Il condòmino, di propria iniziativa, realizza dei fori di areazione per i propri locali coprendoli con griglie visibili sulla facciata esterna dello stabile? È consentito un intervento del genere?
Della questione si è occupato il Tribunale di Milano con la sentenza n. 13202 del 24 novembre 2015.
Nel caso specifico, una s.r.l. realizzava una serie di fori circolari di areazione con griglie di colore bianco visibili all'esterno dell'edificio. Il condominio riteneva tali opere illegittime e ne chiede la rimozione. Anzitutto, perché contrarie al regolamento condominiale contrattuale, che vieta qualsiasi opera esterna che modifichi l'architettura, l'estetica e la simmetria del fabbricato; più in generale, perché i lavori alterano il decoro architettonico dello stabile. A fronte del rifiuto della proprietaria, il condominio si rivolgeva al tribunale.
Il decoro architettonico è “insieme delle linee e delle strutture ornamentali che rappresentano la nota dominante dello stabile e che imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonia fisionomica architettonico dello stabile”. Si tratta dunque di un bene comunea tutti i condòmini (ai sensi dell'art. 1117 c.c.), come tale non modificabile per iniziativa del singolo proprietario. Ogni intervento che coinvolge il decoro architettonico va deliberato dall'assemblea, secondo le maggioranze richieste dalla legge.
Ciò premesso, nel caso in esame il tribunale ha accertato che i fori di areazione realizzati sulle facciate e ben visibili all'esterno hanno irrimediabilmente compromesso il decoro architettonico dello stabile.
Tale conclusione non può essere messa in discussione dal fatto che la facciata fosse già stata interessata, in passato, da altri interventi,che ne avevano snaturato le linee originarie. Infatti, “la contrarietà di un certo intervento con il decoro architettonico dell'edificio che tale intervento subisca (…) non viene meno per il fatto che il decoro architettonico sia già stato gravemente compromesso daprecedenti interventi sull'immobile o dal fatto che lo stabile interessato non abbia un particolare pregio artistico né presenti pregnanti linee architettoniche, bastando a tal uopo che l'intervento denunciato si rifletta negativamente sull'aspetto armonicodell'edificio” (Cass. n. 14455 del 19.06.2009).
Nel caso in esame, poi, i lavori risultano anche contrari all'art. 11 del regolamento condominiale che, come detto, vieta espressamente qualsiasi opera esterna che modifichi l'architettura, l'estetica e la simmetria del fabbricato. Divieti del genere, di natura contrattuale, possono essere superati solo ottenendo il consenso unanime di tutti i condòmini ai lavori che si vogliono realizzare sulla facciata.
Il tribunale ha dunque condannato la s.r.l. al ripristino dell'originario stato delle facciate condominiali, mediante la rimozione di tutti i foricircolari di areazione realizzati sulle facciate e l'applicazione di nuove lastre di marmodi travertino dello stesso tipo e qualità di quelle perforate. Niente risarcimento dei danni, invece, perché il giudice ha ritenuto l'intervento di ripristino idoneo a risarcire in forma specifica tutti i pregiudizi subiti dal condominio.
Un'ultima annotazione. La competenza per la soluzione delle controversie in tema di decoro architettonico spetta al Tribunale, e non al Giudice di Pace. In questi casi, infatti, si discute dell'esistenza stessa dei diritto di un condomino all'uso del bene o del servizio condominiale e sul potere dell'assemblea di consentirlo (da ultimo, Cass. civ. n. 8941 del 19.04.2011).
Fonte http://www.condominioweb.com/fori-di-areazione-sulla-facciata-e-alterazione-del-decoro.12508#ixzz42XSmQL5Y
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