Articolo da Il Sole 24Ore:
Come deve comportarsi l’amministratore di condominio quando una delle unità immobiliari comprese nell’edificio sia oggetto di un contratto di rent to buy? Chi va convocato alle assemblee, il concedente o il conduttore? A chi dei due va chiesto il pagamento delle spese per la conservazione o il godimento delle parti comuni o per la prestazione dei servizi condominiali?
L’articolo 23 del Dl 133 del 2014 (il cosiddetto «Sblocca Italia») ha dettato la «Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili». Si tratta di operazione, diversa dal leasing, abitualmente denominata “rent to buy”, che prevede l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.
L’articolo 23 del Dl 133/2014 afferma che si applicano al rent to buy, nei limiti della compatibilità, gli articoli da 1002 a 1007 nonché gli articoli 1012 e 1013 del Codice civile, in tema di obblighi nascenti dall’usufrutto, in maniera da sottolineare la diversità rispetto alla locazione in senso stretto. Al contratto di rent to buy non devono, piuttosto, estendersi le discipline speciali dettate per le locazioni: queste non sono invocabili, infatti, per un rapporto negoziale, come il rent to buy, nel quale il godimento di un immobile è concesso nell’ambito di una complessa operazione economica, e una quota dei canoni, predefinita in sede contrattuale, va imputata a corrispettivo della successiva vendita e perciò restituita in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile.
Comunque, è certo che la concessione di un’unità immobiliare in rent to buy va comunicata per iscritto all’amministratore di condominio entro sessanta giorni dalla stipula del contratto, dovendo il nome del conduttore essere annotato nel registro dell’anagrafe condominiale ai sensi dell’articolo 1130, n. 6 del Codice civile (al pari di tutti gli altri proprietari, diritti reali o personali di godimento su parti esclusive).
Il conduttore di rent to buy, in base all’articolo 1130 bis del Codice civile, può poi prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi delle spese inserite nel rendiconto.
Alla luce della diversità funzionale dell’operazione dalla locazione in senso stretto, nonché della volontà legislativa di richiamare in parte la disciplina del Codice civile sull’usufrutto, non dovrebbero operare per il conduttore in rent to buy gli articoli 9 e 10 della legge 392/78, quanto alle spese dovute dagli inquilini nei rapporti coi locatori e alle assemblee di condominio allargate, per determinate materie, alla partecipazione degli stessi.
Tra le disposizioni cui l’articolo 23 del Dl Sblocca Italia fa rinvio ci sono gli articoli 1004 e 1005 del Codice civile, che regolano gli obblighi nascenti dall’usufrutto, ordinari e straordinari, nei rapporti interni fra nudo proprietario e usufruttuario. Non sono invece espressamente richiamate nella disciplina del rent to buy le norme sui rapporti tra nudo proprietario, usufruttuario e amministrazione condominiale, inserite dalla Riforma del condominio nei commi 6, 7 e 8 dell’articolo 67, Disposizioni attuazione del Codice civile. Se ci si convincesse, tuttavia, della loro estensibilità, vista l’assimilazione comunque voluta dal legislatore all’assetto codicistico dell’usufrutto, proprietario e conduttore in rent to buy sarebbero entrambi necessariamente destinatari dell’avviso di convocazione per le assemblee di condominio, ma soltanto il conduttore voterebbe negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione, mentre il proprietario avrebbe diritto di voto nelle restanti deliberazioni: per le spese, infine, sarebbe sostenibile il pagamento solidale dei contributi dovuti, attinenti all’ordinaria come alla straordinaria amministrazione.
In ogni caso, il proprietario dell’immobile concesso in rent to buy rimane obbligato solidalmente col conduttore per le spese condominiali pure dopo l’esercizio del diritto di acquisto da parte di quest’ultimo, fino al momento in cui trasmette all’amministratore copia autentica del titolo che determina la vendita definitiva, in forza del comma 5 dell’articolo 63, delle Disposizioni attuazione del Codice civile.
Antonio Scarpa
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