Si può attraversare il fondo del vicino con una tubatura per raggiungere l’acquedotto pubblico? Fonte: (www.StudioCataldi.it)

L'importanza dell'acqua rende talvolta necessario il passaggio su terreno altrui di strumenti per consentire di trasportare questa risorsa sino al proprio fondo.

Per tali ragioni è il legislatore a prevedere all'art. 1033 del codice civile che "Il proprietario è tenuto a dare passaggio per i suoi fondi alle acque di ogni specie che si vogliono condurre da parte di chi ha, anche solo temporaneamente, il diritto di utilizzarle per i bisogni della vita o per gli usi agrario industriali".

Si tratta di una tipologia di servitù di passaggio che rientra nel novero delle servitù c.d. coattive che comprendono tra le più comuni la servitù di acquedotto, la servitù di passaggio per raggiungere il fondo intercluso e la servitù di elettrodotto.

La coattività deriva, però, dai requisiti predisposti dalla legge quindi dalla necessità dell'utilizzo per i bisogni della vita o per usi agrario industriali, nonché dalla dimostrazione, da parte di chi vuol passare le acque sul fondo altrui, di poter "disporre dell'acqua durante il tempo per cui chiede il passaggio, che la medesima è sufficiente per l'uso al quale si vuol destinare, che il passaggio richiesto è il più conveniente e il meno pregiudizievole al fondo servente, avuto riguardo alle condizioni dei fondi vicini, al pendio e alle altre condizioni per la condotta, per il corso e lo sbocco delle acque" (art. 1037 c.c.).

Sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti.

Per la costituzione di questo tipo di servitù non è necessaria la presenza di una situazione di interclusione assoluta non altrimenti eliminabile (richiesta al solo per superare l'esonero previsto per le case, le aie, i giardini e i cortili ad esse attinenti), ma è "sufficiente che sussistano tutte le condizioni previste dall'art. 1037 c.c." (Cass. civ., sez. II, 24 maggio 2004, n. 9926).

Siccome la legge coarta la volontà del privato, l'instaurazione della servitù di acquedotto coattivo è subordinata alla sussistenza di una necessaria utilitas che non sia solo iniziale, ma anche continua e, laddove "per il venir meno di quest'ultima condizione, l'utilitas svanisca definitivamente, la servitù, ne sia stata o meno determinata preventivamente la durata, non può permanere e se ne verifica l'automatica estinzione" (Cass. civ., sez II, 26 ottobre 1981, n. 5595).

Il proprietario del fondo soggetto alla servitù può tuttavia impedire la costruzione e consentire il passaggio dell'acqua tramite i propri acquedotti già esistenti (art. 1034 c.c.): ciò potrà avvenire solo se non è causa di pregiudizio per la condotta di passaggio richiesta e, in tal caso, sarà dovuta un'indennità al proprietario del fondo da determinarsi avuto riguardo all'acqua che s'introduce, al valore dell'acquedotto, alle opere che si rendono necessarie per il nuovo passaggio e alle maggiori spese di manutenzione.

L'indennità è dovuta anche in caso di acquedotti da costruirsi, in tal caso colui che chiede il passaggio dell'acqua dovrà però "pagare il valore, secondo la stima, dei terreni da occupare, senza detrazione delle imposte e degli altri carichi inerenti al fondo, oltre l'indennità per danni, ivi compresi quelli derivanti dalla separazione in due o più parti o da altro deterioramento del fondo da intersecare" (art. 1038 c.c.).

Fonte: Si può attraversare il fondo del vicino con una tubatura per raggiungere l’acquedotto pubblico? 

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Condominio: la scala si può restringere per installare un ascensore per un condomino disabile (Fonte: www.StudioCataldi.it)

Con la sentenza n. 16486/2015 , la II sez. Civile della Corte di Cassazione ha deciso circa il ricorso presentato dal proprietario e dall'usufruttuario di unità immobiliari site in un condominio. I ricorrenti avevano contestato il contenuto e la validità di una delibera dell'assemblea condominiale che aveva statuito circa "la costruzione di un ascensore nel vano scale, mediante taglio e riduzione della larghezza della scala condominiale" per agevolare un condomino disabile. 

Per i ricorrenti, la costruzione dell'ascensore, considerata innovazione di cosa comune, necessitava di essere decisa con una maggioranza qualificata pari a 666,6 millesimi e dunque non poteva essere approvata con il voto favorevole di tanti condomini rappresentanti 608,33 millesimi e con il loro dissenso come in realtà avvenuto.

I ricorrenti avevano lamentato inoltre che, a seguito dell'intervento di costruzione dell'ascensore, la larghezza minima della scala sarebbe stata pari a 72 centimetri, rendendo di fatto l'opera inservibile non permettendo il passaggio di almeno due persone e mettendo a rischio, in caso di pericolo o evacuazione forzata dell'edificio, il deflusso delle persone e l'accesso dei soccorritori.

La Cassazione, nel respingere il ricorso, ha richiamato il corretto giudizio di merito espresso dalla Corte di Appello, evidenziando come in tema di condominio degli edifici, il concetto di inservibilità della cosa comune "non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione - coessenziale al concetto di innovazione - ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità".

I giudici richiamano, inoltre, il principio di solidarietà condominiale, che deve trovare applicazione nel giudizio circa la possibilità che l'installazione di un ascensore possa recare pregiudizio all'uso o al godimento delle parti comuni da parte dei singoli condomini: la coesistenza di più unita immobiliari in un unico fabbricato rende necessario un contemperamento degli interessi per consentire una pacifica convivenza, tra i quali deve includersi anche "quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto, peraltro, di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati".

Proprio sulla base di questi principi, rileva la Corte, nel caso di specie il provvedimento assembleare del condominio, riguardante l'installazione dell'ascensore, aveva tenuto conto delle esigenze di diversi condomini con disturbi alla deambulazione impossibilitati ad usare le scale, così come verificato da c.t.u. esperita in corso di causa, la quale aveva altre sì dimostrato la possibilità che le scale potessero venire efficacemente utilizzate senza problemi dai soccorritori, sia trasportando una sedia a rotelle che una barella, senza danni per l'infermo.

Pertanto, la Corte ha rigettato il ricorso liquidando le spese.

Fonte: Condominio: la scala si può restringere per installare un ascensore per un condomino disabile 

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Videosorveglianza nel condominio: quando è obbligatorio esporre un cartello per avvisare della presenza delle telecamere? (Fonte:www.StudioCataldi.it)

Domanda: “Se si installa un sistema di videosorveglianza nel condominio è obbligatorio esporre un cartello per avvisare della presenza delle telecamere?”

Risposta: Prima di rispondere alla domanda del lettore, è opportuno ricordare che la materia della videosorveglianza nei condomini è stata per la prima volta espressamente affrontata dalla riforma del condominiodel 2012, che ha introdotto l’apposito articolo 1122-ter nel codice civile.

Sulla base di tale norma, l’installazione delle videocamere può oggi essere deliberata dalla maggioranza dei partecipanti all’assemblea nella quale essa è in discussione, che rappresentino almeno la metà dei millesimi.

Secondo quanto chiarito dal Garante della privacy, la necessità di esporre un cartello per avvisare della presenza delle telecamere sorge solo nel caso in cui le riprese siano effettuate dal condominio per controllare le parti comuni e non nel caso in cui esse siano effettuate dai singoli condomini per scopi personali.

Solo nel primo caso, infatti, le immagini sono soggette alla diffusione e alla comunicazione a terzi e rischiano di violare la privacy dei soggetti ripresi.

Bisognerà, quindi, apporre degli appositi cartelli che segnalino la presenza delle videocamere e il loro eventuale collegamento con le forze dell’ordine.

Occorre precisare che, oltre all’obbligo di segnalare le videocamere, la normativa a tutela della privacy impone anche di conservare le immagini registrate per un periodo limitato, tendenzialmente di 24/48 ore, salvo specifiche esigenze; di indirizzare le riprese esclusivamente verso le aree comuni, senza comprendervi i luoghi circostanti, e di permetterne l’accesso solo alle persone autorizzate.

Come sopra accennato, la videocamera utilizzata da un condomino per scopi personali (che pure necessita di apposita autorizzazione assembleare per essere installata) non è sottoposta alla normativa a tutela della privacy. In ogni caso è opportuno specificare che, a tal fine, il sistema di sorveglianza deve essere posizionato in modo da riprendere esclusivamente lo spazio privato e non le parti comuni e che si applicano comunque le disposizioni in tema di responsabilità civile e sulla sicurezza dei dati personali.

Tutto quanto detto vale anche per i moderni videocitofoni che rilevano immagini, pienamente assimilabili alle videocamere.

Fonte: Videosorveglianza nel condominio: quando è obbligatorio esporre un cartello per avvisare della presenza delle telecamere? 

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Agevolazioni prima casa: basta la residenza di uno dei due coniugi per averne diritto Fonte:www.StudioCataldi.it

Articolo da StudioCataldi.it

Il beneficio fiscale sull’acquisto della prima spetta anche nel caso in cui sia soltanto uno dei coniugi ad aver trasferito la residenza nel comune dove è ubicato l’immobile.

Il principio è stato ribadito di recente, dalla sentenza n. 16026/2015 della sezione tributaria della Cassazione, in accoglimento del ricorso di una donna che impugnava la decisione emessa dalla CTR del Piemonte di revoca del beneficio fiscale sull’immobile acquistato insieme al marito.

Nel caso di specie, per il giudice tributario, l’agevolazione era stata goduta indebitamente perché non solo la donna non aveva partecipato alla stipula del rogito notarile ma non aveva neanche trasferito la residenza nel comune dove si trovava il cespite.

La donna ricorreva pertanto in Cassazione, lamentando che la residenza era stata spostata dal marito e che trattandosi di un immobile destinato a residenza familiare, doveva ritenersi sufficiente tale atto, posto in essere da un rappresentante della famiglia, intesa come “entità autonoma” distinta dai coniugi singolarmente.

Per gli Ermellini la donna ha ragione.

Richiamando gli orientamenti precedenti in materia hanno sottolineato, infatti, che, per fruire dei benefici fiscali sull’acquisto della prima casa, il requisito della residenza nel comune in cui si trova l’immobile è riferito alla famiglia, “con la conseguenza che, in caso di comunione legale tra coniugi, quel che rileva è che l'immobile acquistato sia destinato a residenza familiare” non assumendo alcun rilievo la circostanza che uno dei coniugi non abbia la residenza in tale comune, e ciò in ogni caso “in cui il bene sia divenuto oggetto della comunione ex art. 177 c.c., quindi sia in caso di acquisto separato che in quello di acquisto congiunto del bene stesso”.

Lo stesso principio era stato affermato, in una vicenda analoga, nel 2013 dalla Cassazione (cfr. n. 16355/2013), mentre con la sentenza n. 14237/2000 era stato chiarito che marito e moglie non sono tenuti ad una comune residenza anagrafica, bensì alla “coabitazione”, la quale costituisce un “elemento adeguato” a soddisfare il requisito della residenza richiesto ai fini tributari.

Fonte: Agevolazioni prima casa: basta la residenza di uno dei due coniugi per averne diritto 

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Muro di recinzione (fonte: www.condominioweb.com)

L'art. 841 c.c. afferma che il proprietario di un fondo (urbano o agricolo è indifferente) può chiuderlo in qualunque tempo.

La chiusura del fondo, aggiungiamo noi, dev'essere fatta tenendo presente l'eventuale esistenza di diritti di servitù di passaggio ed in generale di tutto quei diritti reali su cosa altrui che possano andare a confliggere con la chiusura medesima.

In tal senso è chiarissimo il primo comma dell'art. 1067 c.c. a mente del quale “il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente”.

Si badi: l'esistenza, ad esempio, di una servitù di passaggio non è di per sé sola causa ostativa alla chiusura del fondo in quanto tale opera può essere fatta consentendo comunque il passaggio del titolare della servitù.

Ipotesi di scuola è quella dell'apposizione di un cancello: in tal caso il diritto di servitù è salvaguardato dalla consegna della chiavi e del telecomando per l'apertura a distanza in caso di esistenza di un meccanismo di automazione dell'apertura stessa.

Chiariti questi aspetti, è utile domandarsi quali siano le norme che bisogna rispettare nel caso in cui si decidesse di recingere il proprio fondo.

Partiamo dalla normativa dettata in materia di distanze. Norma di riferimento è l'art. 878 c.c. rubricato muro di cinta, che al primo comma recita:

Il muro di cinta e ogni altro muro isolato che non abbia un'altezza superiore ai tre metri non è considerato per il computo della distanza indicata dall'art. 873.

Esso, quando è posto sul confine, può essere reso comune anche a scopo d'appoggio, purché non preesista al di là un edificio a distanza inferiore ai tre metri.

Prima considerazione: ai fini del computo dell'altezza si deve considerare la struttura muraria e non le eventuali reti in esso inserite.

Se l'altezza supera i tre metri, il muro dev'essere considerato una costruzione e quindi resta assoggettato alla normativa dettata in materia di distanze dall'art. 873 c.c. e da quelle contenute nei regolamenti edilizi locali.

La realizzazione del muro di confine che non superi i tre metri è soggetta alla segnalazione certificata di inizio attività o al permesso di costruire?

Al riguardo, nel luglio del 2014, il Consiglio di Stato ha avuto modo di affermare che in passato s'era soliti affermare che “la realizzazione di muri di cinta di altezza inferiore a tre metri (articolo 878 del Codice civile) sarebbe in ogni caso assoggettabile al solo regime della denuncia di inizio di attività di cui all'articolo 22 e, in seguito, al regime della segnalazione certificata di inizio di attività di cui al nuovo articolo 19 della l. n. 241 del 1990(in tal senso: Cons. Stato, IV, 3 maggio 2011, n. 2621); tuttavia, proseguono i Giudici di Palazzo Spada, la situazione non è poi così netta.

A loro modo di vedere, infatti, non basta l'altezza a determinare il titolo abilitativo, ma è necessario guardare alla reale conformazione ed incidenza del manufatto sicché “appare necessario il permesso di costruire nelle ipotesi in cui il singolo intervento determini un'incidenza sull'assetto complessivo del territorio di entità ed impatto tali da produrre un'apprezzabile trasformazione urbanistica o edilizia” (C.d.S. 4 luglio 2014 n. 3408).

Come dire: se si tratti di SCIA o di permesso di costruire lo si deve valutare caso per caso.

Fonte http://www.condominioweb.com/il-muro-di-cinta.11970#ixzz3g3Nsb76c 

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Condizionatore rumoroso? Va risarcito il danno esistenziale e il danno alla salute ma per quest'ultimo serve documentazione medica Fonte:(www.StudioCataldi.it)

Anche un semplice condizionatore può produrre rumori che superano la normale tollerabilità (V. art. 844 codice civile), specialmente quando resta in funzione anche nelle ore notturne.

Ma se si intende richiedere anche il risarcimento del danno alla salute è necessario produrre della documentazione medica oppure una consulenza tecnica di parte da cui risulti una lesione di carattere psicofisico riconducibile ai rumori.

È quanto emerge da una sentenza della Corte di Cassazione (la numero 10173/2015 qui sotto allegata) secondo cui il condomino che ha subito immissioni di rumori molesti può ottenere sia il risarcimento del danno esistenziale sia il risarcimento del danno biologico, ma quest'ultimo deve essere documentato.

Nel caso di specie due condomini, esasperati per il propagarsi nel loro appartamento di rumori provenienti da un impianto di climatizzazione installato da alcuni vicini, avevano chiesto giudizialmente il risarcimento dei danni subiti e la condanna dei proprietari dell'impianto ad eseguire opere per ridurne la rumorosità.

In primo grado il giudice di pace aveva accolto in parte la domanda condannando i proprietari del climatizzatore al risarcimento del danno esistenziale liquidato nella somma di € 1100 per ciascuna parte.

Con la stessa sentenza aveva condannato i proprietari dell'impianto ad eseguire le opere necessarie per ridurre le immissioni. 

In appello i danneggiati avevano lamentato che il primo giudice non aveva riconosciuto loro il risarcimento del danno alla salute e che non era stata ammessa la consulenza tecnica d'ufficio da loro richiesta per dimostrare la lesione di carattere psico-fisico.

Secondo la Cassazione però, per poter ammettere una consulenza tecnica d'ufficio è necessario che vi sia almeno un principio di prova del danno che si intende dimostrare (e nella specie sarebbe bastata della documentazione medica o una consulenza di parte). In mancanza di tale documentazione, una CTU avrebbe assunto un carattere meramente esplorativo e come tale inammissibile.

Fonte: Condizionatore rumoroso? Va risarcito il danno esistenziale e il danno alla salute ma per quest'ultimo serve documentazione medica 

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Il nuovo articolo 2929 bis c.c. e l'azione revocatoria Fonte: www.StudioCataldi.it

Con il Decreto Legge n. 83 del 27 giugno 2015, che ha ad oggetto l'introduzione di misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale civile e di organizzazione e funzionamento dell'amministrazione giudiziaria, nel codice civile è stato inserito l'art. 2929 bis, rubricato “Espropriazione di beni oggetto di vincoli di indisponibilità o di alienazioni a titolo gratuito”, il quale, nei fatti, introduce nel nostro ordinamento una sorta di “revocatoria di legge” e può essere applicato alle procedure avviate dopo l'entrata in vigore del decreto.

La previsione dell'art. 2929 bis c.c.

Il nuovo articolo prevede che i beni immobili e i beni mobili registrati possono essere oggetto di esecuzione forzata anche se sottoposti a vincolo di indisponibilità o se oggetto di alienazione a titolo gratuito, sempre che il vincolo o l'alienazione siano successivi all'insorgere del credito e purché il pignoramento venga effettuato entro un anno dalla trascrizione del vincolo o dell'alienazione.

In caso di alienazione a titolo gratuito, l'espropriazione potrà essere effettuata anche direttamente nei confronti del terzo acquirente.

In sostanza, con il nuovo strumento il creditore non dovrà più attendere l'emanazione di una sentenza dichiarativa di inefficacia dell'atto compiuto in suo danno dal debitore, la cui mala fede diviene presunta.

Atti di disposizione oggetto della previsione

Il vincolo di indisponibilità cui si riferisce l'art. 2929 bis c.c. può essere apposto attraverso, ad esempio, la costituzione di un fondo patrimoniale, la costituzione del trust, la costituzione di un patrimonio societario separato.

La nuova disposizione fa poi riferimento all'alienazione a titolo gratuito, ovverosia a quella avvenuta attraverso atti di donazione.

Applicabilità della nuova previsione

La previsione introdotta dal D.L. n. 83/2015 si applica, oltre che ai creditori che promuovano l'esecuzione forzata, anche ai creditori anteriori che intervengano nell'esecuzione forzata promossa da altri entro un anno dalla trascrizione del vincolo o dell'alienazione.

I rapporti con l'azione revocatoria

Prima dell'introduzione dell'art. 2929 bis nel codice civile, l'unico strumento che tutelava i creditori lesi da atti posti in essere dai debitori al fine di sottrarre beni in loro possesso dall'esecuzione forzata e inficiare, quindi, gli elementi di garanzia patrimoniale era l'azione revocatoria.

In sostanza, con l'azione revocatoria il creditore poteva solo agire in giudizio per far valere i propri diritti e ottenere la dichiarazione di inefficacia nei suoi confronti degli atti di disposizione patrimoniale posti in essere in suo danno.

Ciò in presenza di un pregiudizio arrecato da un atto dispositivo del debitore alle ragioni del creditore, della consapevolezza da parte del debitore di ledere gli interessi del creditore e, in caso di pregiudizio posto in essere attraverso un atto a titolo oneroso, della conoscenza del pregiudizio da parte del terzo.

Oggi invece, pur permanendo in capo al creditore la possibilità di ricorrere all'azione revocatoria, essa non è più indispensabile nel primo anno dalla trascrizione del vincolo o dell'alienazione e l'emanazione di una sentenza dichiarativa di inefficacia dell'atto dispositivo non costituisce più l'unico strumento per consentire la tutela delle ragioni creditorie.

Solo decorso tale termine, il vecchio strumento rimarrà l'unico del quale i creditori potranno avvalersi.

Le conseguenze pratiche del nuovo art. 2929 bis c.c.

Le conseguenze pratiche che il nuovo art. 2929 bis del codice civile porta con sé sono di certo degne di particolare nota.

Al di là dell'evidente incremento di tutela che comporta in favore delle garanzie patrimoniali dei creditori, la nuova disposizione incide negativamente sul diritto di difesa del debitore, il quale potrà tutelarsi dall'espropriazione solo attraverso l'opposizione all'esecuzione.

Ciò determina, a differenza di quanto avviene in caso di esperimento dell'azione revocatoria, che le spese processuali per l'accertamento della buona fede del debitore dovranno essere anticipate da quest'ultimo e, soprattutto, il rischio che l'immobile eventualmente oggetto di disposizione venga venduto all'asta o debba essere abbandonato dal debitore già nelle more del giudizio di opposizione.

Fonte: Il nuovo articolo 2929 bis c.c. e l'azione revocatoria

(www.StudioCataldi.it)

Tetto di proprietà esclusiva? Per le spese va considerato come un lastrico - interpretazione dal sito www.condominioweb.com)

La questione del tetto esclusivo è spinosa e di non facile definizione.

Sul sito condominioweb.com si espone un'interpretazione…..

Il caso in questione riguarda un tetto assegnato ad un condomino in proprietà esclusiva negli atti di provenienza.

"…… raramente si sente dire che il tetto è di proprietà esclusiva; solitamente siamo abituati a sentir parlare di lastrico solare di uso o proprietà esclusiva.

E qui arriviamo alla prima, necessaria, precisazione: l'art. 1126 c.c. riguardi i lastrici in uso esclusivo; è stata la giurisprudenza ad estenderne l'applicazione, in via analogica, anche ai lastrici in proprietà esclusiva.

Ciò detto passiamo alla definizione di tetto e di lastrico, in modo da comprendere la differenza terminologica.

Il tetto è la copertura dell'edificio che si compone di due falde inclinate che si congiungono (così detto colmo del tetto).

Per lastrico solare, come afferma la Cassazione, "deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura - tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione" (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27942).

Il lastrico ha una superficie piana o comunque inclinata in misura non superiore al 5% rispetto ad un'ideale linea retta e questa particolare conformazione si presta, più del tetto, a più intense utilizzazioni per l'apposizione di macchine d'impianti, antenne, ecc.

La funzione prima, tuttavia, è la medesima: coprire l'edificio completandolo.

Tale analogia di funzione si riflette, secondo la Corte di Cassazione, anche sulla ripartizione delle spese nell'ipotesi in cui il tetto sia parte di proprietà esclusiva di uno dei condòmini.

In tal senso gli ermellini, correva l'anno 1985, hanno avuto modo di affermare che "allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso vanno ripartite tra tutti i condomini con i criteri di cui all'art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo, salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione, non potendosi altrimenti presumere che quest'ultimo per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto" (Cass. 30 gennaio 1985 n. 532).

Il condominio/proprietario del tetto, quindi potrà rispondere così al suo amministratore chiedendo l'applicazione dei criteri di ripartizione previsti dall'art. 1126 c.c. e quindi sopportando un terzo della spesa, mentre i restanti due terzi dovranno andare a carico dei condòmini cui il lastrico funge da copertura, secondo i millesimi di proprietà.

Fonte http://www.condominioweb.com/come-vanno-ripartite-le-spese-di-rifacimento-del-tetto.11967#ixzz3gGxLiULv 

www.condominioweb.com 

La mancata registrazione del contratto di locazione ne determina la nullità (Fonte www.condominioweb.com)

Una recente sentenza chiarisce che la mancata registrazione di un contratto di locazione determina la nullità del contratto stipulato precisando che, il pagamento della sanzione e degli interessi maturati per l'illecito tributario, non sana il rapporto contrattuale nullo.

I locatori di un immobile intimano lo sfratto per morosità al conduttore, il conduttore si oppone allo sfratto adducendo di aver contestato svariati vizi ai proprietari dell'immobile nonché la mancata registrazione del contratto di locazione, avvenuta dopo un anno dalla sua stipula.

La sentenza del Tribunale di Roma, ignorando le eccezioni sollevate dal conduttore, dichiara risolto il contratto di locazione per inadempimento condannando quest'ultimo al pagamento di una somma pari all'importo dei canoni non versati oltre a quelli maturati dalla domanda di rilascio.

Il conduttore impugna tale pronuncia dinanzi alla Corte di Appello sostenendo che:

- con lettera raccomandata aveva comunicato ai locatori l'avvenuta risoluzione del contratto per inadempienze scaturenti dalla mancata eliminazione dei vizi dell'immobile locato,

- e ribadendo che l'omessa registrazione del contratto da parte dei locatori aveva determinato come effetto la nullità del rapporto contrattuale.

La quarta sezione della Corte di Appello di Roma ritiene fondata l'eccezione sollevata dall'appellante e cioè quella relativa alla nullità del contratto di locazione a fronte della sua mancata registrazione in virtù di quanto a tal proposito sancito dall'art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004.

Osservano i giudici di secondo grado che mentre la nullità, in virtù del principio sancito dall'art. 1423 del codice civile, è per sua natura insanabile, un ragionamento diverso può effettuarsi per quanto concerne il mero illecito tributario che può essere sanato tramite il semplice pagamento della sanzione e dei relativi interessi, senza che ciò contribuisca in alcun modo a ripristinare un rapporto contrattuale ormai irrimediabilmente viziato da nullità assoluta, a tal proposito la sentenza evidenzia che “ il principio di indifferenza fra ambito negoziale ed ambito fiscale implica, piuttosto, che la sanatoria dell'illecito tributario non si estende di per sé alla disciplina contrattuale, in applicazione della quale si è nella fattispecie già integrata una nullità assoluta ai sensi dell'art. 1418 c.c.”

In tal modo, quindi, la corte romana evidenzia quindi che la nullità della locazione inizialmente non registrata non può in alcun modo considerarsi sanata in seguito alla tardiva registrazione del contratto, non potendo estendersi ai profili civilistici la sanatoria fiscale seguente al successivo adempimento dell'obbligo tributario inizialmente eluso.

La sentenza della Corte di appello in commento si conclude, quindi, con la dichiarazione della nullità del contratto di locazione e con il rigetto delle contrapposte domande di risoluzione unitamente alle domande di condanna al pagamento di: corrispettivi, indebiti e risarcimenti danni.

Gli effetti che scaturiscono dalla mancata registrazione di un contratto di locazione sono al centro di una serie di interventi legislativi che si sono succeduti nel corso degli anni.

Per analizzare tale disciplina occorre partire dall'esame del primo comma dell'art. 13 della legge n. 431/1998 che ha sancito la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Tale precetto quindi si fonda sull'obbligo di registrazione del contratto di locazione, ma la giurisprudenza di legittimità ha provveduto a depotenziare la portata di tale norma provvedendo ad individuare lo scopo da questa perseguito e cioè quello di scongiurare che le parti possano stabilire un canone di locazione superiore rispetto a quello previsto dal contratto registrato (Cass. 27.10.2003 n. 16089, riguardo a tale questione la Cassazione con ordinanza n. 37 del 3 gennaio 2014 ha rimesso alla Sezioni Unite la decisione della questione della nullità del contratto di locazione non registrato).

Oltre a tale norma, la nullità del contratto di locazione non registrato risulta essere disciplinata dall'art. 1, comma 346 della legge n. 311/2004, norma alla quale fa riferimento come già detto la sentenza appena commentata, che espressamente statuisce che “ I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. La nullità del contratto non registrato prevista dalla norma appena menzionata, quindi, rientra fra quei casi di nullità previsti dalla legge ai quali fa riferimento l'ultimo comma dell'art. 1418 c.c..

Più recentemente, inoltre, la questione della nullità seguente alla mancata registrazione dei contratti di locazione è stata disciplinata dal decreto legislativo n. 23/2011, che introduce la cosiddetta cedolare secca sugli affitti, ed all'art. 3 commi 8 e 9 fa riferimento al trattamento sanzionatorio delle locazioni non registrate, ma l'intervento della Corte Costituzionale che con sentenza n. 50/2014 ha dichiarato l'illegittimità costituzionale di tali norme sotto il profilo del difetto di delega crea nuove incertezze; infatti, malgrado la censura della Corte Costituzionale la legge n. 80 del 2014 ha fatto salvi i rapporti giuridici sorti fino al 31.12.2015 sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell'art. 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 23/2011.

Non può ignorarsi, a parere di chi scrive, la dubbia compatibilità di tale disposizione ripristinatoria rispetto alla disciplina dichiarata incostituzionale alla quale si è appena fatto riferimento, pertanto in materia di nullità scaturente dalla mancata registrazione del contratto di locazione occorre attendere le prossime mosse del legislatore per avere una visione più chiara della questione.

Fonte http://www.condominioweb.com/nullo-il-contratto-di-locazione-se-non-viene-registrato.11989#ixzz3gXFU4cyA 

www.condominioweb.com 

Mediazione, termini perentori (fonte: Italia Oggi Sette)

Sentenza del tribunale di Firenze.

L'invio delle parti è una forma di potere discrezionale

Non si può sgarrare sull'introduzione del procedimento

In materia di mediazione delegata, il termine per l'introduzione del procedimento (ex comma 2, art. 5 dlgs 28/2010) è perentorio. I giudici della III sez. civ. del Tribunale di Firenze con sentenza dello scorso 9 giugno, evidenziano che l'invio delle parti in mediazione (c.d. mediazione delegata o disposta dal giudice) rappresenta una forma di potere discrezionale da parte dell'ufficio che può essere esercitato «valutata la natura della causa, lo stato dell'istruzione e il comportamento delle parti “sempreché non sia stata tenuta l'udienza di precisazione delle conclusioni. Ove la mediazione venga disposta, il suo esperimento è condizione di procedibilità della domanda giudiziale” (art. 5, II comma, dlgs citato)». Pertanto, il mancato esperimento della mediazione vizia irrimediabilmente il processo, impedendo l'emanazione di sentenza di merito. Il tribunale ha osservato come tale disciplina, finalizzata a favorire la conciliazione della lite con l'intervento di soggetto terzo imparziale, non ponga problemi di natura costituzionale e non appare neppure lesiva dei precetti di cui alla normativa sovranazionale sul diritto di azione e di accesso alla giustizia (si veda Carta di Nizza, Cedu). Tale termine per l'introduzione è, poi, perentorio e ciò può desumersi, anche in via interpretativa tutte le volte che, per lo scopo che persegue e la funzione che adempie, lo stesso debba essere rigorosamente osservato (in questo senso Cass. 14624/00, 4530/04). Osserva il giudice, a mo' di esempio che, infatti «non si dubita, che, il termine per proporre opposizione a decreto ingiuntivo di cui all'art. 641 c.p.c.» sia perentorio «sia perché tale procedimento presenta taluni caratteri del procedimento impugnatorio, la cui proposizione è secondo i principi generali sempre scandita da rigorosi termini processuali, sia perché la mancata osservanza di tale termine comporta esecutorietà del decreto ex art. 647 c.p.c.».