Che cosa succede se non si approva il rendiconto? Fonte www.condominioweb.com

Il rendiconto condominiale è quel documento che l'amministratore deve presentare all'assemblea e che contiene il quadro economico-finanziario del condominio in relazione all'anno di gestione appena trascorso e comunque più in generale alla situazione finanziaria della compagine.

L'amministratore, giova ricordarlo, è tenuto a presentare il rendiconto di gestione entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio al quale si riferisce (art. 1130 n. 10 c.c.); la norma fa riferimento al lasso temporale ma non al momento da cui parte il conteggio. Una lettura complessiva degli articoli dedicati al documento contabile lascia intendere che i suddetti centottanta giorni decorrano da quel momento.

È altresì utile rammentare che l'omessa o tardiva presentazione del rendiconto all'assemblea può portare alla revoca giudiziale dell'amministratore per gravi irregolarità nella gestione (Art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.).

L'approvazione del rendiconto da parte dell'assemblea– che può comunque essere soggetto a revisione negli anni successivi (art. 1130-bis c.c.) – fa sì che le spese in esso indicate – a livello generale e rispetto ai singoli condòmini – siano fatte proprie dell'assemblea stessa che, in quel modo, ratifica o comunque certifica o prende atto dell'operato dell'amministratore per l'anno precedente. Eccezion fatta per il caso di errori nella ripartizione delle spese, di deliberazioni con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge, oppure di eccesso di potere, falsità o incompetenza, il rendiconto non è contestabile. In altre parole: non ci si può rivolgere all'Autorità Giudiziaria per chiedere che dichiari illegittima l'approvazione di una spesa che era nelle prerogative dell'assemblea approvare, se la suddetta approvazione è avvenuta nel rispetto della legge.

Si rammenti che il rendiconto è validamente approvato:

a) in prima convocazione, dalla maggioranza dei presenti (anche per delega) in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio;

b) in seconda convocazione, dalla maggioranza dei presenti (anche per delega) in assemblea che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio (cfr. art. 1136, secondo e terzo comma, c.c.).

L'approvazione del rendiconto e del relativo riparto, è utile ricordarlo, consente la richiesta di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.

E se l'assemblea, per qualunque motivo, non approva il rendiconto? Il problema principale, in casi del genere, sta nella mancanza di uno strumento di facile soluzione per l'aggressione di determinate situazioni di morosità. I motivi sono quelli esposti appena sopra. Eppure non tutto è perduto.

Si supponga che i condòmini giustamente lo ritengano errato: in tal caso è fondamentale che si richiedano all'amministratore le correzioni ritenute indispensabili, chiedendo la convocazione di una successiva assemblea per ridiscuterlo. In simili circostanze nulla vieterebbe ai condòmini non in linea con il pensiero della maggioranza che ha deliberato in tal senso, di impugnare quella delibera laddove sussistano i presupposti per intravedere un'ipotesi di eccesso di potere del consesso assembleare. In questi casi l'azione di recupero del credito non è impossibile, ma certo molto più difficile dovendosi instaurare un ordinario giudizio civile.

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Il consuntivo deve essere trasparente: pena l'annullamento della delibera condominiale Fonte www.condominioweb.com

Il consuntivo del condominio non può essere paragonato ai complessi bilanci delle società ma prevede comunque requisiti minimi di trasparenza: viene dunque annullata la delibera che approva il consuntivo pur con la maggioranza prescritta se le poste indicate non consentono effettivamente di controllare la gestione dell'amministratore.

Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 24446 del 7 dicembre 2015 in merito alla validità del rendiconto consuntivo.

I fatti di causa. Tizio, in qualità di proprietario di un immobile, con citazione impugnava la delibera assembleare, in quanto le voci indicate nel piano dei riparti del rendiconto, apparivano poco fedeli all'andamento gestionale; pertanto, chiedeva l'annullamento della delibera per violazione dell'articolo 1135 c.c. Costituendosi in giudizio, il Condominio convenuto, contestava in toto l'impugnativa del condomino.

Il problema: il rendiconto è poco trasparente. Orbene, preliminarmente, giova ricordare che il nuovo art. 1130-bis c.c. specifica che

"il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti".

Dall'analisi della norma, riviene un primo principio che è quello secondo il quale il rendiconto deve rappresentare la situazione reale del condominio, intendendosi, con questa espressione, non solo il divieto di inserire nel rendiconto dati falsi, ma anche il divieto di inserire nel rendiconto dati "putativi" o "immaginari" o situazioni non realmente effettuate. Altro principio basilare è quello di redigere un rendiconto con un metodo che faciliti il controllo dei dati presenti in questo documento; sicché, il problema, semmai, è quello di individuare il metodo o il criterio più corretto per raggiungere tali obiettivi: il sistema che permette di raggiungere tutti questi obbiettivi è il c.d. principio di cassa, ossia le spese effettivamente sostenute e le entrate effettivamente riscosse (In tal senso Cass. civ. sez. III, 9 maggio 2011 n. 10153).

Premesso ciò, nella vicenda in esame, il consulente tecnico incaricato dal giudice, sulla scorta della documentazione fornita dalle parti, ha evidenziato che il rendiconto censurato non era rispettoso ed attuatore dei principi di verità e chiarezza; invero, il documento contabile è stato approvato in violazione delle prescrizioni dell'articolo 1135 c.c. perché non offriva una rappresentazione della gestione condominiale né realistica e né veritiera come prevede la legge. Difatti, a parere del CTU, i requisiti minimi di comprensibilità della redazione del consuntivo, devono essere garantiti soprattutto quando ci si discosta dalle comuni tecniche della ragioneria che rappresentato uno specchio fedele dall'effettivo andamento gestionale.

L'interpretazione del Tribunale di Roma

. A tal proposito, il giudice adito, conformemente ai principi esposti, ha avuto modo di precisare che nel caso in cui il resoconto contabile presenti risultanze che, quanto a pertinenti profili di chiarezza e intellegibilità, non appaiono idonei a rendere una realistica e veritiera rappresentanza dell'amministrazione dell'ente condominiale, il pertinente elaborato assembleare, quand'anche sorretto da un quorum approvativo, deve ritenersi affetto da invalidità (nella specie, annullabilità).Ne consegue che, laddove l'assemblea approvasse un documento contabile carente dei detti caratteri, la delibera si porrebbe in sostanziale violazione delle prescrizioni dell'art. 1135 c.c., il quale, nel delineare le competenze dell'assemblea, implicitamente presuppone che le delibere, attraverso cui l'azione di amministrazione trova esplicazione, costituiscano uno specchio fedele dell'effettivo andamento gestionale. (In senso conforme si è espresso anche il Tribunale di Roma con la sentenza n. 104 del 7 gennaio 2016)

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, Il Tribunale adito, preso atto delle conclusioni del CTU, peraltro non contestate dal convenuto condominio, ha ritenuto invalidi i bilanci consuntivi approvati; per l'effetto, l'impugnativa del condomino è stata accolta con conseguente annullamento della delibera.

Fonte http://www.condominioweb.com/il-consuntivo-del-condominio-prevede-requisiti-minimi-di-trasparenza.12650#ixzz47oL45JLW
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Il fondamento tecnico del “diritto di condominio”: la relazione di accessorietà. Quando cose, impianti e servizi possono definirsi comuni Fonte: (www.StudioCataldi.it)

Si presumono di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo, tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Ogni condomino può servirsi degli anzidetti beni, a patto che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Tanto emerge dal combinato disposto dagli artt. 1117 e 1102 c.c., norme cardine approntate dall'ordinamento vigente per definire i beni comuni e disciplinarne l'utilizzo.

Tuttavia, la Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, con sentenza n. 24296, del 27.11.2015, ha precisato che: "Il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune in favore di tutti i compartecipi viene meno, se le cose, gli impianti, i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, siano necessari per l'esistenza o per l'uso (ovvero siano destinati all'uso o al servizio) di alcuni soltanto dei piani o porzioni di piano dell'edificio".

Evidenza la Suprema Corte, con la sentenza in commento, che il fondamento tecnico del diritto di condominio, in altre parole, il diritto che ogni singolo condomino può legittimamente vantare su beni o servizi comuni, è da individuarsi nella relazione di accessorietà che lega quel determinato bene o servizio alla singola unità immobiliare, e cioè dal collegamento strumentale, materiale e funzionale consistente nella destinazione all'uso o al servizio della medesima.

Lo spunto per enunciare i predetti principi di diritto, viene fornito dal ricorso per cassazione proposto da un condomino che, in primo grado, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Cosenza il Condominio per la declaratoria di nullità di una delibera condominiale, con la quale l'assemblea aveva deliberato in merito alla demolizione della parte finale di una canna fumaria e la contestuale chiusura della stessa.

A dire del condomino, ciò avrebbe compromesso il suo diritto all'utilizzo di tale impianto, collegato con il camino sito in un locale al piano terra di sua proprietà.

Resisteva in giudizio il Condominio il quale deduceva che la demolizione della canna fumaria era necessaria in virtù dell'accertato pericolo di crollo e, comunque, in considerazione del mancato utilizzo della medesima da parte dei condomini sin dal 1985, attesa la trasformazione dell'impianto di riscaldamento da centralizzato in autonomo. Evidenziava altresì l'illegittimità del collegamento realizzato dal condomino tra il camino del suo locale posto a piano terra e la canna fumaria comune, siccome mai autorizzato e limitativo del diritto degli altri condomini.

Il Tribunale, all'esito della disposta consulenza tecnica d'ufficio, dichiarava nulla la delibera condominiale e confermava il diritto del condomino all'uso della canna fumaria condominiale.

La sentenza veniva completamente riformata, in secondo grado, dalla Corte d'Appello di Catanzaro, che affermava come i proprietari delle unità immobiliari i quali per ragioni di conformazione dell'edificio non sono mai stati serviti dall'impianto termico centralizzato di cui faceva parte la canna fumaria oggetto di causa, tra cui il condomino istante, non sono titolari di alcun diritto comune sull'impianto medesimo, non essedo lo stesso legato alle unità immobiliari dalla relazione di accessorietà, non esistendo alcun collegamento strumentale, materiale e funzionale, consistente nella destinazione all'uso o al servizio.

La Corte di Cassazione, con la sentenza 24296/2015, conferma la sentenza della Corte d'Appello e, pertanto, rigetta definitivamente il ricorso del condomino.

La stessa – dopo avere condiviso l'assunto di secondo grado per il quale, il locale magazzino di cui il ricorrente è proprietario non era servito dall'impianto termico centralizzato quando questo era in esercizio; il condomino ha realizzato all'interno del locale un caminetto che ha provveduto a collegare alla canna fumaria –, richiamando un proprio precedente, evidenzia che: "il proprietario dell'unità immobiliare (nella specie, magazzino) che, per ragioni di conformazione dell'edificio, non sia servita dall'impianto di riscaldamento centralizzato, non può legittimamente vantare un diritto di condominio sull'impianto medesimo, perché questo non è legato alla detta unità immobiliari da una relazione di accessorietà (che si configura come il fondamento tecnico del diritto di condominio), e cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale consistente nella destinazione all'uso o al servizio della medesima" (Cfr.: Cass. civ., Sez. II, 7/06/2000, n. 7730).

Ciò posto ha ritenuto corretto il ragionamento della Corte d'appello che ha escluso che l'utilizzazione della canna fumaria, per lo scarico dei fumi dal camino realizzato nel magazzino a piano terra, rientrasse in un'ipotesi di uso frazionato della cosa comune, non essendo l'impianto termico e la canna fumaria, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, a servizio di quel locale.

In altra fattispecie, è stato parimenti ritenuto che: "Affinché possa operare, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., il cosiddetto diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonchè un collegamento funzionale fra primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell'edificio comune, si presume - indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni di essi - la contitolarità necessaria di tutti i condomini su di esso. Detta presunzione può essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva del bene, potendosi a tal fine utilizzare il titolo - salvo che si tratti di acquisto a titolo originario - solo se da esso si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione. (Nella specie, la S.C. ha rigettato il ricorso avverso la sentenza della corte di appello che aveva ritenuto non superata la presunzione di comunione del muro sul quale poggiava la costruzione realizzata dal dante causa del ricorrente, non avendo quest'ultimo fornito la prova della proprietà esclusiva del muro perimetrale su cui si innestavano i manufatti edificati, a nulla rilevando che parte del detto muro "si aprisse" su un terrazzo di proprietà esclusiva del ricorrente stesso)". (Cass. civ. Sez. II Sent., 21/12/2007, n. 27145. Si veda anche: Cass. civ. Sez. III, 13/03/2009, n. 6175; Cass. civ. Sez. II, 16/04/2007, n. 9093; Cass. civ. Sez. II, 18/01/2005, n. 962).

Peraltro, per come ricordato a più riprese dalla stessa Corte di Cassazione (Sent.: 17332/2011; 19939/2012; 2305/2008), la relazione di accessorio e principale fonda "ipso iure e facto" la creazione del cd. supercondominio, e tanto senza bisogno di approvazioni assembleari, sempre se il titolo non dispone altrimenti. Ciò avviene quando i singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati attraverso la predetta relazione tra accessorio e principale, la cui proprietà rimarrà comune e "pro quota" in capo agli intestatari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati. 

Fonte: Il fondamento tecnico del “diritto di condominio”: la relazione di accessorietà. Quando cose, impianti e servizi possono definirsi comuni 

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Il distacco dall'impianto termico comune non può essere condizionato da una contraria deliberazione Fonte condominioweb.com

La facoltà del singolo condòmino di distaccarsi unilateralmente dall'impianto di riscaldamento centralizzato integra un suo diritto individuale, che può essere fatto valere nei confronti del Condominio a prescindere dall'esistenza di una delibera di autorizzazione o di diniego. Questo il principio espresso dalla sentenza del Tribunale di Taranto n. 240 del 25 gennaio 2016.

Il giudice pugliese di rifà alla costante giurisprudenza della Corte di Cassazione, secondo la quale il diritto dal distacco dall'impianto termico comune non può essere condizionato da una contraria deliberazione dell'assemblea di condominio che, se adottata in termini pregiudizievoli per il singolo condòmino, è tamquam non esset, cioè nulla (Cass. civ. 3.4.2012 n. 5331).La sentenza sottolinea altresì che il distacco opera per il futuro. Dunque non è consentito chiedere restituzioni o danni relativi ad anni precedenti, non potendo la rinunzia avere effetti retroattivi.

Tale impostazione, del resto, trova conferma nell'art. 1118 c.c., modificato dalla legge di riforma del condominio, che disciplina il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento. Pur non potendo applicare la nuova disciplina ad una vicenda che è precedente all'entrata in vigore della L. n. 220/2012 (18 giugno 2013), tuttavia il giudice tarantino, attraverso i precedenti della Cassazione, ha comunque risolto la controversia secondo i principi recepiti dalla riforma.

Nel caso di specie, in particolare, il condòmino si era già da tempo distaccato dall'impianto centralizzato, dotandosi di un impianto autonomo. Tuttavia, era stato costretto a continuare a pagare tutti i costi relativi all'utilizzo ed alla manutenzione dell'impianto comune.

Dopo aver chiesto invano la modifica della tabelle millesimali, il condòmino decideva di rivolgersi al giudice per essere esentato dal pagamento delle spese di consumo del combustibile e gestione dell'impianto di riscaldamento centralizzato dell'anno corrente. Il Condominio si opponeva, sostenendo l'obbligo di continuare a pagare le spese necessarie per la conservazione e la gestione dell'impianto comune. Ciò anche alla luce del fatto che l'unità immobiliare distaccata continuava a godere del calore, grazie alle tubature condominiali che circondavano l'appartamento.

Il Tribunale di Taranto, dopo aver ribadito il diritto del condòmino a distaccarsi dall'impianto di riscaldamento comune, individua le condizioni ricorrendo le quali il diritto al distacco prevalenei confronti dell'altro diritto del condominio, altrettanto meritevole di tutela, di ottenere da tutti i condòmini la partecipazione alle spese comuni.

In particolare, la rinunzia all'impianto comune non deve comportare uno svantaggio per gli altri condòmini che continuano ad usufruire del bene comune. Tanto in coerenza con il principio generale che un atto unilaterale (nel nostro caso, il distacco) non può svantaggiare coloro che ne subiscono gli effetti, fatta salva l'unanimità.

Si tratta di svantaggi che la giurisprudenza e, oggi, il nuovo art. 1118 c.c., individuano in uno squilibrio termico pregiudizievole all'impianto o in un aggravio di spese per coloro che continuano ad usufruirne, intendendo per spese quelle che strettamente connesse al distacco e che senza di questo non avrebbero avuto origine.

Solo se prova la sussistenza di tali condizioni, il condòmino potrà legittimamente distaccarsi e sarà esonerato dal pagamento del costo del combustibile, per il solo fatto di non godere più del servizio. Egli rimarrà, però, onerato del pagamento delle spese di conservazione dell'impianto e, quindi, proprio perché animate dalla stessa finalità conservativa, sia di quelle relative ad opere di manutenzione ordinaria che straordinaria (si veda in questo senso la nuova formulazione dell'art. 1118 c.c.)

Il Tribunale specifica altresì che l'efficacia del distacco, proprio perché condizionata alla verifica delle condizioni predette, vale solo per il futuro, senza effetti retroattivi. Dunque, non possono essere chieste restituzioni di somme di denaro già deliberate; la rinunzia all'impianto centralizzato può operare solo dall'anno successivo al momento della proposizione della domanda (Cass. civ. 13.11.2014 n. 24209). Naturalmente, tale regola della irretroattività del distacco si deve conciliare con il principio per cui la durata del processo non può ritorcersi in danno del condòmino che ha agito in giudizio. Ragione per cui le restituzioni saranno possibili con riguardo al periodo che va dall'anno successivo alla presentazione della domanda in poi.

Nel caso di specie, il giudice ha ritenuto ampiamente provate le condizioni richieste e, dunque, ha dichiarato legittimo il distacco operato dal condòmino, esonerando lo stesso dal pagamento delle spese di consumo dell'impianto termico comune a decorrere dal 2013 (anno di proposizione della domanda) e non dal 2012, come richiesto in citazione.

Permane, invece, l'obbligo di contribuire alle spese di conservazione e manutenzione dell'impianto centrale.

Fonte http://www.condominioweb.com/la-facolt%E0-del-singolo-cond%F2mino-di-distaccarsi-dallimpianto-di-riscaldamento.12511#ixzz42XWL2Qex
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CTU da rinnovare se non corrisponde alla realtà dei fatti - Cass. Civ. 18422/2013 (Est. Pasquale D'ASCOLA) Fonte: (www.StudioCataldi.it)

Ragionando sull'art. 844 Codice Civile l'accertamento della tollerabilità o meno delle immissioni ("di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino", stando al dettato codicistico) inerisce non già ad un presupposto processuale, ma si riferisce ad una condizione dell'azione.

Come sottoporla a verifica?

Con l'ingresso di una consulenza tecnica d'ufficio.

Ma che accade se tale indagine è stata già svolta, ma non rispecchia più la realtà dei fatti?

Occorre rinnovare la CTU.

Ciò non era stato fatto dalla Corte d'Appello di Milano con la sentenza depositata il 17 novembre 2009 di reiezione dell'impugnazione avverso l'accoglimento della domanda avanti al Tribunale di Busto Arsizio.

Il Tribunale di prime cure aveva ordinato all'officina meccanica convenuta di contenere entro i limiti di normale tollerabilità le immissioni di rumore e di vibrazioni, quantificando in € 30.000,00 il risarcimento spettante per i pregiudizi allo stabile dei vicini.

Tra l'altro, come sottolinea tra le righe la Cassazione, il giudice del gravame si è prodotto in una motivazione apparente.

La Suprema Corte menziona quale utile precedente giurisprudenziale Cass., Sez. I, 27 aprile 2011, n. 9379, Pres. Corrado Carnevale, Rel. Pietro Campanile, in quel caso censurando la pronuncia della Corte d'Appello di Bari che, parimenti, aveva disatteso la richiesta di rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio.

Anche in tale episodio non si rinveniva alcuna valida motivazione, neppure implicita, dal momento che la CTU veniva ritenuta "scollegata dalla realtà".

Al riguardo gli Ermellini di Piazza Cavour richiamavano il condivisibile orientamento della Corte di legittimità secondo cui il giudice, quando non aderisca alla richiesta di rinnovazione delle indagini tecniche, in ordine alla quale istanza siano state mosse specifiche ragioni, è tenuto a motivare sul punto, all'evidenza intriso di decisività.

Ed allora la S.C., accogliendo il secondo motivo di ricorso, boccia l'opera del Collegio territoriale, recependo il secondo motivo di appello, malgrado le conclusioni del PM (Dr. Carmelo SGROI) che invocava il rigetto integrale del ricorso per cassazione.

Cass., Sez. II, 1° agosto 2013, n. 18422, Pres. Roberto Michele TRIOLA ed Est. Pasquale D'ASCOLA, osserva che nella fattispecie i motivi che sorreggevano l'istanza di rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio non miravano affatto ad un controllo sull'operato dell'ausiliare o all'ingiustificata ripetizione di un'attività già svolta, ma sorgevano da specifici fatti nuovi di portata imponente "quale sicuramente è l'esecuzione di costosissime opere volte all'abbattimento delle immissioni".

Va aggiunto che il giudizio tecnico in atti era riferito ad interventi proposti nel 2002, vale a dire molto tempo prima rispetto alla richiesta della parte interessata alla rinnovazione, che avrebbe potuto e dovuto contemplare anche gli svariati interventi eseguiti dopo tale epoca.

Toccherà ora ad una diversa composizione e Sezione della Corte di Appello di Milano provvedere al riguardo. 

Fonte: CTU da rinnovare se non corrisponde alla realtà dei fatti - Cass. Civ. 18422/2013 (Est. Pasquale D'ASCOLA) 

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Fori di areazione ed alterazione architettonica della facciata esterna (Fonte condominioweb.com)

Il condòmino, di propria iniziativa, realizza dei fori di areazione per i propri locali coprendoli con griglie visibili sulla facciata esterna dello stabile? È consentito un intervento del genere?

Della questione si è occupato il Tribunale di Milano con la sentenza n. 13202 del 24 novembre 2015.

Nel caso specifico, una s.r.l. realizzava una serie di fori circolari di areazione con griglie di colore bianco visibili all'esterno dell'edificio. Il condominio riteneva tali opere illegittime e ne chiede la rimozione. Anzitutto, perché contrarie al regolamento condominiale contrattuale, che vieta qualsiasi opera esterna che modifichi l'architettura, l'estetica e la simmetria del fabbricato; più in generale, perché i lavori alterano il decoro architettonico dello stabile. A fronte del rifiuto della proprietaria, il condominio si rivolgeva al tribunale.

Il decoro architettonico è “insieme delle linee e delle strutture ornamentali che rappresentano la nota dominante dello stabile e che imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonia fisionomica architettonico dello stabile”. Si tratta dunque di un bene comunea tutti i condòmini (ai sensi dell'art. 1117 c.c.), come tale non modificabile per iniziativa del singolo proprietario. Ogni intervento che coinvolge il decoro architettonico va deliberato dall'assemblea, secondo le maggioranze richieste dalla legge.

Ciò premesso, nel caso in esame il tribunale ha accertato che i fori di areazione realizzati sulle facciate e ben visibili all'esterno hanno irrimediabilmente compromesso il decoro architettonico dello stabile.

Tale conclusione non può essere messa in discussione dal fatto che la facciata fosse già stata interessata, in passato, da altri interventi,che ne avevano snaturato le linee originarie. Infatti, “la contrarietà di un certo intervento con il decoro architettonico dell'edificio che tale intervento subisca (…) non viene meno per il fatto che il decoro architettonico sia già stato gravemente compromesso daprecedenti interventi sull'immobile o dal fatto che lo stabile interessato non abbia un particolare pregio artistico né presenti pregnanti linee architettoniche, bastando a tal uopo che l'intervento denunciato si rifletta negativamente sull'aspetto armonicodell'edificio” (Cass. n. 14455 del 19.06.2009).

Nel caso in esame, poi, i lavori risultano anche contrari all'art. 11 del regolamento condominiale che, come detto, vieta espressamente qualsiasi opera esterna che modifichi l'architettura, l'estetica e la simmetria del fabbricato. Divieti del genere, di natura contrattuale, possono essere superati solo ottenendo il consenso unanime di tutti i condòmini ai lavori che si vogliono realizzare sulla facciata.

Il tribunale ha dunque condannato la s.r.l. al ripristino dell'originario stato delle facciate condominiali, mediante la rimozione di tutti i foricircolari di areazione realizzati sulle facciate e l'applicazione di nuove lastre di marmodi travertino dello stesso tipo e qualità di quelle perforate. Niente risarcimento dei danni, invece, perché il giudice ha ritenuto l'intervento di ripristino idoneo a risarcire in forma specifica tutti i pregiudizi subiti dal condominio.

Un'ultima annotazione. La competenza per la soluzione delle controversie in tema di decoro architettonico spetta al Tribunale, e non al Giudice di Pace. In questi casi, infatti, si discute dell'esistenza stessa dei diritto di un condomino all'uso del bene o del servizio condominiale e sul potere dell'assemblea di consentirlo (da ultimo, Cass. civ. n. 8941 del 19.04.2011).

Fonte http://www.condominioweb.com/fori-di-areazione-sulla-facciata-e-alterazione-del-decoro.12508#ixzz42XSmQL5Y
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Condominio: no all'ascensore esterno se limita la visuale Fonte: www.StudioCataldi.it

La Cassazione ricorda che i poteri dell'assemblea trovano un limite invalicabile nell'intangibilità della sfera di proprietà del singolo proprietario

Nel condominio di edifici, l'assemblea è autorizzata ad esercitare numerosi poteri, tassativamente fissati dal codice civile.

Nel farlo, però, non deve dimenticare di rispettare dei limiti invalicabili. Uno di questi? Non invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini.

Con la sentenza numero 4726/2016, depositata il 10 marzo (qui sotto allegata), la Corte di Cassazione ha infatti ritenuto nulla una delibera assembleare con la quale era stata approvata la costruzione di un ascensore esterno, poiché la gabbia di questo limitava la visuale di uno dei proprietari.

Più in particolare i giudici hanno affermato che l'intangibilità della sfera di proprietà dei singoli condomini riguarda sia le cose comuni sia le cose esclusive e può essere superata solo se vi è stata una specifica accettazionenei singoli atti di acquisto o mediante l'approvazione di un regolamento condominiale che la preveda.

Non bisogna poi dimenticare che ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile, l'uso della cosa comune è sottoposto al divieto per ciascun partecipante di alterare la destinazione della stessa e impedire agli altri di farne un uso secondo il loro diritto.

Le attività innovatrici, insomma, sono consentite solo in quanto non alterino la destinazione della cosa comune né ostacolino il pari uso secondo il diritto di ciascuno.

Peraltro, dato che la delibera che viola tale principio non è solo annullabile ma nulla, con riferimento ad essa non trova applicazione il rimedio che l'articolo 1137 c.c. offre per l'impugnazione delle delibere condominiali.

Con buona pace del condominio, la condanna alla demolizione del manufatto e al risarcimento del danno cagionato supera anche il vaglio della Cassazione.

Fonte: Condominio: no all'ascensore esterno se limita la visuale 
(www.StudioCataldi.it) 

I condomini minimi possono usufruire della detrazione IRPEF senza codice fiscale Fonte condominioweb.com

L'Agenzia delle Entrate ha riconsiderato la peculiarità organizzativa e strutturale del "condominio minimo", svincolandola all'esigenza di dotarlo di un codice fiscale

Con circolare 21 maggio 2014, n. 11/E (paragrafo 4.3), l'Agenzia delle Entrate ha precisato che in presenza di un "condominio minimo", e cioè di un edificio composto da un numero non superiore a otto condomini (prima delle modifiche apportate dalla legge n. 220 del 2012 all'articolo 1129 c.c. il riferimento era a quattro condòmini), rimangono applicabili le norme civilistiche sul condominio, ad eccezione degli articoli 1129 e 1138 c.c., che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell'amministratore (nonché l'obbligo da parte di quest'ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).

Allo stesso modo, il predetto Agente ha ricordato che per gli interventi realizzati sulle parti comuni di tali edifici residenziali, la fruizione dell'agevolazione rimaneva subordinata - e ciò, bene inteso, fin dall'entrata in vigore della legge n. 449 del 1997 (che ha introdotto la detrazione in esame) - alla circostanza che il condominio sia intestatario delle fatture ed esegua, nella persona dell'amministratore o di uno dei condòmini, tutti gli adempimenti richiesti dalla normativa, compreso quello propedeutico della richiesta del codice fiscale.

Ci si è chiesti allora se la fruizione della detrazione nei condomini minimi rimanga subordinata, anche per il nuovo periodo di riferimento,alla cura di questo ultimo adempimento.

L'Agenzia delle Entrate con la risoluzione n 74/E del 02 febbraio 2016 ha dato risposta al quesito, cambiando la prassi che si è seguita sino ad oggi.

L'esigenza di semplificare gli adempimenti dei contribuenti ha, in particolare, condotto a riconsiderare le istruzioni precedentemente fornite, enfatizzandosi la peculiarità strutturale dei condomini minimi e le modalità con cui essi vengono in genere autogestiti dai singoli partecipanti.

Ed invero, nel presupposto che il pagamento sia stato effettuato mediante l'apposito bonifico bancario/postale e che, quindi, non vi sia stato pregiudizio al rispetto da parte delle banche e di Poste Italiane Spa dell'obbligo di operare la ritenuta disposta dall'art. 25 del D.L. n. 78 del 2010 all'atto dell'accredito del pagamento, l'Agenzia delle Entrate ritiene, a questo punto e per tali fattispecie, che non sia più necessario acquisire il codice fiscale del condominio.

Nel qual caso, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi e per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un condominio minimo, i condòmini, per la quota di spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico.

In sede di eventuale controllo - ricorda sempre la risoluzione - il condòmino/contribuente sarà poi tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell'edificio, e, laddove si avvalga dell'assistenza fiscale, è tenuto ad esibire, a monte, ai CAF o agli intermediari abilitati, oltre alla documentazione ordinariamente richiesta per comprovare il diritto alla agevolazione, una autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio.

Fonte http://www.condominioweb.com/condominio-minimo-svilcolato-dal-codice-fiscale.12507#ixzz42XXm0KM1
www.condominioweb.com 

"La contabilità condominiale" - nuovo manuale sulla contabilità del condominio edito da Altalex editore

Una volta tanto ci facciamo un po' di pubblicità….. volevamo segnalare che è uscito il manuale "La contabilità condominiale", inserito nella collana InDiritto di Altalex editore, curato da Simone Berti, Simone Scartabelli, Claudia Caravati e Pietro Fruzzetti. Il manuale tratta la gestione “contabile” del condominio, con l’utilizzo delle nuove tecnologie e dello strumento dei social.
La riforma del condominio, introdotta dalla L. n. 220/2012 ed entrata in vigore il 18/06/2013, ha portato alcune innovazioni nell’articolato del Codice Civile e sono state previste conseguenze all’inosservanza del novellato che portano al mancato rinnovo del mandato dell’amministratore condominiale od alla sua revoca. L'art. 1129 c.c. ha reso necessario il principio della tracciabilità delle somme di gestione condominiale. È stata data la possibilità alla pubblica amministrazione di chiedere documentazione e dati propri della gestione contabile del condominio, esercitando così un più diretto potere di controllo e verifica.
L’intento che gli autori si sono prefissi è stato proprio quello di “parlare la stessa lingua” di chi lo leggerà, identificandosi in chi si imbatte nelle problematiche che l’amministratore condominiale 3.0 affronta ogni giorno nella propria attività lavorativa.
Il manuale in versione ebook è acquistabile al link che segue: 

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Auguri di Buona Pasqua…..

Un grandissimo augurio a tutti quelli che ci seguono sul nostro blog ed a quelli che inizieranno a farlo nei prossimi mesi…. Che la Pasqua sia serena e ricca di prosperità…

Simone, Claudia e Luca