribunale di Taranto con un decreto del 21 settembre 2015.

Nella fattispecie l'amministratore non aveva reso il conto relativo a due annualità.

L'assemblea veniva convocata per l'approvazione del conto dei due esercizi solo nell'ottobre del 2014, ma si soprassedeva sul punto.

Solo nel giugno del 2015, dopo la notifica del ricorso per la revoca giudiziale dell'amministratore resistente, si svolgeva l'assemblea che approvava all'unanimità dei presenti i due rendiconti cumulativi.

La circostanza che l'assemblea abbia, seppur in ritardo, approvato i due rendiconti, non salva l'amministratore dalla sua revoca giudiziale stante la gravità della violazione addebitatagli.

Secondo il giudice territoriale, infatti, l'art. 1129 c.c., che attribuisce la legittimazione attiva a proporre l'azione in discorso al singolo condomino, evidenzia sostanzialmente che la volontà della maggioranza assembleare, che approvi l'operato dell'amministratore nonostante la violazione commessa, non può escludere di per sé l'illecito e la sua gravità.

D'altronde il non rendere il conto della gestione rileva di per sé ai sensi dell'art. 1129 c.c. come grave irregolarità.

Per il giudice "deve al riguardo sottolinearsi che quando ci si trova di fronte a delibera assembleare che approvi rendiconti pluriennali, non osservandosi la regola della necessaria annualità del rendiconto, si ritiene che si configuri una forma di nullità e non di semplice annullabilità della delibera".

Ciò quindi vale a rimarcare la gravità della violazione in parola, sotto il profilo qui in esame, anche quando sia avvenuta con riferimento ad un solo esercizio.

Infatti, nel caso di specie, per quanto riguarda l'esercizio luglio 2012 – giugno 2013 i termini erano ampiamente scaduti, posto che la convocazione dell'assemblea avveniva solo nell'ottobre del 2014.

Anzi, dai trascorsi emerge anche una sorta di recidiva, se si considera che anche nel settembre 2012 l'approvazione assembleare aveva ad oggetto ancora una volta due esercizi cumulativi e cioè il periodo 2010-2012.

Appare evidente che la violazione, cioè il non aver presentato il conto relativo ad un esercizio, sia grave e come tale giustifichi la revoca giudiziale dell'amministratore.

Fonte: Condominio: scatta la revoca per l'amministratore che ritarda il bilancio 
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No al B&B in condominio. La Cassazione ci ripensa Fonte www.condominioweb.com

Non si può destinare un appartamento ad “affittacamere”, attività alberghiera o di bed and breakfast se il regolamento di condominio vieta destinazioni d'uso diverse da quella abitativa.

Così ha stabilito la seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016. Una sentenza è destinata a far discutere, perché sembra ribaltare il precedente orientamento affermato dalla stessa Corte suprema.

In passato, infatti, i giudici di legittimità si sono espressi a favore delle attività ricettive in condominio anche in presenza di divieti nel regolamento, ritenendo tali attività compatibili con la destinazione d'uso abitativa. Un orientamento, peraltro, seguito da molte sentenze di merito, da ultimo quella del Tribunale di Verona del 22 aprile 2015, che ha censurato l'interpretazione data dall'assemblea al regolamento condominiale, che proibiva di dare agli immobili destinazioni d'uso diverse da quella abitativa, ritenendo compatibile l'attività di B&B con tale la destinazione.

Ora la Cassazione sembra cambiare idea. Niente B&B o attività di affittacamere se il regolamento lo vieta. Ed il divieto rimane anche se il regolamento è datato, ed anche se altri condòmini, in passato, violando lo stesso regolamento, hanno utilizzato i propri appartamenti per attività commerciali, imprenditoriali o professionali.

Il caso di specie deciso dalla suprema Corte è analogo ad altri che abbiamo già esaminato sul nostro sito. L'assemblea di condominio autorizza una s.r.l. ad adibire gli immobili che ha in locazione ad uso di affittacamere. La delibera, però, viene impugnata dai condòmini, che lamentano la violazione dell'art. 2 del regolamento contrattuale (redatto nel lontano 1920 e mai modificato), che così dispone: “è vietato di destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici, ambulanze, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agenzie di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato”.

A propria difesa, la società sostiene che la norma regolamentare non era più applicabile, perché basata su rigide prescrizioni stilate nel 1920, oggi non più valide. Inoltre, altri inquilini in passato avevano intrapreso attività commerciali, imprenditoriali e professionali vietate dal regolamento. Il che confermava la non vigenza della norma anche ai sensi dell'art. 1362 c.c., secondo il quale “nella interpretazione del contenuto del contratto deve farsi luogo alla comune volontà delle parti anche valutando la condotta delle medesime, successiva alla conclusione del negozio”.

La Cassazione, confermando quanto già deciso in sede d'appello, ha rigettato il ricorso della società e confermato il divieto di adibire l'immobile ad attività ricettiva.

Secondo i giudici non conta la condotta contraria al regolamento tenuta in passato da latri condominio, che non può influenzare la interpretazione e la vigenza del regolamento stesso, anche se datato. Allo stesso modo, non incide sull'interpretazione del divieto la legge della Regione Lazio 18/1997, all'epoca vigente, che incentivava l'attività di affittacamere per favorire una ripresa dell'attività ricettiva in occasione del Giubileo del 2000.

Soprattutto, la Cassazione sottolinea che “ontologicamente l'attività di affittacamere è del tutto sovrapponibile – in contrapposto all'uso abitativo – a quella alberghiera e, pure a quella di bed and breakfast (vedi sui due punti: Cass. Sez. VI-2, ordinanze 704/2015 e 26087/2010)”. Detto in altri termini: tutte e tre le attività – affittacamere, alberghiera e di bed e breakfast – sono incompatibili con la destinazione dell'immobile ad uso abitativo. Ne consegue che tali esercizi ricettivi non possono essere avviati se il regolamento contrattuale di condominio vieta usi diversi da quello abitativo.

La sentenza odierna potrà influenzare gli affari di molte persone. Vedremo come i giudici si orienteranno dopo questo ripensamento della Cassazione. Rimane peraltro la possibilità di superare il divieto regolamentare ottenendo il consenso di tutti i condòmini all'apertura del b&b.

Fonte http://www.condominioweb.com/bed-e-breakfast-in-condominio-quando-non-si-puo-fare.12347#ixzz3xEZ6SOXR 

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Niente negoziazione se c’è mediazione (da Il Sole 24 Ore)

Tribunale di Verona. Chiarimento sulla cumulabilità con le procedure stragiudiziali obbligatorie

La normativa vigente impone espressamente il cumulo tra la negoziazione assistita obbligatoria e le procedure stragiudiziali obbligatorie, per legge o per previsione contrattuale o statutaria, salvo che la lite non rientri tra le materie assoggettate amediazione obbligatoria ex lege. Infatti, in questo caso, solo questa procedura deve essere esperita. Il principio è affermato nell’ordinanza del 23 dicembre 2015 del Tribunale di Verona (estensore Vaccari) che affronta il tema della sovrapposizione dei procedimenti stragiudiziali per la soluzione delle liti previsti dal legislatore in funzione di filtro preventivo alla domanda giudiziale.

La controversia sottoposta all’esame del Tribunale deriva da un procedimento monitorio attivato per ottenere il pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata in sede di stipula di un contratto preliminare di affitto di ramo di azienda rimasto inadempiuto. Dopo il rifiuto della stipula del contratto definitivo da parte del promittente concedente, il promissario affittuario otteneva dal Tribunale il decreto ingiuntivo per l’importo richiesto che veniva poi dichiarato esecutivo alla prima udienza del giudizio di opposizione (il quale veniva ritenuto non fondato su prova scritta). Il giudice rilevava d'ufficio che la materia del contendere rientrava in una di quelle per le quali è previsto l'esperimento della mediazione quale condizione di procedibilità ex lege e prendeva atto che, prima di promuovere il monitorio, il creditore aveva inutilmente invitato il debitore a stipulare una convenzione per la negoziazione assistita dagli avvocati. In esito a tali rilievi affrontava il tema del cumulo tra procedimenti di Adr (Alternative dispute resolution) sino ad assegnare termine alle parti per l'avvio del procedimento di mediazione. Nella motivazione dell'ordinanza, si precisa che sulla base di quanto disposto dall'articolo 3, comma 5, del decreto legge 132/2014 («Restano ferme le disposizioni che prevedono speciali procedimenti obbligatori di conciliazione e mediazione, comunque denominati…») il legislatore ha imposto espressamente «il cumulo tra negoziazione assistita obbligatoria e procedure stragiudiziali obbligatorie, per legge o per previsione contrattuale o statutaria, salvo che la controversia non sia soggetta a mediazione obbligatoria ex lege, perché in tal caso solo questa procedura va esperita». Insomma, secondo la norma indicata, «l'esito negativo di una procedura stragiudiziale prevista obbligatoriamente per una determinata controversia non esonera le parti dall'esperimento della negoziazione assistita che sia prevista per quella stessa controversia e viceversa». Il Tribunale, che pur rileva la mancanza di una chiara previsione normativa, poi chiarisce che lo stesso iter deve essere seguito anche qualora in relazione ad una controversia soggetta a mediazione obbligatoria sia stata prima esperita – come nel caso in esame - una negoziazione assistita facoltativa (si ricordi che la negoziazione assistita non è condizione di procedibilità nei procedimenti di ingiunzione, inclusa l'opposizione).Più precisamente, si rileva come una simile sequenza non appaia in astratto inutilmente dilatoria, a differenza di quella inversa (negoziazione esperita dopo il fallimento della mediazione). Infatti, va considerato che essa «consente il passaggio ad una procedura stragiudiziale che presenta un valore aggiunto rispetto alla prima, costituito dall'intervento di un terzo imparziale, che può favorire l'esito conciliativo». 

Eredità: che fare se i fratelli non vogliono vendere? Fonte: (www.StudioCataldi.it)

Non sempre gestire un'eredità è cosa agevole. Se, spesso, i beni che spettano a uno o a un altro erede sono assegnati dal de cuius attraverso il testamento o sono agevolmente divisibili, altrettanto spesso accade che il "patrimonio ereditario" resti indiviso e non sia neanche facilmente separabile. 

Con la conseguenza che il rischio di liti in famiglia è tutt'altro che remoto né di rara verificazione.

Si pensi, ad esempio, al caso in cui l'eredità sia costituita da un immobile da dividere tra due (o più) fratelli e tra di loro non vi sia accordo sulla destinazione da dare al bene ereditato. 

Se l'eredità è accettata, su tale bene si viene a creare una vera e propria comunione, regolamentata dalle norme che disciplinano in via generale tale istituto e che, se necessario, può anche essere sciolta. 

Nel dettaglio, lo scioglimento può avvenire, innanzitutto, attraverso un accordo tra tutti i condividenti. 

Si tratta, di certo, della strada più agevolmente percorribile, ma che presuppone, ovviamente, la volontà comune di tutti i coeredi, formalizzata attraverso la stipula di un contratto.

Cosa fare, invece, se i coeredi non riescono a trovare un accordo sulla destinazione da dare all'eredità comune? 

Divisione giudiziale

In tal caso è possibile ricorrere alla divisione giudiziale, che, sulla base di quanto previsto dall'articolo 713 del codice civile, può essere sempre domandata da ciascun coerede.

Si tratta di un diritto imprescrittibile che può, tuttavia, essere limitato innanzitutto dal testatore.

In particolare, quest'ultimo può stabilire che, nel caso in cui vi siano eredi minorenni, la divisione non possa avere luogo prima che sia trascorso un anno dal compimento della maggiore età da parte del più piccolo.

Può poi stabilire che la divisione dell'eredità o di alcuni beni che la compongono non possa avere luogo prima che sia trascorso un determinato termine dalla sua morte, in ogni caso non eccedente i cinque anni.

Nel caso in cui ricorrano gravi circostanze, tuttavia, l'autorità giudiziaria può derogare alla volontà del testatore.

Oltre che nella volontà eventuale del testatore, la divisione dell'eredità trova un limite anche nel caso in cui tra i chiamati vi sia un concepito o nel caso in cui sia pendente un giudizio sull'accertamento della filiazione. Anche tale limite può, tuttavia, essere superato dall'autorità giudiziaria, che è legittimata ad autorizzare comunque la divisione, fissando le opportune cautele.

Da un punto di vista operativo, colui che vuole procedere alla divisione giudiziale deve necessariamente chiamare in causa tutti i coeredi.

A questo punto, dinanzi al giudice, si procede a identificare i beni che fanno parte del patrimonio ereditario, a valutarli e ad attribuire le quote ai vari eredi.

Nel caso in cui la divisione in natura non sia possibile, si provvederà a vendere i beni non assegnati.

È chiaro, in ogni caso, che la procedura di divisione giudiziale è sicuramente dolorosa e dispendiosa e va quindi lasciata come extrema ratio, alla quale ricorrere solo laddove non sia possibile seguire strade più serene.

Divisione parziale

Occorre da ultimo precisare che la divisione ereditaria non deve necessariamente riguardare l'intero asse ma può anche essere parziale.

La giurisprudenza, infatti, ha precisato che il principio dell'universalità della divisione non è assoluto e inderogabile.

In tal senso si veda, ad esempio, la sentenza numero 5694 del 10 aprile 2012 della Corte di cassazione, con la quale quest'ultima ha anche chiarito che la divisione parziale è possibile non solo quando intervenga un accordo delle parti in tal senso ma anche quando una parte abbia chiesto tale divisione giudizialmente e le altre non abbiano ampliato la domanda.

Fonte: Eredità: che fare se i fratelli non vogliono vendere? 

(www.StudioCataldi.it) 

Corso Aggiornamento Mediatori Civili presso il Collegio Geometri di Reggio Emilia - 22 e 23 Gennaio 2016

Vi segnaliamo il Corso di Aggiornamento Mediatori Civili, valido per l'aggiornamento biennale previsto dal D.M. 180/2010, organizzato dal Collegio Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Reggio Emilia, in collaborazione con MediaCon S.r.l., che si terrà a Reggio Emilia presso la Sala Conferenze del Collegio Geometroi in Via A. Pansa n. 1 nei giorni 22 e 23 Gennaio 2016.

Il numero massimo di partecipanti è stabilito dalla normativa in 30 unità, nel caso di ulteriori richieste verrà stilata una lista d’attesa per la riedizione del Corso.

Il termine per l'iscrizione é il 15/01/2016.

La quota di iscrizione  è di € 190,00 iva esente, in parte rimborsata dalla Cassa Nazionale Previdenza ed Assistenza Geometri per i geometri iscritti ed in regola con la contribuzione previdenziale.

Ai partecipanti geometri con frequenza del 100% verranno assegnati n. 18 CREDITI FORMATIVI PROFESSIONALI (Regolamento per la Formazione Professionale Continua CNGeGL in vigore dal 01/01/2015).

Per qualsiasi informazione può essere contattato il Collegio Geometri e Geometri Laureati di Reggio Emilia al numero 0522 515242

http://www.geometrire.it/associazione/27-28112015-corso-di-aggiornamento-biennale-mediatori-civili/

http://www.geometrire.it/associazione/wp-content/uploads/sites/7/2015/10/22-e-23_01_2016-Locandina-Corso-agg.-Mediatori-Civili.pdf