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1. Nozioni introduttive sulle servitù
Le servitù prediali (dal latino «praedium», fondo, terreno) rappresentano secondo l'art. 1027 c.c. il «peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario».
Il rapporto di servitù tra fondi vicini o limitrofi si incentra sull'utilitas, attuale o futura, che il fondo dominante ottiene sul fondo servente (il quale subisce la limitazione). Pertanto è palese la correlazione esistente tra servitù e fondo, tale che l'alienazione della servitù potrà avvenire solo congiuntamente a quella del fondo.
Le servitù possono essere volontarie, costituite con atto inter vivos (contratto o testamento), oppure coattive, imposte dal legislatore per consentire al proprietario del fondo dominante un'utilizzazione efficiente dello stesso.
2. La servitù di passaggio coattiva: cos'è, come e quando si costituisce
Tra le servitù coattive particolarmente importante è la servitù di passaggio che rileva in situazioni di fondo intercluso, circondato da fondi altrui e pertanto privo di uscita sulla via pubblica.
Il legislatore prevede che il proprietario di un fondo abbia diritto ad ottenere la costituzione della servitù di passaggio, la quale «in mancanza di contratto, è costituita con sentenza.
Può anche essere costituita con atto dell'autorità amministrativa nei casi specialmente determinati dalla legge» (1032 c.c.)
L'art. 1051 c.c. riconosce al proprietario del fondo intercluso il diritto di ottenere, senza eccessivo dispendio o disagio, il passaggio sul fondo vicino per consentirgli la coltivazione o l'uso conveniente del proprio fondo.
Tuttavia, secondo il principio del minimo mezzo, il passaggio non deve essere eccessivamente pregiudizievole per il fondo servente: la costituzione della servitù dovrà avvenire in quella parte del fondo per cui l'accesso alla via pubblica è più breve o comunque provoca minor danno, se preferibile anche attraverso un sottopassaggio.
Si potrà costituire una servitù di passaggio anche laddove esista già un passaggio sul fondo altrui, ma sia necessario ampliare l'accesso esistente per consentire al proprietario del fondo dominante il transito di veicoli anche a trazione meccanica, per permettergli di coltivare o usare adeguatamente il fondo.
Sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti.
Il codice prevede che il passaggio coattivo sia consentito anche in caso di fondo non intercluso se l'accesso alla via pubblica sia inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non sia possibile procedere ad un suo ampliamento (art. 1052 c.c.); in tal caso l'autorità giudiziaria gode del potere discrezionale di consentire la servitù solo se la domanda risponda alle esigenze dell'agricoltura o dell'industria oppure, come precisato dalla Corte Costituzionale, in caso la domanda risponda ad esigenze di accessibilità in edifici ad uso abitativo per i portatori di handicap.
3. Indennità dovuta al proprietario del fondo servente
Al proprietario del fondo servente il codice riconosce un'indennità proporzionata al danno cagionato dal passaggio (art. 1053 c.c.) comprendente sia il danno effettivo provocato dalla servitù di passaggio coattiva sia il deprezzamento subìto dal fondo a causa di essa.
Se per l'attuazione del passaggio si rende necessario occupare con opere stabili porzioni del fondo servente o lasciarne incolta una parte, il proprietario che domanda la servitù dovrà pagare anche il valore della zona predetta prima di intraprendere le opere o iniziare il passaggio (art. 1030 c.c.).
L'art. 1054 c.c. riconosce al proprietario del fondo divenuto intercluso, a seguito di alienazione a titolo oneroso o di divisione, il diritto di ottenere coattivamente dall'altro contraente il passaggio senza il pagamento di alcuna indennità.
4. Estinzione della servitù di passaggio
La servitù di passaggio può estinguersi in diversi modi.
Il codice civile, all'art. 1073 c.c., afferma che la servitù si estingue per prescrizione quando non se ne fa uso per vent’anni. Il non uso, protrattosi per il tempo determinato dalla legge, provoca la decadenza del diritto di passaggio sul fondo servente. Per interrompere il decorso del termine prescrizionale è necessario che il titolare del diritto manifesti la volontà di far valere la servitù con atto giudiziale o stragiudiziale.
Se proprietario del fondo servente e proprietario del fondo dominante vengono a coincidere nella stessa persona, la servitù si estingue per confusione.
In caso di servitù volontaria, la costante interpretazione giurisprudenziale ammette che se venga meno l'utilitas che giustificava la servitù, il proprietario del fondo dominante potrà volontariamente scegliere di non esercitarla, in quanto chi può validamente disporre di un diritto ha anche facoltà di rinunciarvi.
Inoltra, se la servitù volontaria sorge da un contratto che sottopone la servitù ad un termine, questa cessa alla scadenza del contratto.
Per la servitù di passaggio coattiva il codice (art. 1055) prevede che, se viene a mancare l'interclusione del fondo che ha originariamente giustificato la costituzione della servitù, il passaggio cessa di essere necessario e potrà essere soppresso in qualunque tempo a seguito di istanza presentata dal proprietario di uno dei due fondi.
Il proprietario del fondo servente dovrà restituire il compenso ricevuto, ma l'autorità giudiziaria potrà disporre una riduzione della somma, avuto riguardo alla durata della servitù e al danno sofferto.
5. La costituzione volontaria della servitù
Le parti potranno convenire la costituzione di una servitù di passaggio anche mediante atto tra vivi avente natura negoziale.
Il codice precisa che i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali debbano a pena di nullità effettuarsi per atto pubblico o scrittura privata (art. 1350, co. 1, n° 4) e che la trascrizione del titolo sarà necessaria in caso di costituzione tramite testamento e, negli altri casi, ai soli fini dell'opponibilità della servitù a terzi.
La Corte di Cassazione ha tuttavia precisato che per la costituzione convenzionale di una servitù di passaggio non è necessario l'uso di formule sacramentali, ma è sufficiente che dalla clausola contrattuale relativa siano determinabili con certezza il fondo dominante, il fondo servente e l'oggetto in cui consiste l'assoggettamento di questo all'utilità dell'altro (Cass. civ., sez. II, 20 maggio 2008, n. 12766).
Sempre a parere della Suprema Corte, in caso di servitù coattiva causata da fondo intercluso, scegliere lo strumento del contratto non modificherà il carattere coattivo della servitù trasformandola in volontaria, quindi sarà ugualmente applicabile la normativa civilistica corrispondente, poiché la forma della costituzione non modifica la sua sostanza o natura.
6. L'acquisto per usucapione della servitù di passaggio
La costituzione della servitù di passaggio può realizzarsi anche mediate usucapione quando la servitù sia apparente (art. 1061 c.c.), cioè quando sul fondo servente sono presenti opere (naturali o artificiali) di natura permanente destinate all'esercizio della servitù, tali da rivelare inequivocabilmente l'esistenza del peso che grava sul fondo nonché delle caratteristiche stabili e non precarie dell'attività a tal fine compiuta.
Tali segni tangibili ed inequivocabili dovranno permanere nel tempo necessario previsto dalla legge affinché possa concretizzarsi l’usucapione.
La Corte di Cassazione ha precisato che la costituzione della servitù per usucapione ha natura volontaria e non coattiva, pertanto per la sua cessazione si dovrà fare riferimento alle cause previste per le servitù volontarie.
7. La servitù di passaggio acquistata per "destinazione del padre di famiglia"
Altra modalità d'acquisto della servitù di passaggio è la cd. destinazione del padre di famiglia.
Ciò avviene quando si prova che due fondi, attualmente divisi, siano stati posseduti dallo stesso proprietario il quale abbia posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù (art. 1062 c.c.).
È solo al momento della separazione che si palesa la situazione di asservimento e subordinazione esistente tra i due fondi, originariamente non percepibili a causa dell'unicità della proprietà.
Come per l'usucapione, dovrà trattarsi di servitù apparente, con opere visibili e permanenti che manifestino il rapporto pregresso tra i fondi.
Per la costituzione non sarà necessario alcun atto formale e l’intervento del giudice avrà valore di accertamento dello status quo ante dal quale è scaturito il rapporto di servitù, a meno che all’atto della separazione non si sia manifestata una volontà contraria del proprietario dei fondi.
8. Le spese di manutenzione della servitù
Circa il riparto delle spese di manutenzione e riparazione relative alla servitù, il codice civile all'art. 1069 precisa che esse sono normalmente a carico del proprietario del fondo dominante (colui che ne trae principalmente giovamento) il quale dovrà provvedere a sue spese scegliendo il tempo e il modo che rechino minore incomodo al proprietario del fondo servente.
Alle parti è comunque consentito, di comune accordo, di procedere a differenti modalità di gestione e divisione delle spese.
Nel caso in cui le opere giovino anche al fondo servente, la ripartizione dovrà avvenire secondo un criterio proporzionale, fondato sui vantaggi e sui benefici che i due fondi traggono rispettivamente dalle opere di manutenzione.
9. La servitù di passaggio carrabile
La servitù di passo carrabile si distingue dalla normale servitù di passaggio poiché, ampliandone il contenuto, consente l'attraversamento, non solo pedonale, ma anche con l'uso di veicoli.
Quindi l'esistenza di una servitù di passaggio non comporta automaticamente la possibilità di effettuare il passaggio con autoveicoli.
Il codice prevede che la servitù coattiva di passaggio non potrà procurare eccessivo dispendio o disagio al fondo servente. Le stesse precisazioni valgono anche in caso di "ampliamento coattivo" dove si rende necessario ampliare un passaggio già esistente per consentire il transito di veicoli, anche a trazione meccanica.
A meno che non sia diversamente previsto o che non si procede all'ampliamento coattivo, la Corte di Cassazione ha ritenuto che, se il titolo costitutivo non lo prevede in modo chiaro e preciso, si deve ritenere che il beneficiario abbia il potere di passare solamente a piedi.
10. Apposizione di un cancello sulla servitù di passaggio
La Corte di Cassazione ha ritenuto che rientri nel diritto del proprietario del fondo servente la facoltà, prevista dall'art. 841 c.c., di chiudere il fondo con un cancello per preservarlo, impedendo l'accesso ai non aventi diritto, anche se questo suo comportamento possa provocare disagi minimi e trascurabili al proprietario del fondo dominante.
Il cancello non dovrà impedire il pacifico esercizio della servitù di passaggio, consentendo al titolare l'ingresso in maniera comoda e non aggravata.
A graduare il disagio ed a stabilire in concreto le misure più idonee più idonee a contemperare i due diritti, dovrà essere il giudice di merito avendo riguardo al contenuto specifico della servitù, alle precedenti modalità d'esercizio e alla configurazione dei luoghi (v. Cass. nn. 15971/01, 9631/99, 1212/99, 5808/98, 2267/97 e 8536/95) (Cass. 23 settembre 2013 n. 21744)
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